트럼프 2.0시대의 한국 부동산 전망
한국 언론의 예상과는 다르게 도널드 트럼프가 당선되었습니다. 트럼프 2.0 시대입니다. 미국의 대통령은 세계 경제를 좌우할 수 있기 때문에 한국의 부동산 역시 영향을 받을 수밖에 없습니다. 여러 가지 발생 가능한 변수를 통해 한국 부동산 시장을 전망해 보겠습니다.
미국 대통령과 부동산의 관계
부동산은 여러 요인이 종합적인 영향을 미처 가격을 형성합니다. 정책, 환율, 금리, 경제상황, 수요, 공급, 전세가율, 미분양, 학군, 역세권, 세대수, 신축, 초품아, 상권, 인구감소등 나열 하자면 끝도 없겠죠. 그 말은 미국 대통령도 어느 정도 영향을 미치지만 그 영향이 절대적이지는 않다고 뜻입니다. 그렇다고 해서 절대 무시할 수는 없는 정도일 것입니다. 어디까지 영향을 미칠 것인지는 다시 고민해 보도록 하고 트럼프라는 인물에 대해 알아보겠습니다.
트럼프 2.0 시대
최근 트럼프 대통령에 관련된 책을 여러 권 읽고 있습니다. 트럼프의 성장 배경부터 가치관을 쉽게 엿볼 수 있었습니다. 새로 나온 신간 역시 구해서 읽어볼 계획이지만 벌써부터 많은 것을 느끼고 있습니다. 언론에서 비치는 이미지가 트럼프의 모든 면은 아니었습니다. 우리나라 언론이 해리스와의 사전조사 결과를 왜곡 보도 했던 것처럼 트럼프의 경제 역시 왜곡 보도된 감이 있습니다.
전문가들은 트럼프가 당선되면 금리가 올라갈 것이라 합니다. 국채를 대량 발행 할 것이라 예상하기 때문입니다. 하지만 상식을 기반으로 트럼프를 예측해서는 안됩니다. 이전에도 트럼프는 파월에게 금리인하를 강력하게 주장했었습니다. 물론 그때는 물가에 대한 걱정이 없었지만 대통령이 연준의장에게 공개적으로 금리 인하를 요구를 하는 초유의 사태였습니다. 예를 들어 만약 국채를 약소국에게 강매한다면 어떻게 될까요? 또다시 미국의 인플레는 주변국으로 흡수되며 금리인하를 할 체력을 비축하게 될 것입니다.
궁극적으로 그가 원하는 것은 하나입니다. 미국만의 독보적인 성장입니다. 세계의 질서와 기존의 시스템은 관심 없고 오직 위대한 미국을 만들기 위해 노력할 것입니다. 거기에 따른 수단과 방법은 예측이 무의미합니다. 하지만 원하는 결과는 예측이 가능합니다. 미국만 잘 산다는 것은 기존의 상식을 파괴하는 것을 뜻합니다.
한국 부동산 좌우 요소
부동산에 영향을 미치는 수많은 인자 중에서 가장 중요한 3가지를 뽑으라면 주저 없이 정책, 수급, 금리(유동성)를 고르겠습니다. 이 3가지가 맞아떨어지면 돼지도 하늘을 날게 됩니다. 이것은 그동안 제가 공부하고 오랜 시간 시장을 지켜보면 확신하게 된 제 생각입니다. 하지만 그 생각은 수많은 전설적인 투자 선배들의 지식을 배운 것이니 저만의 생각은 아니고 배움을 통한 확신이라고 볼 수 있습니다. 3가지 인자를 주력으로 현 상황을 판단해 보겠습니다.
첫째, 정책은 완화의 기조를 띄고 있습니다. 하지만 부동산 시장이 급등함에 따라 속도를 조절하고 있다고 보입니다. 현 정권에서는 종부세 중과와 취득세 중과를 풀고 싶지만 국회의 협조를 얻지 못하고 있는 상황입니다. 미국의 주식이 전고점을 넘어버린 것에 비해 한국 부동산은 전고점을 넘지 못하며, 대통령의 임기는 2년 넘게 남았습니다.
둘째, 수급입니다. 수요과 공급은 경제학의 기본 이론이며 진리입니다. 한국의 부동산의 특징은 공급을 민간 기업이 전담하고 있기 때문에 하락장에서는 공급이 끊기게 됩니다. 모자란 공급으로 부동산 가격이 상승하면 다시 공급이 늘어나고 이러한 이유로 사이클을 만들게 됩니다. 수도권과 지방을 막론하고 향후 몇 년간 공급은 압도적으로 모자라게 됩니다. 여기서 주의할 점은 수요는 생기는 곳에만 몰려 생기기도 한다는 점입니다
셋째, 금리입니다. 금리가 내려가고 대출이 풀리면 유동성이 늘어나 집값이 오르게 됩니다. 집을 사려면 사고 싶은 마음과 능력이 있어야 하는데, 그중에 능력을 좌우하는 것이 금리입니다. 현재 정부의 대출 규제로 인해 금리가 상승해 있지만 어느 정도 시간이 지나면 세계적인 추세를 따르게 될 것입니다. 문제는 과연 트럼프 2.0 시대에 우리나라의 금리가 지속적으로 내려갈 것 인지를 생각해 봐야 합니다.
결론
저는 트럼프는 기존의 행동을 반복할 것이라 생각합니다. 모든 것을 거래로 생각하며 미국의 이익을 도모할 것입니다. 그 과정에 우리나라의 경제는 어려워질 것이라 생각합니다. 제조업 기반의 나라에서 반도체 회사를 미국에 뺏기고 관세 역시 늘어날 것으로 보입니다. 수출 위주의 국가에서 수출이 막히게 될 것입니다. 그러니 내수로 답을 풀어야 하게 될 것입니다.
대한민국의 물가는 어느 정도 안정화 되어 있습니다. 반면 소상공인은 대출 금리로 인해 고통받고 있습니다. 환율이 걱정되지만 내수를 살리기 위해 결국 미국과 일정 격차를 유지한 채 금리를 내릴 것이라 생각합니다. 예전부터 부동산은 언제나 내수를 활성화시키는 가장 쉬운 방법이었습니다. 부동산이 오르면 관련 산업이 활성화되고 가전, 가구를 비롯한 각종 경제가 활성화됩니다. 그렇기 때문에 지금 같은 대출규제를 지속할 수는 없을 것이라 생각합니다.
결론은 3가지 요소 중 3가지가 모두 상승을 가리키게 됩니다. 투자는 많은 공부와 실력을 필요로 하지만 내 집마련을 하시는 분들은 다릅니다. 모든 규제를 피해 있으며 주거 안정의 확보를 위해 지금은 고민할 타이밍이 아닙니다. 아직 덜 상승한 곳을 위주로 관심 가지면은 좋은 결과가 있을 것으로 생각합니다.