역전세난 에서 내 전세 자금 지키기

요즘 역전세난이라는 말이 자주 등장하고 있습니다. 역전세난은 무엇이고 어떻게 대비하여야 할까요? 어떻게 해야 나의 소중한 돈을 지킬 수 있을까요? 사람들은 불과 몇 달 전만 해도 8월이 되면 전세대란이 일어날 것이라고 예상했습니다. 이렇게 시장이 반전할 줄은 누구도 몰랐을 겁니다. 하지만 이미 벌어진 일이라면 정확히 파악한 후 해결책을 생각해 봐야 합니다.

역전세란 이란?

• 역전세난 : 집주인이 세입자를 구하기 어려운 상황.
• 전세대란 : 세입자다 전셋집을 구하지 못해 어려운 상황.

심플하게 설명하니 어려울 것이 없습니다. 하지만 이면을 들여다보려면 시장의 구성을 정확하게 확인해 봐야 합니다.

언론과 전문가들은 8월이 되면 계약갱신권을 쓴 세입자들이 대거 시장에 나오고 시장에서는 2년마다 나오던 매물이 4년 만에 나오게 됨으로 전셋집이 모자라 전세대란이 일어날 것이라고 예상했습니다. 하지만 과하게 오른 전세가를 시장은 받아들이지 못했고, 때마침 터진 인플레이션 때문에 연준이 고금리 정책을 시행함에 따라 전세 이자보다 월세시세가 더 저렴해졌습니다.

그래서 올라간 전세가를 어느 정도 월세로 치환해서 반전세가 많이 거래되고 있습니다. 이때 전세입자를 구하지 못한 집주인은 전세가를 내려서 세입자를 구하게 되고 이 과정에서 기존 전셋값보다 갱신한 전세 가격이 내려간 역전세가 발생하게 됩니다.

서울의 아파트 전세물량 증가

그럼 역전세가 세입자 입장에서 유리한 거 아닌가요? 절대 아닙니다.

역전세의 이면

역전세가 일어난다는 건 세입자에게 유리한 일입니다. 다만, 월세가 상승한다면 유리한 게 아닙니다. 그 이유를 설명드리겠습니다.

시장은 크게 자가 거주, 전세, 월세로 구성됩니다. 이중 임차시장은 전세와 월세로 구성되는데, 사실 전세가 움직일 때는 월세 시장을 같이 봐야 합니다. 하지만 오랜 기간 동안 월세시장은 고정되어있었고 그래서 사람들은 전세시장과 월세 시장을 따로 생각합니다.

기본적으로 전월세는 하나의 임차시장으로 무주택자들이 선택할 수 있는 두 가지 선택지였습니다. 다만 그동안 월세 시장이 워낙 별로라 잘 선택하지 않았던 것뿐이지요. 10점 과 90점의 선택지에서 60점과 50점의 선택지로 바뀐 것뿐입니다. 도리서 합산해보면 거주비용 100점에서 110점으로 늘어난 것이 팩트입니다.

월세시장이 고정되어있던 이유는 세계경제가 오랫동안 저금리 정책을 펼쳤기 때문입니다. 하지만 지금은 금리가 올라 전세자금 대출을 받는 것보다 월세가 유리한 시장이 조성되었습니다. 이럴 때 사람들은 좀 더 유리한 월세 시장을 선택합니다. 그 결과로 지금은 월세 가격이 올라가고 있습니다.

하지만 언제까지 고금리 정책을 펼칠 수 있을까요? 1년? 2년? 5년? 언젠가는 경기가 침체되고 연준은 다시 금리를 내릴 수밖에 없습니다. 이러한 현상 속에서 어느 순간 전세가 유리해지는 순간이 오면 다시 전세 가격이 올라갈 것입니다.

지금은 고금리로 인해 전세자금 대출이 부담스러워 월세를 선호하고 있습니다. 하지만 이는 주거비용의 하락을 의미하는 것이 아닙니다. 본질은 코로나로 인해 한국은행에서 오만 원짜리 지폐를 엄청 찍었고 그래서 돈이 가치를 잃어버린 것입니다. 이는 매매가와 전세가를 비롯한 모든 물건의 가격을 올리게 됩니다.

대한민국의 M2통화량

누가 승자인가?

늘어난 거주비용은 누가 가지고 갔을까요? 정답은 정부가 입니다. OECD 국가 중 취득세, 보유세, 양도세를 가장 높은 나라에서 각각 취합해 전 세계에 유례없는 세금을 만들어 냈습니다. 그 덕에 다주택자는 집을 살 수가 없고 팔 수도 없습니다. 다주택자가 아니더라도 추가 구입은 꿈도 꿀 수 없는 취득세 덕분에 임대매물은 줄어들 수밖에 없죠.

꼭 선의가 좋은 결과를 가지고 오는 것은 아닙니다. 옛날 마오쩌둥이 곡식을 먹는 참새를 잡아 농민을 위하려 했는데, 참새가 없어지니 벌레가 창궐하여 수만 명의 사람이 굶어 죽었던 역사를 돌아봐야 합니다. 참새는 사냥당해 죽고 농민은 굶어 죽는 일이 없도록 우리는 현명한 선택을 해야 할 것입니다.

객관화해서 돌아본 우리는 모습은 이렇습니다. 세계적인 인플레이션 때문에 현금의 가치는 하락하고 집값(매매가, 전세가)은 폭등하였습니다. 그 과정에서 정부는 세금폭탄을 돌려 이득분을 가지고 갔습니다. 다주택자는 이득을 봤지만 현금화하지 못하고 매년 세금을 내고 있으며, 임차인들은 늘어난 임차비용을 전세가 아닌 월세로 지출하고 있습니다.

조심해야 할 점

이러니 저러니 해도 내 돈을 지키는 것이 가장 중요합니다. 만약 내가 사는 집이 역전세가 일어났을 때 임대인의 현금 동원능력이 부족하여 전세자금을 돌려줄 수 없는 상황이 온다면 골치가 아파집니다.

돈의 일부라도 돌려받지 못한다거나, 아니면 정해진 시기에 받지 못한다면 연쇄적으로 피해가 올 수 있기 때문에 최대 한 조심해야 합니다. 역전세가 일어날 곳에 안 들어가는 것이 가장 좋지만 그게 안된다면 최소한의 안정장치를 해야 합니다. 다음은 나의 전세금을 지키기 위한 최소한의 방법입니다.

• 주인의 신분증과 등기부 등본 비교하기
• 전세가율이 70% 이하인지 확인하기
• 집주인의 세금 체납 여부 확인하기
• 대리인 계약 시 위임장, 인감도장 확인하기(필요에 따라 녹취하기)
• 전입신고, 확정일자 받기
• 전세보증보험(주택도시 보증 공사, 서울보증보험) 들기

주택도시 보증 공사(HUG)가 대신 갚아준 보증금은 올해 1분기 1572억으로 14.41% 증가했다고 합니다. 그리고 오피스텔이나 빌라의 경우 보증보험가입이 안되기도 하니 조심하셔야 합니다.

그보다 근본적인 좋은 매물을 들어가는 것이 좋습니다. 역전세가 일어날 곳에 들어가지 않아야 한다는 말입니다. 잘 모르겠더라도 최소한 입주물량이 너무 많은 곳에 전셋집을 구하는 일은 없어야 합니다.

근본적으로 역전세를 피하는 방법은 이전에 자세히 포스팅해놨으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
깡통전세 피하는 법 (투자자가 적는 핵심은?)

깡통전세 피하는법 (투자자가 적는 핵심은?)

추가 팁

하지만 공시 가격 3억 이하 주택의 경우, 정부의 전월세 지원책이 늘어나고 있습니다. 그래서 전세자금 대출을 받기가 상대적으로 수월합니다. 금리까지 저리로 대출해주는 덕에 내려간 시세의 전세를 선택할 수도 있습니다. 그러니 공시가 3억 이하의 저가주택을 선택하는 것도 좋은 방법이 됩니다.

정부의 전월세 지원대책

아니면, 위 깡통전세 피하는 법 (투자자가 적는 핵심은?) 링크에도 자세히 설명했듯, 반전세나 월세의 선택도 좋습니다.

22.9.29에 발표된 뉴스에 따르면 당해의 세금 체납보다 임차보증금을 우선 변제한다고 합니다. 또한 집주인의 미납세금 열람도 동의 없이 바로 볼 수 있도록 쉽게  바꾼다고 하네요. 예상시기는 23년 1월 1일부터 입니다만, 아직은 방심하지 말고 위 주의사항을 모두 지키는 것을 추천합니다.

이와 같은 저의 생각들을 잘 읽어보시고 도움이 되셨다면 좋겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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