2023년 부동산 전망

저는 인플루언서도 아니고 유명 유투버도 아닌 일개 투자자입니다. 하지만 저 같은 사람이 하나둘 모여서 시장을 형성하는 것 아니겠어요? 저의 2023년 부동산 전망에 관한 생각을 한번 들어보세요. 블로그 글 읽는 것은 무료입니다.

 

2022년 부동산 복기

2022년 초만 해도 부동산 시장은 장밋빛 미래를 꿈꾸고 있었습니다. 미국의 금리 인상은 한국의 부동산과 상관없다는 의견이 많았고, 지방 부동산 중 1억 이하 취득세 감면 주택과 서울의 똘똘한 1채는 영원히 인기를 지속할 줄 알았습니다. 그러던 와중에 미국의 인플레는 지속적으로 상승했고 파월의장은 유례없던 속도로 금리를 인상했습니다.

 

문제는 이명박 정부부터 시작된 전세자금 대출은 한 번도 고금리를 겪어보지 않은 상태였기 때문에 소위 말하는 전문가들도 예상하지 못한 상태가 벌어졌습니다. 바로 전셋값의 폭락이었습니다. 임대차 3 법의 부작용으로 인한 과도한 전세상승분이 고금리를 만나면서 세입자들은 월세로 눈을 돌렸고, 상승장 막판에 무리해서 높은 전세(레버리지)를 이용해서 투자에 임했던 투자자 들은 지금 패닉에 빠졌습니다.

 

지금까지 집을 마련하지 않았던 무주택자들은 갈피를 잡지 못하고 있습니다. 이건 기회일까요? 아니면 꽤나 오랜 기간 지속될 하락장이기 때문에 방관해야 하는 것일까요?

 

하락장의 원인

시장은 사려는 사람이 많으면 가격이 오르고 팔려는 사람이 많으면 가격이 내려갑니다. 의지 역시 중요하지만 법적으로도 움직이지 못하는 상황이 된다면 마찬가지 효과를 가져오게 됩니다. 정부는 주로 하락장에서 규제를 풀어주고 상승장에는 규제를 합니다. 이게 기본이죠. 그럼 시장을 구성하는 사람은 어떻게 나누어질까요? 각각의 수요(사려는 사람)를 생각해 보겠습니다. 무주택자, 1 주택자, 다주택자에 따라 상황을 생각해 보겠습니다.

• 무주택자는 기나긴 상승장 동안 끝까지 내 집마련을 하지 않았거나 하지 못했을 겁니다. 이들의 심리는 언제 수요로 진입하게 될까요? 바로 집값이 오른다는 확신이 생길 때 일 것입니다. 아주 먼 미래라고 생각되네요. 무려 '확신'이 생겨야 하니 말입니다.
• 1 주택자는 상승의 달콤함을 알았을 것입니다. 그렇기 때문에 영끌족은 패닉에 빠졌더라도 적절한 대출을 받은 사람들은 이번 하락장이 온다면 상급지로 갈아타고 싶다고 생각할 수도 있습니다. 하락장에는 상급지가 더 빠른 속도로 하락하기 때문에 갈아 탈기를 할 수 있는 유일한 기회가 됩니다. 그러니 1 주택자 중 일부는 수요로 돌아설 가능성이 있겠습니다. 그때는 바로 내 집이 팔릴 수 있을 때 일 겁니다. 
• 2 주택자는 진정한 의미의 다주택자로는 볼 수 없습니다. 준다주택자라고 표현해야 할까요? 이들은 1채 혹은 2채의 전세하락을 방어할 수 있느냐가 중요하겠네요. 이들 역시 상승장을 이끌어가기에는 부족해 보입니다. 갑자기 떨어진 전세금을 방어하기 급급 할 것이라 생각됩니다.
• 트리거는 3 주택 이상의 다주택자가 줘고 있습니다. 미우나 고우나 이들은 투자자이며 투기꾼이고, 돈에 미친 사람들이며 전세를 공급해주는 공급자입니다. 이들이 매수로 돌아서야 1 주택자가 매수로 돌아서고 그다음 무주택자 매수로 돌아설 수 있을 것입니다. 그때가 하락장의 끝이겠네요.

반등의 시그널

다주택자가 매수로 돌아서기 위한 몇 가지 기본조건이 있습니다. 지금 다주택자들은 돈이 있어도 못 사고 있는 상황이거나 함부로 꼬마빌딩이나 상가로 넘어가서 후회하고 있거나 폭락하는 전세를 방어하고 있거나 하겠네요. 이중에 매수를 생각할 수 있는 사람은 누구일까요?

 

상승장을 지켜보며 믿을 수 없는 인내력으로 돈을 가지고 있었거나, 전국에 흩어져있는 주택에서 월세를 전세로 돌리거나 임대주택이라 전세금을 그동안 상승시키지 않은 주택에서 여유자금을 만들 수 있는 사람들일 것입니다. 아니면 마음에 안 드는 매물 한두 개를 처분하는 사람도 있겠네요. 이 사람들은 언제 매수를 시작할까요?

1. 전세금이 다시 올라가야 한다.
2. 그래서 전세는 올라가고 매매는 떨어져 전세가율이 올라가야 한다.

 

 

전세금이 올라가야 가능하겠군요. 전세금이 올라가려면 어떤 상황이 벌어져야 할까요?

1. 미국이 금리를 낮추기 시작한다. 뒤따라 우리나라도 금리를 낮춘다.
2. 금리가 낮아지니 전세자금대출의 금리도 낮아진다.
3. 비싸진 월세와 비교해보니 전세가 도리어 싸야 한다.
4. 아니면 정부가 전세자금 대출의 이자를 공적자금을 투입해 감면해 준다.
5. 혹은 정부가 다주택자의 대출을 풀어준다.

부동산 반등 시기

전문가들은 미국의 금리인하 시기를 2023년 말 정도로 예상하고 있습니다. 매년 그리고 매번 틀렸던 전문가들 말이지요. 정확히 말하자면 인간은 예측할 수 없는 영역이라고 표현할 수 있겠습니다. 금리 인하의 시기는 러시아-우크라이나의 종전선언 혹은 미국 정부가 개입으로 인해 인하시기를 앞당길 수도 있습니다.

 

우리나라 부동산은 종합산업입니다. 도배, 장판, 가전, 가구, 이사, 중개업등 수많은 관련 사업이 있죠. 모두 망하기 직전입니다. 그리고 지방의 경우 취등록세가 세수의 대부분을 차지하기 때문에 벌써 내년 지방자치 사업은 진행이 불가능합니다. 심지어 서울 역시 세수 부족으로 돌아섰습니다.

 

http://www.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2012022716534492353

서울시도 세수걱정.."정부, 지방세 비율 늘려야"

 

많은 사람들이 미워하는 다주택자들이 내는 취득세, 재산세, 종부세, 양도세로 우리나라의 많은 공적사업이 진행되고 있습니다. 물론 과도한 규제로 인해 세수는 말라버렸을 겁니다. 그러니 정부에서도 언제까지 규제를 유지할 수는 없습니다. 아마 생각보다 빠르게 모든 규제는 다시 풀릴 것입니다. 부동산이 완전히 고꾸라져 녹다운되기 전에 말이죠. 그렇게 되면 정부는 돈이 없어서 아무것도 할 수 없게 됩니다.

 

결론

돈이 필요한 정부와, 망하기 직전의 사업자들의 요구로 다주택자 규제가 풀리고 제발 빚내서 집사라고 하는 그때 우리는 다시 용감해질 필요가 있습니다. 지금은 그때를 대비해서 시드를 모으고 있어야 하겠네요. 주식이니 코인이니 어떠한 투자상품도 비슷한 상황이니 부업이나 아니면 월급을 잘 모으기라도 해서 다시 한번 올 수 있는 기회에 쓸 수 있는 한 발의 총알을 마련하시길 바랍니다.

 

그때가 되면 그동안 미뤄왔던 내 집마련도 누구의 도움 없이 가능할 것이며, 내가 이사 가고 싶은 상급지로 갈아타기도 가능할 겁니다. 다주택자 들은 살아만 있다면 다시 한번 부를 누릴 수 있겠네요. 살아만 있다면요. 모두 파이팅입니다.

 

흔들리는 제 마음을 다잡기 위해 그동안 읽은 책과 제 경험을 바탕으로 포스팅을 해봤습니다. 아무도 관심 없는 이런 글을 몇 명이나 읽을지는 모르겠으나 단 한 명에게라도 도움이 되었으면 좋겠네요.

 

썸네일

---

갭 투자 실패 대응법

갭 투자 실패 대응법

부동산 투자하다 망할까봐 두려운 당신에게

부동산 투자하다 망할까봐 두려운 당신에게