수원역 로데오거리 상권분석 (feat.상가투자 임장)

친한 지인들에게서 수원역 상가투자를 위해 상권분석 임장을 가자는 제의가 들어왔습니다. 일단 임장을 가기 위해 벼락치기를 한 후 평일 오후 6시에 만나 로데오 거리를 돌아다녔습니다. 그리고 맥주 한잔 하며 각자의 인사이트를 나누는 시간을 가진 후 포스팅을 작성합니다.

수원의 상권 구분

수원은 크게 3군데의 상권으로 구분합니다. 통닭거리가 있는 남수동과 수원시청이 있는 인계동, 그리고 수원역 앞 로데오거리의 상권입니다. 각 상권의 특징은 다음과 같습니다.

• 수원역 상권- 여러 교통편이 발달하고 유동인구가 많습니다. 주로 10~20대가 주요 고객이며 셔틀버스가 연계되어 있는 대학교가 많습니다. 수원역에서 내려 환승을 해 집에 가는 학생이 많아서인지 주로 저렴한 호프집 노래방 의류 액세서리 등의 놀거리가 활성화되어 있습니다.
• 인계동(수원시청) 상권- 직장인 위주의 회식문화가 발단해 있습니다. 20~40대가 주요 고객층이며 전국 최대 규모의 유흥가 상권입니다.
• 남수동 통닭거리- 한 골목에 13개 이상의 통닭 로컬 브랜드가 있으며 그 이외의 먹거리도 많습니다. 팔달구청의 맞은편에 위치해 있는 구도심 상권입니다.

이중 수원역 7번 출구에서 시작하여 로데오 거리의 상권을 임장해 보기로 했습니다. 수원역은 서울역 동대구역, 부산역, 대전역에 이어 전국 5위의 승하차 인원을 자랑하는 교통의 요지입니다. 삼성전자와 현대차등의 대기업과 인근 9개 대학교의 셔틀버스 역시 수원역에 밀집해 있음으로 상당히 많은 유동인구를 기대하고 출발했습니다.

수원역 로데오 거리 임장

수원역 로데오거리의 대략도

로데오 거리의 위치는 파란색 박스로 표시한 것처럼 대로의 이면을 따라 활성화되어있습니다. 원래는 모텔촌 근처에 집창촌도 있었다고 하지만 지금은 거의 없어졌다고 합니다. 하지만 모텔촌은 여전히 활성화돼있었고 매물로 나온 건물이 하나가 없는 걸로 보아 장사도 잘된다고 추측했습니다.

그리고 주황색 Y자 모양으로 보이는 곳이 중국인 거리라고 하는데 건대 양꼬치 상권과는 매우 다른 모습을 보였습니다. 건물들이 크고 화려했습니다. 거리도 깨끗해서 간판만 아니라면 중국인 거리라고는 생각하지 못하 것 같습니다. 다만 유동인구가 급격히 작아지는 모습을 확인했습니다. 상당히 한산한 모습을 보여주었습니다.

특히 중국인 거리를 넘어가면 유동인구가 급감하는 모습을 보이면서 전혀 다른 분위기의 거리가 펼쳐졌습니다. 수원역이 경기도 1위의 상권이라고 해서 기대하고 갔는데 생각보다는 사람이 없어서 놀랐습니다. 일각에서는 코로나의 직격탄을 맞은 곳이 수원역이라고 하던데 왜 유독 수원역 상권이 가장 타격을 받은 것인지를 생각해 보았습니다.

수원역 로데오거리 평일 저녁 유동인구

주로 10~20대의 연령층이 메인 타깃으로 여러 대학교 학생들이 집에 가기 전에 식사를 하거나 술을 마신다고 합니다. 자연스럽게 상권의 뒤쪽으로 모텔 거리가 활성화되어있습니다. 임장 지인 중에 수원에 오랫동안 사신 분도 계셨는데 예전에 비해 거리가 죽은 편이라고 합니다. 가장 메인 입지의 사거리 술집도 피크시간인 저녁 7시에 만석을 채우지 못하는 모습을 보였습니다. 한 프랜차이즈 지점도 분명 7시 전에는 대기열이 있었던 가게인데 30분 후에는 대기가 사라진 사진입니다.

가장 인기가 많은 가게도 7시 이후 대기가 없는모습

결론

지금의 우리나라의 상권은 변화의 중심에 있다고 생각합니다. 10~20대가 찾아가는 상권은 인스타 등의 SNS에서 유명한 상가입니다. 그런 곳에는 돈과 시간을 아끼지 않습니다. 하지만 떡볶이를 먹어도 사진 찍기 좋아야 가고 그게 아니라면 집에서 배달시켜 먹는 것이 일반화가 된 것 같습니다. 30~40 대야 늘어난 금리 덕에 지금은 소비를 줄이기 바쁘고 여유 있을 50~60대는 원래 소비를 많이 하는 계층은 아닙니다. 그러니 우리는 MZ세대의 소비 변화를 주목해볼 필요가 있습니다.

앞으로 펼쳐질 상권은 아파트와 마찬가지로 지독한 강자생존의 시장이 펼쳐질 것입니다. 특히 금리인상으로 가계가 어려워진 만큼 대학생 역시 쓸 수 있는 돈이 줄어들다고 생각합니다. 이런 현상은 강남이나 분당 같은 1 급지의 경우보다 중산층이나 서민이 사는 곳일수록 두드러 지게 됩니다. 그 말은 곧 상권 역시 최상위 입지에 비해 서민 대상 상권이 타격을 입을 것이라 생각합니다. 그리고 제가 생각에는 수원역 상권은 여기에 포함됩니다.

그래서 수원역은 특별한 변화가 없는 한 지금의 유동인구 이상을 뽑기에는 어려울 것 같습니다. 찾아오는 상권이 아닌 지나가는 상권으로 굳어져버렸기 때문입니다. 하지만 어느 강사님들은 지금 수원역을 추천하고 있다고 합니다. 그건 분명 제가 모르는 무엇인가를 보신 걸 겁니다.

사실 수원의 교통은 천지개벽 수준으로 발전하게 됩니다. GTX-C와 KTX가 들어오고 신분당선 연장, 수인 분당선 연장, 인덕원선, 오산 용인 고속도로, 트램 등이 실재화되면서 교통의 요지가 된다고 합니다. 하지만 환승 주차장이 워낙에 잘되어 있고 역자체를 AK플라자와 공유하고 있어 굳이 사람들이 역 밖으로 나오지 않을 것 같았습니다. 이건 물론 저의 생각이니 참고만 하시면 좋겠습니다.

송 사무장님은 상가투자에 대해 어려울 것 없이 2가지만 보면 된다고 유튜브에서 그러시더군요. 첫째는 공실 없고 둘째는 월세만 잘 나오면 나머지는 분석할 필요가 없다고 하셨습니다. 아주 쉽지만 본질적이라고 생각합니다. 과연 수원역 로데오 상가는 앞으로도 공실이 안 나오고 월세가 잘 나올까요? 이미 수원역 상권의 권리금은 서울 상권 수준입니다. 그러니 추가 진입이 어려운 상권이고 거리의 단절로 인해 확장 또한 쉽지 않다고 생각합니다. 그러니 만약 투자를 한다면 메인 입지에 할 것 같습니다.

2020년과 2021년에 아파트로 어느 정도 차익을 본 투자자들이 규제가 덜한 고급 오피스텔과 꼬마빌딩, 그리고 상가투자로 진입했고 그래서 상대적으로 가격이 많이 상승했습니다. 하지만 0% 금리에서 3% 금리로 올라온 지금 그 이하 수익률로 들어간 투자자는 전부 마이너스 상황을 맞을 것이고 내년에는 경매가 속출하는 현상이 나올 것으로 생각합니다. 금리의 역습이 시작된 것이죠.

차라리 이렇게 금리가 높을 때 수익률이 낮더라고 가격이 많이 내려온 매물을 투자한다면 다시 올 금리 인하기에 만족스러운 수익률을 주지 않을까 생각합니다. 물론 그전에 돈과 안목이 있어야겠지만 말입니다. 저의 뇌피셜 임장 후기를 읽어주셔서 감사합니다.