취득세 중과 에서 필요 경비를 공제 한 실제 효과는?
양도세 신고를 할 때 공제를 해주는 항목이 있습니다. 이를 필요경비라고 하는데요, 취득세나 부동산 복비 그리고 법무사 비용 등이 포함됩니다. 양도세 공제 항목에 대해 자세히 알아보겠습니다. 특히 취득세 중과 시 필요경비 공제에 따른 절세효과는 얼마나 되는지 알아보겠습니다.
양도세 필요경비 항목
양도 소득세를 계산할 때는 각종 금액을 공제해 줍니다. 즉, 돈 번 것으로 치지 않겠다는 항목이 있습니다. 일반적으로 취득세와 중개수수료 그리고 법무사 비용 등이 있습니다. 하지만 작은 차이로 세율 구간이 달라지는 경우도 있습니다. 이럴 때에는 적은 금액도 아쉬워집니다.
내부 인테리어를 한 금액은 포함되지 않으나 시스템 에어컨은 포함되기 때문에 영수증을 철저히 관리하시길 바랍니다.
다주택자 취득세 중과에 따른 양도세 감소 효과
현재 규정상 3 주택자는 8%의 취득세를 납부해야 합니다. 예를 들어 3억의 주택을 일반과세로 매수한 경우와 중과세로 매수한 경우를 비교해 보겠습니다.
예시는 7억에 사서 10억에 매도하는 경우입니다. 장기보유특별공제는 4년을 보유했다고 계산해서 8%로 잡았습니다. 7억을 거래할 때 중개 수수료와 일반적인 법무사 비용을 동일하게 적용했습니다. 그리고 공동명의가 아닌 단독 명의로 계산했습니다.
| 구분 | 1주택자 | 다주택자 |
| 양도가액 | 10억원 | 10억원 |
| 취득가액 | 7억원 | 7억원 |
| 취득세(8%) | 1285만원 | 5880만원 |
| 필요경비(취득세포함) | 2085만원 | 6680만원 |
| 양도차익 | 2억7915만원 | 2억3320만원 |
| 장기보유특별공제 | 8% | 8% |
| 양도소득금액 | 2억5681만원 | 2억1454만원 |
| 기본공제 | 250만원 | 250만원 |
| 과세표준 | 2억5431만원 | 2억1204만원 |
| 세율 | 38% | 38% |
| 누진공제 | 1994만원 | 1994만원 |
| 산출세액 | 7669만원 | 6063만원 |
| 지방소득세 | 766만원 | 606만원 |
| 합계 | 8435만원 | 6669만원 |
정리해 보겠습니다. 7억 가량의 아파트를 산다면 중과로 납부해야 하는 취득세의 추가금액은 4595만 원입니다. 다만 양도할 때 1766만 원의 이득이 발생합니다. 단순한 계산으로 2 주택일 때 매수하는 것과 3 주택일 때 매수하는 것은 2829만 원의 차액이 발생합니다.
결론
7억의 주택인 경우 취득세 중과로 받는 실제 손해는 2829만 원입니다. 취득가액과 비교해 보면 4% 정도가 되겠습니다. 그러니 실질적인 중과는 4% 정도를 나라에 추가 납부한다고 계산하면 되겠습니다. 취득세로 6.33%를 추가 납부하지만 양도세 공제로 2.33%를 돌려받는다고 생각할 수 있겠습니다.
그러니 3 주택 매수를 고려할 때 4% 정도 금액을 저렴하게 사거나, 4% 정도 비싸게 샀다고 계산하면 주택을 구매하는데 기준을 잡기 쉬워질 것 같습니다. 이상 간단한 분석이지만 여러분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.