부동산 경매 단점 6가지(투자자가 적는)

요즘 부동산 불경기로 인해 많은 사람들이 경매에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 심지어 재테크 도서 베스트셀러 30권 중 경매책이 16권을 차지하는 현상까지 나오고 있습니다. 그래서 오늘은 경매의 주의해야 할 점 즉, 단점에 대해 알아보겠습니다.

부동산 경매 단점_썸네일

매물의 선택폭이 적다.

사실 경매와 일반 투자의 가장 큰 차이라고 생각합니다. 일반 투자의 경우 지역분석이나 공급 분석을 한 후 개별 물건을 선택하는 탑-다운 방식으로 진행하는데 비해서, 경매는 매력적인 물건을 찾은 후 지역의 호재나 분위기, 상태를 임장 하게 되는 다운-탑 방식을 사용하게 됩니다.

그렇기 때문에 장기투자를 하는 경우보다 리모델링 후 매도하거나, 아니면 저가매수 후 바로 시장가로 매도하는 법인 단기투자로 진행하는 경우가 대부분입니다. 당연히 굉장히 빠른 싸이클로 투자가 이루어지게 되며 직장인보다는 전문 투자자나 주부 같은 상대적으로 많은 시간을 가지고 있는 사람들이 유리합니다.

어느 정도 부동산 공부가 된 경우에는 상관이 없지만, 그렇지 않은 경우에는 물건에 따라 지역 공부를 매번 해야 할 수도 있기 때문에 상당한 부담으로 이어지게 되고, 이와 같은 결과로 인해 더욱 단기투자로 이어지게 됩니다.

경매는 오프라인이다.

공매와 다르게 경매는 오프라인 진행입니다. 될지 안될지도 모르는 입찰을 위해서 매번 법원에 가는 것은 직장인에게는 대단한 부담입니다. 대리 입찰이 가능하기 때문에 전폭적으로 지원이 가능한 배우자나 부모님이 계실 경우에는 무방하겠지만 말입니다.

그리고 매번 마음에 드는 매물을 임장 하는 물리적인 시간도 무시하지 못합니다. 아무리 요즘은 인터넷 빅데이터를 통해 부동산 시장을 분석한다고 하지만 마지막 분위기 파악을 위해 임장은 필수입니다. 특히 경매는 세입자와의 대화나 우편물 등을 통해 물건 상태를 파악하기도 하므로 많은 시간을 투자해야 한다는 사실을 알고 시작하시길 바랍니다.

경매라고 무조건 싼 것은 아니다.

경매의 기본 가격은 감정가입니다. 전문가들이 산정한 감정가에서 보다 많은 금액을 써서 입찰한 사람이 낙찰을 받게 됩니다. 이러한 방식으로 인해 재미있는 현상이 생기게 됩니다.

6개월~1년 정도 전에 감정가를 기준으로 경매가 시작되므로 부동산 상승기에는 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 시작하게 되지만, 부동산 하락기에는 급매보다 비싼 가격에 경매를 시작하게 됩니다. 그래서 요즘 같은 시기에는 2회 정도는 기본적으로 유찰되는 것입니다. 그러므로 급매가와 비교를 철저하게 해 본 후 입찰을 해야 합니다.

낙찰 시 보증금은 환불이 안된다

방금 설명드렸던 것처럼 잘못된 시세나 권리분석으로 비싼 가격에 낙찰을 받게 되는 경우, 낙찰을 취소받고 싶어도 보증금은 환불되지 않습니다. 시가보다 비싸게 낙찰받은 것도 문제이지만 입찰 가격에 실수로 0 하나를 더 붙여 울며 겨자 먹기로 보즘금을 포기하는 경우도 자주 발생하는 실수입니다.

특히 부동산은 기본적으로 1억 이상의 자금이 쓰이게 되므로 10%에 해당하는 보증금 역시 큰 금액입니다. 당연히 두 번 세 번 입찰가를 확인해야겠습니다.

권리분석도 어렵다

경매란 중개업소를 통해 하는 거래가 아니라 법원의 관리하에 개인의 책임하에 진행되게 됩니다. 그러므로 물건의 권리를 잘 분석해야 하는데 이 부분은 쉽다면 쉽고 어렵다면 어려운 부분입니다.

분석이 쉬운 주거형 아파트의 경우 경쟁률이 높기 때문에 경쟁자가 과다하게 몰리는 시기에는 최소한의 인건비만 남기는 수준에서 낙찰되는 경우도 많습니다. 이를 천 띄기, 오백 띄기라고 부르기도 합니다.

그게 아니라면 특수물건이라 불리는 물건도 있습니다. 대부분 권리가 복잡하게 꼬여있거나 점유자가 우선권을 가지고 있는 경우인데, 제대로 된 권리분석을 통해서 소송을 한 뒤 승소하거나, 이를 빌미로 점유자와 협의를 끌어낼 수 있는 경우에는 많은 이득을 볼 수도 있습니다. 물론 상당한 난이도가 필요하므로 많은 경험과 공부가 필요할 것입니다.

일반적인 경우 적당한 강의를 들으면서 2개월 정도의 시간을 공부하면 어느 정도 권리분석을 할 수 있다고 하는데, 모든 결과의 책임은 본인이 감수해야 하므로 많은 모의훈련을 통해 실력을 충분히 다듬으시길 바라겠습니다.

명도는 마음에 짐이다.

경매는 정당한 법적 절차입니다. 소유자가 무리한 대출 등으로 인해 파산을 하는 경우 법에 따라 경매로 물건을 처분한 뒤 채권자에게 돌려주게 됩니다. 하지만 이 과정에서 피해자는 언제나 존재할 수 있습니다. 잘못은 채무자가 했지만 피해는 점유자(세입자)가 받는 경우가 있습니다.

이에 따라 명도라는 법적 절차를 진행하며 세입자를 내보내야 하지만, 원만한 합의가 이루어지지 않는 경우가 많습니다. 왜냐하면 그들이 '피해자'이기 때문입니다. 심지어 서민일 경우가 더 많습니다. 그렇기 때문에 어떠한 논리도 정당성도 무시하는 그들의 심정을 모르는 바는 아니지만 이러한 과정 덕분에 시간이 지체되고 합의금(이사비)이 올라가는 경우가 많습니다. 다행히 명도에 성공하더라도 이러한 경험은 상당한 마음의 짐을 가져오게 됩니다.

투자의 목적 자체가 무엇일까요? 대부분 가족의 경제적 여유를 위해, 편안한 노후를 위해 일 것입니다. 그 과정에서 의도와 상관없이 많은 피해자와 부딪치다 보면 투자의 의욕 자체가 꺾이는 경우가 있습니다. 그러니 본인의 성향상 견디지 못할 것 같다면 단단히 마인트 컨트롤을 한 후 시작하기거나, 명도가 필요 없는 물건을 찾으시길 바라겠습니다.

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