일원역 재건축 단지 임장(한솔, 상록수, 청솔, 가람)
앞으로는 노령화 때문에 병원이 점점 중요해질 것이라 생각합니다. 또한 상류층이 될수록 학군의 욕심은 강합니다. 그래서 가성비 있게 두 가지를 모두 만족시키는 일원역 근처 아파트에 관심이 많았습니다. 이번에 서울시가 수서택지개발지구 재정비안을 보고 임장을 다녀왔습니다.
일원역 재건축 아파트
일원역의 입지는 저평가받고 있다고 생각합니다. 앞으로 강남의 중심이 될 삼성역과 물리적 거리가 가깝고 대치동 까지 라이딩도 가능한 거리입니다. 번화가와 떨어져 조용히 아이를 키우기 좋아서 그런지 대왕중학교의 학업 청취도는 강남구 1위입니다. 수서역과 한 정거장 차이이기 때문에 지방 출장이 잦거나 주말부부의 경우 매우 합리적인 거주지가 되리라 생각합니다. 그래서 일원역 주변 아파트의 경우 시간이 지나면 언젠가 가치가 더욱 상승할 것이라 생각했습니다.
일원역은 광평로를 기준으로 아래쪽에 재거축 아파트가 모여있습니다. 순서대로 한솔마을, 상록수아파트, 가람아파트, 청솔빌리지 순이라서 "한상가청"이라고 불리기도 합니다. 이번에 발표한 수서 택지지구 발표자료에 따르면 일원역에서는 저층 아파트인 4개 아파트만 용적률 상향을 받았습니다.
주민들이 원했던 만큼의 상향인지는 모르겠습니다. 일단 발표와 함께 매물은 들어간 듯 보입니다. 하지만 현재도 30평 기준 20억이 넘어가는 가격을 고려했을 때 투자가치가 있는지는 따져봐야 할 것 같습니다.
한솔마을 아파트
임장은 한솔마을부터 시작했습니다. 사실 재건축의 임장이야 내부 구조가 중요한 것은 아니기 때문에 입지와 경사등을 위주로 봤습니다.
일원동에서 가장 큰 상가단지가 아닌가 싶었습니다. 대체로 주민들은 초등학교 4학년 정도까지 동네 보습학원을 다니고 이후에는 대치동으로 셔틀을 타고 다닌다고 합니다.
단지는 일원동의 구석에 있는 듯 보이지만 역에서 10분 거리로 역세권이라고 볼 수도 있겠습니다. 경사는 약간 있고 엘리베이터 없는 5층짜리 저층단지입니다. 당연히 산을 끼고 있기 때문에 공기가 매우 좋습니다. 만약 재건축이 된다면 리조트 뷰가 나올 것이라 생각했습니다.
반면 산이 있어서 종상향에는 한계가 있겠다는 생각을 했습니다. 종상향으로 200% 용적률이 가능하고 기부채납등을 이용하면 그 이상도 가능해 보입니다. 현재 용적률이 108%이기 때문에 사업성을 충분히 나올 것으로 보입니다. 반면 13억 가량 초기투자금이 필요하고, 시간이 얼마나 걸릴지 모르기 때문에 부담스럽기는 합니다.
상록수 아파트
이어서 상록수 아파트로 건너갔습니다. 용적률은 109%로 한솔마을과 비슷합니다. 다만 역과 더욱 가깝고 그만큼 평당가로 반영이 되어 있습니다. 강남이라고 하기엔 믿을 수 없을 정도로 고즈넉한 분위기입니다. 역시 약간의 경사는 있습니다. 만약 재건축을 한다면 단지 내부의 평탄화는 가능해도 어느 정도 대로와 단차는 어쩔 수 없어 보입니다.
상록수 아파트의 단지 내 상가 역시 학원으로 가득 차 있습니다. 27평 전세가격이 7억 정도이니 강남권의 인프라를 누리기에 가성비 있어 보입니다. 물로 구축의 컨디션은 감내해야 할 것입니다. 제가 강남에 선입견이 있어서 그런지 깔끔한 옷차임의 사람들이 상대적으로 많아 보였습니다.
상록 아파트와 가람 아파트만 안전진단을 통과했다고 합니다. 하지만 최근 안전진단 없이도 재건축 진행가 가능해졌기 때문에 이전과는 절대적인 의미는 없습니다. 측문으로 나오면 일원역과 거리는 굉장히 가까웠습니다.
일원가람 아파트
누가 봐도 가장 좋은 입지에 위치한 일원 가람 아파트입니다. 평당가 역시 7900만 원으로 일원동에서 가장 높습니다. 용도변경이 3종으로 되었다면 너무나도 좋았겠지만 2종이 한계이기 때문에 고층아파트가 되기에는 불가능해 보입니다. 다만 역세권 10초 컷도 가능해 보였습니다.
역시 대모산 방향으로 경사가 약간 있습니다. 그래도 재건축 4인방 중 가장 평지에 가까웠습니다. 6층 아파트로 보이며 가장 좋기 때문에 가장 비싸기도 합니다. 갭가격은 15억입니다. 저 같은 사람은 엄두도 못 낼 가격입니다. 현수막을 보니 재건축이 착실하게 진행되고 있는 것 같습니다.
청솔빌리지
너무 깜짝 놀란 아파트입니다. 강남구에 3층 아파트를 볼 줄은 몰랐습니다. 다만 산에 너무 가까워서 용적률은 170%까지만 허용해 주는 것 같습니다. 바로 앞에 서울 로봇 고등학교가 있어서 잠시 전세로 머무는 수요도 있지 않을까 생각했습니다.
제일 저렴하지만 갭가격은 11억 가량 됩니다. 11억이라면 다른 선택지도 매우 많기 때문에 강남의 신축이라는 타이틀이 필요한 게 아니라면 다른 선택지도 많아 보입니다. 재건축이 신축보다 반드시 수익을 주는 시절도 아니기 때문입니다.
이상으로 일원역 근처 저층 아파트 임장기를 마치겠습니다. 저도 여윳돈이 있다면 이런 곳에 묻어두고 싶습니다. 아주 장기적인 관점에서 일원동의 가치는 더욱 올라갈 것이라 생각하기 때문입니다. 이유는 앞서 말씀드린 대로 대형병원과 SRT, GTX의 이용 편의성 그리고 학군에 있습니다.
하나의 단지만 새 아파트가 되는 것이 아니라 여러 단지가 신축으로 바뀌게 된다면 개포동과 같이 입지의 상승현상이 일어날 것이라 생각합니다. 하지만 아직 저의 자금도 매우 부족하고 개인적으로 투자금의 빠른 회수를 중요하게 생각하기 때문에 입지 공부로 이번 임장을 마무리하기로 했습니다.