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  • 수서역 재건축 임장 후기 수서역 임장을 다녀왔습니다. SRT를 비롯해 GTX까지 교통의 중심지로 변하고 있기 때문에 관심이 가는 지역이었습니다. 이번에 서울시에서 수서택지개발까지 발표한 김에 임장을 다녀왔습니다. 재건축 종상향을 받게 된 단지를 보고 온 후기를 기록합니다. 수서택지개발지구 재정비안서울시에서 수서택지개발지구 재정비안을 발표했습니다. 추가발표가 있을지는 모르겠지만 많은 사람들은 실망을 한 모습입니다. 그 이유는 다른 지역에 비해 종상향이 높지 않았고, 많지 않았으며, 대부분 임대단지이기 때문입니다.   이전에 수서에 관해 공부할 때에도 느꼈던 점이 있습니다. 수서 역세권의 좋은 입지의 단지들은 영구 임대단지인 수서 1단지와 학교를 같이 써야 한다는 측면이 아쉬웠다는 점입니다. 부자들이 거주를 선택할 때 아쉬운 요소가.. 공감수 4 댓글수 4 2024. 12. 14.
  • 일원역 재건축 단지 임장(한솔, 상록수, 청솔, 가람) 앞으로는 노령화 때문에 병원이 점점 중요해질 것이라 생각합니다. 또한 상류층이 될수록 학군의 욕심은 강합니다. 그래서 가성비 있게 두 가지를 모두 만족시키는 일원역 근처 아파트에 관심이 많았습니다. 이번에 서울시가 수서택지개발지구 재정비안을 보고 임장을 다녀왔습니다. 일원역 재건축 아파트일원역의 입지는 저평가받고 있다고 생각합니다. 앞으로 강남의 중심이 될 삼성역과 물리적 거리가 가깝고 대치동 까지 라이딩도 가능한 거리입니다. 번화가와 떨어져 조용히 아이를 키우기 좋아서 그런지 대왕중학교의 학업 청취도는 강남구 1위입니다. 수서역과 한 정거장 차이이기 때문에 지방 출장이 잦거나 주말부부의 경우 매우 합리적인 거주지가 되리라 생각합니다. 그래서 일원역 주변 아파트의 경우 시간이 지나면 언젠가 가치가 더욱 .. 공감수 6 댓글수 2 2024. 11. 30.
  • 오리역 4차 테크노밸리 임장 오리역 4차 테크노밸리가 발표되었습니다. 특이하게도 3차 테크노벨리까지 와는 달리 경기도 주도가 아닌 성남시 주도 사업입니다. 이와 같은 상황 속에서 신상진 시장은 예고 없이 급하게 기자회견을 발표하였습니다. 사람들은 11월에 분당 선도지구가 발표될 때 오리역에도 대형 뉴스가 있을 것이며 공을 나누기 싫어한 나머지 조급하게 발표했고 믿기도 하는 것 같습니다. 개인적으로도 분당 역세권에 유일하게 놀고 있는 땅이기 때문에 언젠가 개발될 지역이라 생각한 곳입니다. 특히 용인 플랫폼시티가 가시화되는 시점이기 때문에 매우 고무적이라고 생각합니다. 오리역의 입지는 위로는 강남부터 판교가 아래로는 플랫폼시티와 화성을 비롯한 반도체 산단이 있는 곳입니다. 이러한 입지가 변화를 맞을 타이밍을 맞이했다고 생각합니다. 또한.. 공감수 15 댓글수 10 2024. 10. 20.
  • 분당 오리역 개발 수혜- 무지개마을 임장기 오리역은 분당의 끝에서 위치해 있습니다. 이러한 이유로 분당 안에서도 초기 분양가 대비 상승이 가장 작은 곳 중 하나였습니다. 하지만 이번에 제4차 테크노벨리로 선정됨에 따라 환골탈태를 하게 될 것 같습니다. 그래서 가장 큰 수혜지인 무지개 마을에 임장을 다녀왔습니다. 무지개 마을 손품원래는 리모델링 중인 4단지 정도만 알고 있었습니다. 하지만 이번 개발계획 발표에 따라 무지개 마을 전체가 수혜를 받게 될 것이라는 생각이 들었습니다. 그래서 무지개 마을과 인근에 위치한 용인 벽산블루밍 아파트 그리고 현인 마을까지 다녀왔습니다. 일단 임장을 가기 전에 일주일 정도 손품을 팔았습니다. 대략적인 위치와 평단가 용적률등을 조사합니다. 그리고 10년 이상 무지개 마을에 실거주를 하는 지인의 이야기를 들어보았습니다.. 공감수 14 댓글수 19 2024. 10. 12.
  • 죽전 수지 벽산 블루밍 아파트 임장기 오리역이 제4 테크노밸리로 결정됨에 따라 근처 부동산이 들썩이고 있습니다. 그래서 무지개 마을과 벽산아파트 그리고 인현마을을 다녀왔습니다. 그중에서도 오리역과 가장 가까운 죽전 수지 벽산 블루밍 아파트 임장기를 작성해 보겠습니다. 벽산 블루밍 손품일단 저는 임장을 가기 전에 손품을 파는 편입니다. 지도를 뽑고, 시세를 조사하고 학교 위치등을 파악합니다. 물론 신축이 아니라면 용적률도 봐야 하고 세대수나 상권 그리고 학원가등을 미리 파악합니다. 그리고 너무 세세하고 효율적인 동선을 짜지 않습니다. 하루에 보려는 곳이 많아질수록 대충 볼 수밖에 없기 때문입니다.  일단 1,2,3단지의 평단가는 큰 차이가 없습니다. 전부 25평대와 30평대가 주력 평수입니다. 세대수는 2단지가 가장 큰지만 큰 차이가 나지는 .. 공감수 10 댓글수 12 2024. 10. 4.
  • 오리역 역세권 죽전 현인마을 임장 요즘 오리역 제4테크노밸리에 관심이 많습니다. 그래서 도보권에 있는 용인시 현인 마을과 벽산 아파트에 임장을 다녀왔습니다. 그중 현인마을을 다녀온 임장기를 기록합니다. 과연 오리역 개발의 수혜를 얼마나 받게 될지 생각하며 동네를 돌아다녔습니다. 현인마을일단 손품부터 팔았습니다. 지도상으로는 오리역에서 10분 거리 정도로 보입니다. 현인마을 바로 아래는 인현마을이네요. 나름 준신축이라 주차도 편리할 것 같았습니다. 대신 세대수는 대부분 200세대에서 300세대 사이로 작은 편이었습니다. 하지만 탄천을 끼고 있어 자연환경이 좋을 것 같았고, 아파트가 모여있어 나름 균질한 생활수준을 공유할 것 같았습니다.  저는 일단 아무리 준신축이라도 작은 세대수는 별로라고 생각합니다. 거래량이 적어서 시세 반영도 느리고 .. 공감수 6 댓글수 3 2024. 10. 3.
  • 오리 역세권 개발 방향 2035 성남시 노후계획도시정비 기본계획안이 발표되었습니다. 많은 사람들이 예상하지 못했던 부분이 오리역 역세권 개발입니다. 저는 이런 곳이 기회가 숨어있다고 봅니다. 앞으로의 개발 방향과 부동산 전망을 포스팅하겠습니다. 2035 성남시 노후계획도시정비 기본계획안문서를 보려면 성남시청 사이트에서 직접 보시는 것이 가장 화질이 좋습니다. 이런저런 자료를 확인해 봐도 다음과 같은 정보만 공개되어 있습니다. 이중 우리가 주목해야 할 부분은 고밀 복합 주거 개발입니다. 성남시의 계획대로 라면 대기업을 유치하고 SRT역을 신설하여 지하로 동천역과 오리역을 연결한다는 계획입니다. 이렇게만 해도 트리플 역세권인데 성남 도시철도 연장 안 까지 구상하고 있습니다. 먼 미래의 일이지만 구상대로 진행만 된다면 분당 직주근접.. 공감수 6 댓글수 4 2024. 10. 2.
  • 더샵 둔촌포레 분석 국내 최초의 수평증축 리모델링 단지인 더샵 둔촌포레의 사전점검이 진행됐다고 합니다. 포스코 E&C는 분당 정자동의 느티마을과 제4 테크노벨리로 선정된 오리역 무지개마을 4단지도 리모델링 수주를 했습니다. 리모델링 특허 역시 다수 보유하고 있다고 알려져 있습니다. 이러한 포스코에서 최초로 시공을 완성한 더샵 둔촌 포레를 보면서 리모델링 아파트의 미래를 살펴보겠습니다.리모델링 아파트리모델링 아파트에 대한 사람들의 인식은 좋지 않습니다. 층고가 낮고 구조가 좋지 않다는 생각 때문입니다. 하지만 최근 들어 이러한 편견을 깨는 아파트가 늘어나고 있습니다. 낮은 층고는 우물현 천장과 특허기술을 통해 최대한 해결하고, 구조 역시 일반적이 아파트의 B타입과 다를 바 없이 나오고 있습니다.   사람들은 눈에 보여야 인식.. 공감수 11 댓글수 6 2024. 9. 29.
  • 특별 정비 예정 구역 이란? (오리역 역세권 개발) 최근 분당 1기 신도시 재건축에 관한 청사진이 나왔습니다. 자료를 보다 보니 오리역 일대를 특별정비예정구역으로 지정해 중심지구정비형으로 선정한다고 발표했습니다. 그래서 특별정비 예정구역이란 어떤 뜻을 가지고 있는지와 향후 발전 전망에 대해 알아보았습니다. 특별 정비 예정구역 뜻특별 정비 예정구역 이란 특별시장, 광역시장, 특별자치도지사, 시장, 군수가 노후계획도시정비 기본계획에 따라 노후계획도시정비사업을 추진하려는 구역을 의미합니다. 간단히 말해 시장이나 도지사가 필요에 의해 특별히 정비를 하겠다고 발표한 구역입니다. 설정 원칙은 다음과 같습니다.양호한 정주환경 확보를 위해 일정 폭원 이상의 도로 등으로 구획된 일단의 토지 내 단독 공동주택 등을 통합적으로 정리할 필요가 있는 구역도시기능 향상을 위하여 .. 공감수 12 댓글수 7 2024. 9. 22.
  • 취득세 중과 에서 필요 경비를 공제 한 실제 효과는? 양도세 신고를 할 때 공제를 해주는 항목이 있습니다. 이를 필요경비라고 하는데요, 취득세나 부동산 복비 그리고 법무사 비용 등이 포함됩니다. 양도세 공제 항목에 대해 자세히 알아보겠습니다. 특히 취득세 중과 시 필요경비 공제에 따른 절세효과는 얼마나 되는지 알아보겠습니다. 양도세 필요경비 항목양도 소득세를 계산할 때는 각종 금액을 공제해 줍니다. 즉, 돈 번 것으로 치지 않겠다는 항목이 있습니다. 일반적으로 취득세와 중개수수료 그리고 법무사 비용 등이 있습니다. 하지만 작은 차이로 세율 구간이 달라지는 경우도 있습니다. 이럴 때에는 적은 금액도 아쉬워집니다.  내부 인테리어를 한 금액은 포함되지 않으나 시스템 에어컨은 포함되기 때문에 영수증을 철저히 관리하시길 바랍니다. 다주택자 취득세 중과에 따른 양도.. 공감수 4 댓글수 3 2024. 9. 19.
  • 88부동산 대책과 기축 오피스텔 얼마 전 88 부동산 대책이 발표되었습니다. 저의 이목을 끄는 것은 기축 부동산(오피스텔)을 사면서 임대등록을 하면 주택수에서 제외해 주는 방안이었습니다. 이것이 무슨 혜택이냐 하면 주택수가 중요한 사람에게는 큰 이득이 됩니다. 하나씩 생각해 보겠습니다. 88 부동산 대책88 부동산 대책에는 여러 가지 내용이 담겨있습니다. 충격적이라고 볼 수 있지는 않지만 그래도 의미 있는 부분이 눈에 띄었습니다. 바로 비 아파트 시장의 정상화라는 발언입니다.  이는 정부가 문제점을 인지하고 있다는 뜻으로 해석되며, 전 원희룡 국토부장관의 126% 룰의 부작용을 상쇄하기 위한 방안이라고 생각합니다. 잘못을 인지하고 방향을 트는 것을 피벗이라고 하는데 이는 방향성의 전환을 의미합니다. 앞으로도 비아파트 시장을 황설화 하기.. 공감수 1 댓글수 5 2024. 8. 26.
  • 위례 트램과 오피스텔 전망 24년 8월 8일 부동산대책에 따르면 소형 오피스텔을 취득 시 혜택이 생겼습니다. 주거사다리 역할을 하는 비아파트 상품의 전세를 늘리려는 의도로 보입니다. 이와 같은 상황이 내년에 트램이 개통되는 위례의 경우 오피스텔의 전망에 대해 살펴보겠습니다. 오피스텔 하락 원인오피스텔 하락의 원인은 바로 전 원희룡 국토부장관의 126% 룰 때문입니다. 전세 반환 보증 보험의 가입 기준을 기존의 150%에서 무려 24%나 내렸습니다. 이로서 잘 살고 있는 세입자들도 다음 계약 시에는 보험을 가입 못하게 되었습니다. 임대인은 돌려줄 보증금을 갑자기 구해야 했고, 돌려줄 보증금을 구하지 못한 임대인은 파산을 했습니다. 그렇게 나온 경매 물건은 LH에서 우선 매수권을 가져가 싼값에 낙찰을 받았습니다.  그 결과 시장에 남.. 공감수 0 댓글수 1 2024. 8. 13.
  • 수도권 1억 이하 부동산 갭투자 지역 부동산 공부를 하다가 마음에 드는 1억 이하 투자처가 있어 소개합니다. 물론 이 글만 읽고 투자를 결정하는 사람은 없을 것입니다. 임장도 가고 공부도 더해서 후회 없는 선택을 하시길 바랍니다. 오래간만에 수도권에 1억이라는 가격으로 매력적인 물건을 소개합니다. 물려도 수도권에부를 일구고 싶은 마음에 아끼고 아껴 시드를 모은 다음 투자를 진행합니다. 하지만 인생은 내 마음대로 되질 않습니다. 이번 하락장이 그랬습니다. 지방 갭투자를 한 많은 사람들이 지금 힘들어하고 있습니다. 그래서 저는 투자로 광역시 이하는 보지 말아야 한다고 생각합니다. 광역시 이하 소도시는 소위 말하는 선수들과 경쟁해야 합니다. 그렇다면 소액의 시드로 투자가 불가능 한 게 아닌가요? 물론 이미 좋은 동네고 발전 가능성이 명확한 곳일수.. 공감수 1 댓글수 5 2024. 7. 9.
  • 분당 까치마을4단지 롯데선경 임장 분당 까치마을 4단지 롯데선경 임장을 다녀왔습니다. 저는 동선을 짜서 다니는 분위기 임장은 잘하지 않습니다. 대신 그 동내에서 내가 가장 살고 싶은 단지를 하나 찾아 충분히 공부하고 천천히 둘러봅니다. 임장을 할 때 최소한 중개업소하나는 들러야 한다고 생각합니다. 미금역 입지분당에서 정통적으로 선호되는 지역은 서현역과 수내역 근처입니다. 하지만 신분당선이 개통됨에 따라 정자역의 위상이 높아졌습니다. 하지만 최근 경강선과 GTX-A의 개통에 따라 이매와 야탑의 가치가 재평가받는 모습을 보여줍니다. 반면 미금역은 신분당선과 수인분당선을 모두 이용할 수 있어 교통을 중시하는 분들에게 선호도가 높습니다. 사실 분당의 최근 이슈는 선도지구 지정입니다. 후보로 나오는 단지들은 대체로 모두 좋은 단지들이지만 섣부른 .. 공감수 2 댓글수 1 2024. 6. 11.
  • 분당 무지개 4단지 부동산 전망: 리모델링 아파트 개인적으로 눈여겨보고 있는 여러 단지 중 가장 눈에 띄는 분당 무지개마을 4단지에 대해 분석해 보겠습니다. 이 아파트는 분당 최초로 리모델링 공사가 진행 중인 단지입니다. 온통 구축밭인 분당에서 신축 더샵의 가치를 상상해 보며 가치를 전망해 보겠습니다. 분당의 신축이름만 들어도 두근거리는 주제입니다. 분당의 신축 이라니요. 살기 좋기로 소문만 분당에 신축아파트라면 어느 정도 가치를 가지고 있을까요? 임장을 가보니 한창 칸막이를 설치하고 내부에서 공사를 진행하는 모습입니다. 탑층을 보니 외부 구조물은 모두 철거를 하고 본격적으로 공사에 들어가고 있습니다. 무지개 4단지 추가분담금추가 분담금이 많이 발생하지 않을까? 많은 사람들이 걱정을 합니다. 최근 들어 공사기한이 연장되고 추가분담금이 발생한 재건축 아파.. 공감수 2 댓글수 4 2024. 5. 28.
  • 무지개마을 4단지 평면 완벽 분석 무지개마을 4단지는 분당 최초로 리모델링이 될 아파트입니다. 평면도 과거와 달리 나쁘지 않고 주차장도 혁신적으로 늘어납니다. 임장을 다녀오니 일반적인 평면보다는 뷰와 향을 포함해 입체적으로 생각해보고 싶어 제대로 된 분석을 해보았습니다. 무지개 마을 4단지 뷰 분석무지개 마을 4단지는 동향과 서향, 그리고 남향이 섞여 있습니다. 그리고 남향이지만 뷰가 가리거나, 서향이지만 완전히 트인 뷰가 나오는 동이 있겠습니다. 간단하게 그림에 표시해 봤습니다.  시공사에서 조감도를 이 방향에서 보여준 데에는 이유가 있습니다. 406동과 401동, 405동, 407동이 가장 자랑할만하고 얼굴이 될 동이라는 것입니다. 이는 다른 아파트 조감도에서도 마찬가지입니다. 이 4개의 동 건너편에 있는 3단지는 15층입니다. 그렇.. 공감수 2 댓글수 2 2024. 5. 21.
  • 토지 공개념 이란(절대 착각하면 안되는 것들) 토지공개념을 이해할 때 절대로 착각하면 안 되는 것들이 있습니다. 객관적인 사실과 여러 선례를 살펴보아야 후회하지 않는 선택을 할 수 있기 때문입니다. 정확한 뜻과 정권별 도입, 그리고 한국에서 이미 시행되고 있는 제도를 살펴보고 대표적인 찬반 의견을 들어보겠습니다. 토지공개념이란흔히 사람들은 토지를 공공의 소유로 하자는 것을 토지공개념이라고 생각합니다. 하지만 이러한 이론은 토지국유화를 설명한 것입니다. 정확한 토지공개념의 뜻은 토지의 소유는 인정하지만 이용은 공공을 위해 사용하도록 하자는 것입니다. 다만 그 방법에 대해서는 정부마다 생각이 다르기도 합니다. 그리고 이미 시행해 본 여러 나라의 결과에 따르면 결국 토지공개념은 사용 방향을 유도하는 것보다는 이윤을 분배하는 쪽으로 결과가 나옵니다. 그래서.. 공감수 0 댓글수 1 2024. 4. 27.
  • 토지공개념 시행 국가의 부동산 현황 민주당의 당령을 보면 '국민의 소득이나 재산과 관계없이 안정적인 주거 생활을 누릴 수 있는 주거정책을 수립한다'라고 되어있습니다. 이러한 개념을 이미 해외에서 이미 시행하고 있는 국가가 있는지 알아보고 그 나라의 부동산 현황에 대해 알아보겠습니다. 토지공공임대제 국가 홍콩, 베트남, 영국, 인도, 싱가포르, 호주 토지공공임대제란 부동산 투기를 막기 위해서 모든 토지는 정부가 재산권을 소유하고, 사용권을 개인이나 기업이 임대하는 방식을 말합니다. 홍콩의 경우 이 토지세는 굉장히 비싼 편 이어서 정부 세입의 35%가 이 토지세에서 나온다고 합니다. 이렇게 세금이 높으니 아무도 부동산을 안 사지 않을까요? 그러니 상식적으로는 집값이 저렴해야 할 것입니다. 그런데 뉴스에서는 홍콩의 집값 문제를 굉장히 자주 보도.. 공감수 1 댓글수 1 2024. 4. 20.
  • 부동산 PF 연체율, 계속되는 증가 소식 부동산 PF 연체율이 계속해서 증가되고 있습니다. 늘어나는 연체율의 이유는 무엇일까요? 제2 금융권인 새마을금고와 저축은행 그리고 증권사 같은 금융사의 PF대출 연체율 현황에 대해서 알아보겠습니다. 마지막으로 과거 역사를 보며 배울 점을 찾아보겠습니다. 부동산 PF 대출 연체 이유 인플레이션이 폭등하고 있습니다. 당연히 인건비와 자재값 역시 말할 수 없는 수준으로 늘어났습니다. 건설사 입장에서 늘어난 인건비를 가격에 반영할 수 있을까요? 지금 같은 부동산 경기에서는 분양가를 높게 책정한다면 바로 미분양이 될 것입니다. 문제는 부동산 호황을 예측하고 비싼 값에 토지를 분양받은 건설사들입니다. 10대 건설사들이야 규모도 크고 여차하면 같은 그룹 안에서 돈을 융통할 수 있기 때문에 걱정이 별로 없습니다. 하지.. 공감수 1 댓글수 0 2024. 4. 4.
  • 광교 상현역 광교자이더클래스 임장 및 전망 광교 상현역에 임장을 다녀왔습니다. 개인적으로 광교자이더클래스 아파트를 아주 좋게 보고 있습니다. 임장을 다녀온 후기와 상권의 간단한 분석 및 부동산 전망을 해보겠습니다. 광교 상현역 상권 분석 일단 상현역에 내려보았습니다. 자연스럽게 같은 신분당선 역세권인 수지와 광교와 떠올라 비교하게 되었습니다. 수지의 상권은 학원이 압도적으로 많았습니다. 하지만 상현역은 학원을 비롯해 여러 상가가 복합적으로 섞여있고 공실은커녕 평일 낮시간인데도 불구하고 유동인구가 많아서 놀랐습니다. 주변 세대수에 비해 상현역의 상권이 너무 크게 느껴졌습니다. 임장 오기 전에 손품으로 분석할 때는 4개의 아파트 상권이라고 생각했습니다. 하지만 실제로 다녀보니 생각보다 넓은 범위에서 상권 유입이 있었습니다. 특히 영동고속도로 때문에 .. 공감수 1 댓글수 0 2024. 3. 25.
  • 행정 조건이 아닌 사회학적 재건축 조건을 알아보자 준공 30년, 동의율 75%, 안전기준 통과 같은 행정 조건보다 중요한 것이 있습니다. 바로 사업을 진행하려는 사람들의 의지입니다. 이 의지가 없으면 사업이 진행되지 않기 때문입니다. 힘든 재건축 과정을 진행하기 위한 최소한의 조건을 사회학적으로 알아보겠습니다. 재건축의 건설비 기존의 건설비는 평당 400만 원 정도였습니다. 하지만 현재는 평당 700~800만 원 정도가 나옵니다. 이를 34평 기준으로 계산해 보자면 건축비만 4억 정도라고 계산하면 될 것 같습니다. 다시 생각하자면 새 아파트로 바뀌었을 때 4억 이상의 시세차익이 나는 것이 최소 조건이라고 볼 수 있습니다. 심지어 지금 시세 대비 4억이 올라간다면 단지 내 돈이 들어가는 만큼만 시세가 올라가게 됩니다. 추가로 새 아파트에서 살 수 있다는 .. 공감수 1 댓글수 1 2024. 2. 15.
  • 거시경제와 부동산 전망 부동산을 전망하려는 사람 중에서 거시경제에 관심 없는 사람들이 많지만 저는 반대입니다. 큰 흐름을 알고 거기에 편승해야 돈 벌기가 쉽다고 생각하기 때문입니다. 그렇기 때문에 거시경제를 살펴보며 부동산 시장을 예측해보려고 합니다. 단기적 상승과 하락은 중요하지 않습니다. 그보다는 대세상승으로 가는가를 판단하는 것이 더 중요하다고 생각합니다. 대세 상승으로 가기 위해서는 일부 투자자가 아니라 일반인들이 부동산 시장에 뛰어들어야 합니다. 그러니 과연 돈이 없는데 일반인들이 집을 살 수 있는가를 생각해봐야 합니다. 부동산 전문가들이 따지는 지표 수십 개보다 나의 상식 하나가 중요할 때가 있습니다. 돈이 있고 의지가 있어야 집을 삽니다. 유동성이 있고 심리가 뒷받침돼야 한다고 표현할 수도 있겠습니다. 여기서 심리.. 공감수 2 댓글수 3 2024. 1. 30.
  • 수도권 인구 분산과 경기 남부 서울은 대한민국의 수도이자 메가시티 이기도 하지만 저출산의 원인이기도 합니다. 좋은 직장이 몰려있기 때문에 영원히 희소하기도 하지만 그로 인한 문제점도 많습니다. 이러한 인과를 생각해 볼 때 어떠한 결과를 가지고 올지 생각해 보겠습니다. 서울이 더 커진다. 메가서울 여당은 최근 총선을 준비하며 메가서울을 발표했습니다. 옆나라 일본이 도쿄시에서 도쿄도로 넓어진 것을 보면 아주 불가능한 것은 아닌 것처럼 보입니다. 확실히 인구가 모이면 좋은 인재를 구하기 쉬워지기 때문입니다. 하지만 너무 올라버린 집값 때문에 더 이상의 인구 집중화는 버티기 어려워 보이기도 합니다. 그래서 서울의 집값을 내리기 위해 메가서울이라는 카드를 뽑았는지 모르겠습니다. 합계출산율 0.7이라는 수치는 이전에도 나왔지만 최근 들어 더욱 .. 공감수 0 댓글수 1 2024. 1. 23.
  • 건설사별 PF대출 규모 순위 현재 시공능력 10위권 밖의 건설사들이 연속 도산하고 있습니다. 10위 안이 라도 PF대출의 비중이 높은 곳들이 있어 소개합니다. 혹시 건설 중인 아파트를 매수하려고 알아보고 있다면 해당 건설사에서 시골 하는 아파트는 피하는 것이 좋겠습니다. 건설사별 PF 대출 순위 한국신용평가 리포트를 바탕으로 대출의 규모와 순위를 알아보겠습니다. 단순 PF대출량보다는 자기 자본 대비 PF대출 비율이 중요합니다. 하위 5개 사는 다음과 같습니다. 안전한 회사라는 뜻입니다. 호반건설에서 건설하는 아파트의 경우 상대적으로 부도날 확률이 낮다고 볼 수 있습니다. 만약 대출이 부실화되어 연쇄 부도가 일어날 경우 상위 5개 사는 조심을 해야겠습니다. 자본 관리를 아무리 잘해도 저축은행과 증권회사가 파산하게 되면 연쇄작용을 피할.. 공감수 0 댓글수 1 2024. 1. 9.
  • 정권별 부동산 정책으로 보는 2014 vs 2024 부동산 시장을 보면 과거가 유사하게 흘러갈 때가 있습니다. 바로 지금이 그러지 않나 생각됩니다. 규제와 부양을 오락가락하던 이명박 대통령 시기를 기나고 있는 게 아닌가 하는 기시감 말입니다. 그다음 박근혜 정부에서 부동산은 어떻게 되었었죠? 정권별 부동산 정책 부동산 시장은 거시적인 관점에서 보면 같은 역사가 반복됩니다. 과도하게 오른 부동산 가격은 어떠한 이유로든 급락을 하게 됩니다. 겁에 질린 사람들은 매수를 미루며 전세를 선호하게 되고 암울한 부동산 전망에 사람들의 매물은 쌓이게 됩니다. 김대중 정부: IMF후 부동산 하락 (2001부터 부동산 급등) 노무현 정부: 투기와의 전쟁 선포 (2006~2007 가격 급등) 이명박 정부: 보금자리 주택 공급 (수도권 하락/지방 상승) 박근혜 정부: 규제완화.. 공감수 3 댓글수 2 2023. 12. 14.
  • 분당 수내 양지마을 5단지 임장 및 재건축 분석 분당 수내동에 있는 양지마을 5단지에 다녀왔습니다. 1기 신도시 특별별이 아니더라도 사업성을 갖추고 있는 단지로 유명합니다. 분당 수내동의 부동산 전망과 재건축 진행 정도 그리고 매물정보를 공유합니다. 분당 수내동의 입지 분당선인 수내역의 초역세권에 위치하고 있습니다. 수서역으로 이동하거나 정자역으로 건너가 신분당선을 타면 30분 안에 강남역에 도착할 수가 있습니다. 수많은 광역버스 역시 고속도로를 이용하기 때문에 서울까지 빠른 접근이 가능합니다. 왜 분당이 강남과 연계되어 가격이 움직이는지 알 수 있습니다. 명실상부한 경기도 1 티어 상급지입니다. 수내역 위에 바로 롯대백화점이 있기 때문에 생활 편의성은 말할 것도 없습니다. 그리고 분당의 학군 역시 말할 것도 없습니다. 전국 100위권 안의 중학교가 .. 공감수 0 댓글수 1 2023. 12. 1.
  • 수도권 입주 물량 분석(2024.2025.2026) 서울과 수도권은 한 몸입니다. 어찌 보면 같은 생활권을 누리는 상급지와 하급지라고 볼 수도 있습니다. 그렇기 때문에 서울을 분석하기 앞서 수도권의 입주물량까지 같이 분석해야 합니다. 입주 물량을 살펴보고 분석해 보겠습니다. 수도권 입주 물량 뉴스에 수도권 입주물량이 급감했다고 합니다. 높아진 건축비와 비관적인 아파트시장을 대변하는 것 같습니다. 앞으로 닥쳐올 수도권의 입주물량을 살펴보겠습니다. 서울은 압도적으로 입주물량이 없는 것에 반해 경기도는 2024년 까지는 입주가 있습니다. 입주가 생기면 전세가 떨어지는 것은 기정사실이기 때문에 해당지역은 조심할 필요가 있습니다. 과천과 안양, 용신시 처인구등이 해당되기 때문에 참고하시길 바랍니다. 인천의 입주물량까지 첨부하겠습니다. 수도권 입주물량 분석 앞으로 .. 공감수 0 댓글수 1 2023. 11. 30.
  • 서울 입주 물량 분석 (2024~2025~2026) 서울의 입주물량이 부족하다고 합니다. 어찌 보면 당연합니다. 이전 정권에서 부동산 폭등을 막기 위해 연일 강력한 대책과 입주허가를 막아왔고, 하필 인플레이션의 영향으로 공사비가 폭등했습니다. 두 사건이 맞물린 결과 일어난 유례없는 입주절벽을 분석해 보겠습니다. 서울 입주물량 아파트는 통상 건설하는데 3년 정도 걸립니다. 이전에는 건설 허가를 통계로 그 이후의 입주물량을 분석하고는 했지만 지금은 적용하기 어렵습니다. 왜냐하면 건설비가 너무 폭등한 관계로 웬만하면 이윤이 남지 않는 상황이기 때문입니다. 사람들 역시 압도적으로 싼 가격이 아니라면 청약을 하지 않고 있습니다. 지금까지 나온 입주물량을 분석해 보겠습니다. 아래 표에서 보시다시피 서울 전체적으로 입주물량은 없는 상태입니다. 거의 전멸에 가까운 숫자.. 공감수 0 댓글수 1 2023. 11. 28.
  • 부천 중동 이마트 아파트 재개발 취소 소식 부천 중동 이마트 부지를 아실 겁니다. 7호선 초역세권에 현대백화점과 마주 보고 입는 입지입니다. 인구에 비해 새 아파트가 압도적으로 부족한 부천의 특성상 많은 사람들이 관심을 가지고 있었습니다. 최근 재개발 취소 소식이 들려 포스팅하겠습니다. 부천 중동 이마트 재개발 이마트는 오프라인 매장을 줄이고 온라인화 하는 과정에서 전국의 매장을 철수하고 있었습니다. 부천 중동점 역시 토지를 매각하고 새로 들어오는 주상복합 아파트 지하에 규모를 줄여 들어온다는 소식이었습니다. 결국 부동산 디벨로퍼인 알비디케이(RBDK)가 인수에 성공했습니다. 가격은 무려 3000억 원 후반 대라고 알려져 있습니다. 2022년 초인만큼 부동산 시장은 하락이냐 조정이냐로 갑론을박을 나누던 시기였습니다. 아파트와 오피스텔이 합쳐진 6.. 공감수 2 댓글수 2 2023. 11. 25.
  • 2024 부동산 전망과 전략. 상승 요인과 하락 요인 분석 2024년의 부동산은 어떻게 흘러가게 될까요? 올해를 되돌아보며 내년 부동산 시장을 전망해 보겠습니다. 미래는 맞출 수 없는 것이지만 이러한 생각과 복기로 인해 우리들은 성공하게 될 것입니다. 아직까지는 손해 없이 투자하고 있는 만큼 오늘도 생각을 계속해봅니다. 부동산 상승요인과 하락요인 3개월 전에 부동산의 상승요인과 하락요인에 관한 글을 썼습니다. 여러 가지 주변상황을 객관화해 보자는 취지였습니다. 그리고 그에 대한 생각은 아직도 변함이 없습니다. 아직 시장은 상승요인과 하락요인이 뒤섞여 있는 모습입니다. 아직은 약한 부동산 거래량과 높은 금리도 고려해야 하고 중국의 부동산 폭락과 미국의 경기침체도 두렵습니다. 이러한 모든 상황을 예측하더라도 결국 마지막에는 상황을 뒤집을 수 있는 정부의 정책도 중요.. 공감수 0 댓글수 1 2023. 11. 20.
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