초보 투자자가 지방 부동산 투자 시 조심할 점

지방 부동산 투자를 할 때 초보 투자자 라면 무엇을 조심해야 할까요? 수도권에서만 생활한 사람들은 예기치 못한 상황에 부딪치고는 합니다. 이에 투자자로서 조심해야 할 노하우를 공유하고자 합니다.

외지인을 반기지 않는 중개업소

당황스러우시죠? 막상 지방에 가면 투자자를 보는 시선은 차이가 많이 납니다. 어느 중개업소에는 물건 없다며 나가라고도 하지요. 그럴 땐 어떻게 해야 할까요? 바로 나가시면 됩니다.
초보 투자자분들 두려워하지 마세요. 아무 곳이나 들어가 보고 나에게 맞는 곳 하나만 찾으면 됩니다. 어느 중개업소가 좋은 중개 업소일까요?

• 사장님이 열정 많으시면 좋습니다.
• 모서리에 있는 중개업소는 비싼 월세를 내고 영업이 가능한 곳입니다.
• 물건지 중개업소 - 네이버 부동산에 광고를 많이 올린 중개업소을 찾아가세요.
• 단지 내 중개업소 - 원하는 아파트 단지 안에 있는 중개업소는 필수입니다.
• 블로그나 유튜브를 열심히 운영하는 중개업소가 좋습니다.
• 호갱 노노 앱에 가입되어있는 중개업소도 좋습니다.

이렇게 많은 기준이 있으니 검색해 보시고 한 군데씩 둘러보며 나에게 맞는 중개업소를 찾으면 됩니다. 잘 기억하세요, 중개업자는 여러분을 도와주고 수수료로 생활하는 곳입니다. 절대 겁먹거나 부담스러워하지 마시고 들어가시면 됩니다.

일시적인 정책에 휘둘려 본질을 잊지 마라

특히 단기적으로 투자를 생각하시는 분들이 자주 저지르는 실수입니다. 투자는 한번 하고 영원히 안 할 거 아니잖아요? 좀 길게 시선을 가지셔야 합니다. 원하지 않는 상황이 오더라도 시간을 내편으로 만들어 버티면 불리할 것이 하나도 없는 환경을 만드는 것이 좋은 투자방법입니다.

정부에서 지방 1억 이하 주택을 취득세 중과에서 배재하면서, 작년에 많은 투자자들이 지방 1억 이하 아파트로 몰려들었습니다. 지금은 어떻게 됐을까요? 모두 땅을 치고 있습니다. 1억 이하는 말 그대로 그만큼 저렴한 아파트입니다. 다른 사람이 내 물건을 사면 1억이 넘어갈 텐데 누가 쉽게 사려고 할까요? 이런 폭탄 돌리기 같은 투자는 안 하는 게 좋습니다. 정책은 말 그대로 정책입니다. 당장 내일 갑자기 바꾸는 것이 정책이죠.

정책에 맞춰 투자한다는 것은 바로 내일 불 바람의 방향을 맞추는 것이나 다름없습니다.

지방은 대기수요가 수도권과 다르다

지방의 대기수요는 수도권과 전혀 다릅니다. 수도권에 태어나서 수도권에만 살아본 분들은 충분히 이해하지 못하실 수 있습니다. 지방은 새로운 아파트를 만들 부지가 많습니다. 그래서 재건축 재개발이 잘 진행되지 않는 경우가 많습니다.

또한 대기수요가 많지 않기 때문에 새 아파트를 지으면 그지역 상위 소비자들이 이동을 하고, 중위 소득자들이 그 자리를 채우다 보면 마지막에 남는 아파트가 있지 않겠어요? 그게 바로 갭이 붙어있는 갭 투자용 아파트입니다. 아무도 원하지 않고 마지막까지 남아 있는 그런 아파트입니다.

갭이 적다고 무조건 가치가 없는 것은 아닙니다. 일시적인 과다 공급과 지역 심리에 따라 얼마든지 좋은 매물도 작은 갭으로 구매할 수 있는 시기가 있습니다. 제가 말하는 건 동네에 썩아라고 하죠? 노후가 심해 누구도 살기 싫어하는 아파트를 단지 갭이 작다는 이유만으로 사서는 안된다는 것입니다.

지방은 25평을 선호하지 않는다.

제가 느끼는 바로는 지방일수록 가오에 살고 가오에 죽는 사람이 많았습니다. 아파트의 브랜드 선호현상이 확실히 서울과는 다르고요, 작은 평수에는 절대 불편한 것으로 생각합니다.
서울의 84형과 59형의 차이가 80% 라고 한다면, 지방의 경우는 70%입니다. 그만큼 작은 평형을 선호하지 않습니다. 특별한 이유가 없다면 84형을 투자하는 것이 옳습니다.

학군으로 시작해 학군으로 끝난다

지방은 학군에 관한 욕심이 상상을 초월합니다. 정 모르겠으면 새 아파트를 투자하시고 여력이 안된다면 학군지역의 아파트만 사도 손해보지 않습니다. 지역 주민은 모두 자식 교육에 성공하여 서울로 진학시키는 것이 꿈입니다. 서울의 학구열도 대단하지 만 지방의 학구열 역시 무시무시합니다.

공급이 가장 중요하다

부동산 투자를 할 때 고려해야 할 요소는 너무나 많습니다. 하지만 그중 공급이 다른 모든 요인을 더한 것만큼 중요합니다. 인구수의 유입이 절대적으로 모자란 지방은 입주가 시작되면 전세를 맞추는 것이 쉽지 않습니다. 실거주자들은 한정되어있기 때문이니다. 전세가 하락한다면 매매가도 하락하기 마련입니다.
공급이 과도하여 무너질 때 그나마 살아있는 건 새 아파트와 누구나 원하는 그 지역의 욕망 아파트입니다.

지방의 사이클은 수도권과 다르다

우리나라는 건국이래 단 한순간도 전국의 부동산이 동시에 하락한 적은 없습니다. 일시적으로 그럴 순 있으나 1년 시계열로 보면 반드시 살아있는 지역이 있습니다. IMF에도 오르는 지역이 있고 금융위기에도 오르는 지역이 있습니다.

주식은 시장이 하락하면 개별주가 따로 살아남기는 힘들지만 부동산은 지역별로 가장 중요한 수요공급이 다르기 때문에 반드시 따로 공부를 해야 합니다.

서울이 폭등할 때도 지방은 잠잠했고 서울이 하락할 때도 올라가는 지방지역은 있습니다. 언제나 투자할 곳은 있다는 점 이것이 부동산 투자의 매력입니다.

유동성의 영향

부동산 가격이 올라가는 데는 여러 이유가 있습니다. 일시적인 수요-공급 밸런스가 깨져서 일수도 있고, 인플레이션에 따른 통화의 가치 하락 때문일 수도 있습니다.

하지만 폭등을 일으키는 건 대부분 유동성 때문입니다. 일시적으로 많은 돈이 풀리는 유동성은 돈이 모이는 곳에 더욱 모이게 만듭니다. 서울 부동산은 더더욱 상승하게 되고 유동성이 흡수될 때도 마찬가지입니다.

즉, 투자자 혹은 투기꾼들은 서울시장에 훨씬 집중하고 있습니다. 그래서 지방에는 유동성의 영향이 상대적으로 작습니다.
많이 올라간 곳은 많이 떨어진다. 이 말이 진리인 이유입니다.

역세권이 중요하지 않다

대부분 지방은 자차로 출퇴근합니다. 차가 막히지 않기 때문에 굳이 지하철로 다닐 이유가 없습니다. 그래서 서울보다 지하철의 중요도가 상당히 낮습니다. 서울을 생각하시며 역세권에 프리미엄을 주면 안 됩니다.

지방은 차로 30분 이상 다니는 경우도 없습니다. 대규모 직장이 있다면 자차로 30분 넘는 거리는 그 지역주민들은 주거대상으로 고려하지 않습니다.

중개업자가 매수를 말린다

지역민들이 절대 시세가 올라가지 않을 거라 확신합니다. 데이터의 분석과 부동산 이론을 공부하는 사람이 드물기 때문입니다. 살고 있는 지역에 대한 강한 의심이 있습니다. 다른 곳은 다 올라가도 이곳은 안 올라간다고 믿습니다. 투자하러 왔다고 얘기했을 때 중개업소 사장님이 말린다면 잘 찾아가신 겁니다.

결론

이상입니다. 제가 그동안 공부하고 또 실제로 다니면서 느낀 점입니다. 모두 읽어보시고 저와 같은 실수 없으시길 바라는 마음에서 작성하였습니다. 그럼 모두 성공하시는 투자되시길 바라겠습니다.

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