분당 수내 양지마을 5단지 임장 및 재건축 분석
분당 수내동에 있는 양지마을 5단지에 다녀왔습니다. 1기 신도시 특별별이 아니더라도 사업성을 갖추고 있는 단지로 유명합니다. 분당 수내동의 부동산 전망과 재건축 진행 정도 그리고 매물정보를 공유합니다.
분당 수내동의 입지
분당선인 수내역의 초역세권에 위치하고 있습니다. 수서역으로 이동하거나 정자역으로 건너가 신분당선을 타면 30분 안에 강남역에 도착할 수가 있습니다. 수많은 광역버스 역시 고속도로를 이용하기 때문에 서울까지 빠른 접근이 가능합니다. 왜 분당이 강남과 연계되어 가격이 움직이는지 알 수 있습니다. 명실상부한 경기도 1 티어 상급지입니다.
수내역 위에 바로 롯대백화점이 있기 때문에 생활 편의성은 말할 것도 없습니다. 그리고 분당의 학군 역시 말할 것도 없습니다. 전국 100위권 안의 중학교가 8군데나 있는 경기도 최고의 학군지입니다. 심지어 200위권의 학교수 역시 최고 수준입니다. 교육 전문가인 심정섭 님은 평촌이나 일산의 학군은 약화되고 분당은 높아질 것이라 예상한 바가 있습니다.
분당 수내와 서현동은 강동구 고덕동과 비슷하다고 평가하는 사람들이 많습니다. 최근 각광을 받고 있는 정자동과 이매역과는 별개로 분당의 전통적인 강자입니다. 상권과 교통 환경 학군까지 좋아 사람들의 선호를 받고 있는 분당의 유일한 약점은 연식입니다. 아무리 관리해도 오래된 아파트의 느낌은 지울 수가 없습니다.
분당 수내동 양지마을 5단지 임장
일단 수내역에서 내려 아파트까지 걸어가 봅니다. 고가도로가 있어 신호등 하나 없이 아파트 입구까지 2분 거리입니다. 가는 길 역시 분당이 얼마나 잘 관리되고 있는지를 보여 줍니다.
보통 도보에 금연이나 인사말을 쏴주는 아파트는 여럿 봤지만 벽면에 대형으로 쏘는 것은 처음 봤습니다. 솔직히 내부 관리도 워낙에 잘되어 있어 32년 차 아파트로는 느껴지지가 않습니다. 아직은 실거주 수요가 충분히 있겠다는 생각입니다.
내부 동 간 거리도 확실히 넓은 편입니다. 주변 4개 단지와 통합 재건축을 논의하고 있지만 가장 많은 비례율을 받을 것으로 보입니다. 사람들이 가장 많이 다니는 고가에도 현수막이 붙어있었습니다.
아직 통합 재건축이 확정되거나 한 것도 아닙니다. 정부의 1기 신도시 특별법이 된다면 모르겠습니다. 아니 노후도시 특별법이란 이름으로 형평성 문제를 해결하려고 하지만 결과가 나와봐야 알 수 있습니다. 1년 전에 소급까지 약속한 다주택자 취득세 정상화 방안도 아직 해결되지 않았습니다.
신속추진 주민설명회는 주민들을 설득하는 자리입니다. 대부분의 주민들이 원한다고 해도 1~2세대의 반대로 리모델링 사업이 철회된 사례가 최근에 분당에도 있었습니다. 주변 상가주들도 관심이 많다고 하니 좋은 결과를 바라겠습니다.
양지마을 5단지 11평 vs 14평
대체로 투자자 입장에서는 자금이 적게 들고 재건축이 된 이후의 입주권이 중요하기 때문에 가장 작은 11평을 선호합니다. 약간 큰 원룸형태입니다. 하지만 14평은 방이 하나 딸려있어 신혼부부까지는 선호할 수 있기 때문에 거래량이 월등히 많습니다.
대지지분은 둘 다 좋습니다. 분당에 과연 50%가 넘어가는 대지지분을 가진 아파트가 있을까 싶습니다. 어느 블로그의 분석글을 봐도 양지마을 한양아파트의 사업성은 우수합니다.
- 11평 = 대지지분 6.35평 (57%)
- 14평 = 대지지분 7.91평 (56%)
워낙 노후되었기 때문에 둘 다 올수리를 해줘야 합니다. 11평 기준 특올수리를 한다면 1500만 원 정도 견적이 나온다고 합니다. 새시와 타일까지 전부 포함한 금액입니다. 문제는 거래량입니다.
11평은 14평에 비해 거래가 압도적으로 약합니다. 만약 내가 팔고 싶을 때 그만큼 안 팔린다는 이야기입니다. 가격을 낮춰야 만 한다는 말과 같습니다. 그러니 11평은 아주 장기적인 계획을 가지고 매수해야 합니다. 그에 비해 14평은 투자금은 늘어나지만 훨씬 거래가 수월하다는 장점이 있습니다.
11평 기준 최근 5억 초반대 매물은 전부 거래가 되었습니다. 5억 중 후반대 매물만 남아 있습니다. 아마도 윤석열 정부에서 연내에 노후도시 특별법을 통과시켜야 한다고 주장했기 때문이라고 생각됩니다. 이제부터는 개인의 판단이 중요하겠습니다. 과연 정부에서 500%의 용적률을 아무 조건 없이 통과시켜 줄 것인가?
현재 매물 상태는 아래와 같습니다. 그리고 네이버에 없는 매물도 소장님들이 가지고 계십니다. 설득 중이거나 보류 중인 물건도 있습니다. 그러니 임장을 하는 것 이겠죠.
- 11평 매매 5.5억 원 // 전세 2.5억 원 (수리비 1500만 원 예상) - 투자금 2.65억 원
- 14평 매매 7.2억 원 // 전세 3.3억 원 (수리된 물건) - 투자금 3.9억 원
뭐 연말로 가거나 내년 초에 갈수록 가격이 올라갈지 떨어질지 모르겠습니다. 분당은 워낙에 강력한 도시인만큼 웬만하면 하락하지 않을 것 같기도 하고, 외부 충격에 의해 또 한 번 기회가 주어질 수도 있겠습니다. 하지만 전세의 하락은 가능성이 거의 없는 만큼 실패는 없을 것입니다. 하지만 공사비와 인건비가 올라간 만큼 재건축이 통과될 때까지 많은 시간이 걸릴 수 있겠습니다.
고점대비 하락율은 11평은 -29%이며, 14평은 -10%입니다. 11평이 회복이 덜된 것으로 보입니다. 이렇게 보면 14평은 또 매력이 떨어져 보입니다.
이상 재건축만 된다면 웬만한 서울보다 좋은 아파트가 될 것이 빤한 양지마을 한양아파트의 임장기였습니다. 장기투자가 될 수 있는 가능성이 높은 만큼 언제나 영끌은 금물입니다. 이상 임장기를 마치겠습니다.