깡통전세 피하는법 (투자자가 적는 핵심은?)

요즘 뉴스에 깡통전세란 단어가 많이 들리고 있습니다. 특히 신혼부부나 사회초년생이 많은 피해를 보고 있습니다. 깡통전세는 정확히 무엇일까요? 왜 이런 일이 일어나고 어떻게 하면 방지할 수 있을까요? 핵심을 알려면 투자자의 입장에서 생각해볼 필요가 있습니다. 제가 알기 쉽게 설명해 보겠습니다.

깡통전세의 뜻

깡통전세란 매매 가격과 전세 가격이 거의 같아진 경우를 말합니다. 사전적으로 매매가의 몇%부터 깡통전세니 하는 건 의미가 없습니다. 실제 사항에서 어떠한 물건이 임차인에게 피해를 입히는지 쉽게 설명해 보겠습니다.

모든 전세입자가 들어가 있는 주택(이제부터 물건이라 표현하겠습니다)은 투자자의 물건입니다. 투자자는 무조건 나쁜 것이 아닙니다. 임차인에게 전세물건을 공급해주는 공급자이며, 상부상조하며 살 수 있는 동업자입니다.

매매가와 전세가가 비슷한 깡통전세는 왜 문제가 되는 걸까요? 쉽게 이해하기 위해 투자자의 입장에서 알아보겠습니다.

깡통전세가 왜 문제인가?

모든 깡통전세가 문제를 일으키는 건 아닙니다. 하지만 투자자에 따라 어떠한 위기가 닥쳤을 때 미리 방비가 되어있지 못한 경우도 있습니다.

이때 위기를 넘기지 못하고 파산을 한다면 임차인까지 피해를 입을 수도 있습니다. 그래서 이런 물건을 피해야 하는 것입니다. 즉, 임대인의 파산이 임차인에게 까지 영향을 미치는 것이 문제입니다.

임대인이 파산하게 되면 집이 경매로 넘어가고 싼 가격에 낙찰이 됩니다. 그때 낙찰가가 전세 보증금보다 낮다면 세입자는 그 차액만큼 손해를 보게 됩니다.

그것도 본인이 우선순위에 있을 때 이야기이고, 운이 없으면 보증금 전체를 날리기도 합니다.

이런 일을 방비하려면 일단 알아야겠죠? 대부분 깡통전세는 신축빌라나 오래된 아파트에서 생깁니다. 왜 그런지 알아보겠습니다.

신축빌라의 깡통전세

신축빌라는 가격을 책정하기 어렵습니다. 빌라는 워낙에 개별성이 강해서 비교가 어렵고 세대수가 작아 거래가 잘 일어나지 않습니다. 말 그대로 깜깜이 시장이지요. 단독주택도 마찬가지입니다.

그래서 신축빌라의 적당한 가격을 알기란 어렵습니다. 부르는 게 값일 때도 있지요. 매매가 혹은 분양가를 높게 잡아놓고 전세가를 책정합니다. 그 후 시간이 지나면서 점차 적정 매매가를 찾아가게 되고, 이과정에서 전세가와 매매가가 비슷해져서 흔히 말하는 깡통전세가 됩니다.

지방 구축 아파트의 깡통전세

오래된 아파트 중 특히 지방에 오래된 아파트에서 일어납니다. 흔히 말하는 썩은 아파트, 줄여서 썩아라고도 말하는 아파트에 주로 일어납니다.

왜냐하면 수도권은 아파트의 추가 공급이 쉽지 않아 오래된 아파트에도 대기수요가 존재합니다. 대한민국은 인구의 50%가 수도권에 사는 인구 불균형의 도시이기 때문입니다.

하지만 지방은 땅이 많아 재개발/재건축보다는 빈 땅에 아파트를 새로 짓는 것이 쉽습니다. 또한 워낙 저렴한 토지가 많아 사업성도 더 좋습니다.

그렇기 때문에 새 아파트를 쉽게 짓고 새로운 주택이 공급되게 됩니다. 하지만 수요는 똑같기 때문에 마지막까지 선택받지 못한 집은 빈집이 됩니다.

그래서 비록 아파트라 하더라도 투자 가치가 떨어져 매매가 상승이 쉽지 않은 곳이 있습니다. 이는 중요한 이유이니 잘 기억해 두셔야 합니다.

특히 거주요건은 빌라보다 좋아 전세입자는 있지만 가격 상승은 기대하지 않아 매수 수요는 없는 아파트가 있습니다. 이런 오래된 아파트가 깡통전세가 일어날 수 있는 전형적인 예시입니다.

주요 피해층

어떠한 투자자 들은 물건을 매수한 뒤 리모델링을 하여 기존 전세 가격보다 비싼 가격에 전세입자를 구합니다. 이 과정에서 전세가가 매매가와 붙게 됩니다. 그럼 리모델링 비용을 제외하더라도 투자금이 최소로 작아지게 되지요.

주로 신혼부부 나 사회 초년생이 주요 피해층입니다. 돈은 없고 새 시작이니 만큼 깨끗한 아파트는 살고 싶기 때문입니다. 깨끗한 집이니 주변 전세가보다 비싼 것이 당연하고 가치가 있다고 생각합니다.

문제는 바로 작은 투자금을 선호하는 투자자들은 재정적 여력이 충분하지 않은 경우가 많다는 것입니다. 그렇기 때문에 위험에 대한 대비가 부족한 편입니다.

이러한 투자자의 물건 중 하나가 전세를 갱신한다고 가정하겠습니다. 그런데 전세가가 기존보다 낮아지는 경우가 있습니다. 이를 역전세라고 합니다. 이때 임차인에게 전세금을 돌려주어야 하지만 다음 임차인은 더 낮은 금액의 계약을 하게 되므로 그만큼 돈이 모자라게 됩니다.

여유가 없는 투자자들은 보통 대출도 다 끌어당겨 투자하는 경우가 많습니다. 그래서 보증금 반납 여력이 없고, 결국 보증금을 반납하지 못한다면 임차인이 소송을 걸 수 있습니다. 그렇게 되면 임대인의 자산이 경매로 줄줄이 넘어가게 됩니다.

아까 말씀드렸죠? 중요하니 기억해 두시라고요. 깡통전세는 보통 투자 가치가 없어 매매가가 상승하지 않은 경우에 생깁니다. 그래서 경매 낙찰가도 낮게 형성되는 경우가 많습니다. 이때 임차인의 전세가보다 낮은 가격에 낙찰되면 피해를 고스란히 임차인이 받게 되는 겁니다.

작정하고 사기 치기

한 가지 특이한 점이 있습니다. 이렇게 경매로 판매된 금액의 우선권은 분명 1순위인 임차인에게 있을 텐데 혹시나 미납된 세금이 있다면 세금이 우선권을 가지고 갑니다.

그래서 미납된 세금이 있는지 조회하는 것이 중요합니다. 보통 중개소에서 이런 확인을 대신해 줍기도 합니다. 그럼 큰 문제는 없어 보이지요?

하지만 종부세 등을 오랫동안 납부하지 않아 수십억 씨 미납된 세금이 있는 법인에게 매도한 후, 법인이 파산신청을 해버리면 방법이 없습니다. 임차인의 소중한 돈만 날아갈 뿐입니다.

또한 원룸의 경우 건물 단위의 대출이 가능하기 때문에 사전에 조회를 하더라도 이게 과다한 대출인지 절정 한 대출인지 알기가 어렵습니다. 건물주가 대출을 최고로 받은 후 원룸을 각각 전세로 받게 된다면 이 또한 깡통 전세가 됩니다.

아니면 갭이 적은 빌라를 대규모로 매입한 뒤 전세 보증금을 들고 해외로 잠적하는 경우도 있습니다. 이런 말도 안 되는 상황을 피하기 위해서 어떻게 해야 할까요?

깡통전세 피해방지를 위한 주의점

아까 임대인의 파산이 임차인에게 영향을 미친다고 했습니다. 핵심은 간단합니다. 임대인이 파산하지 않을 집을 고르거나 파산하더라도 높은 가격에 경매에 낙찰되어 나의 보증금을 전부 돌려받으면 되겠지요?

깡통전세는 임대인의 욕심과 임차인의 무지가 교묘하게 섞여서 만들어진 작품입니다. 다시 말하면 임대인의 욕심부린 물건을 피하고 임차인이 잘 알면 해결됩니다.

대부분 임대인은 고의로 파산을 하기보다 무리한 투자로 인해 파산하는 경우가 많습니다. 하지만 이때 피해를 혼자 감당하는 게 아니라 임차인이 같이 감당하게 됩니다. 그렇기 때문에 매매가와 전세가가 비슷한 집에는 들어가지 않는 것이 좋습니다.

임차인은 혹시 모를 일을 대비하기 위해 전세권 설정이나, 전세보증보험을 드는 방법도 있을 것입니다. 확정일자를 받거나 임대인의 세금, 선순위 대출을 확인하는 것은 당연한 일입니다.

마지막으로 제일 당부드리고 싶은 말은 중간에 임대인이 바뀌었다면 방심하지 말고 세금관계 등을 조회해봐야 합니다. 이 정도만 신경 써도 억울한 피해는 입지 않을 것 같습니다.

조금 어려운 말일수 있으니 쉽게 풀어쓰겠습니다.

• 전세권 설정 = 법원 등기소에 세입자 사실을 기록하는 것이다. 금액이 꽤 든다.
• 확정일자 = 주민센터에서 한다. 임대 보증금에 대한 우선권을 확정한다.
• 전세보증보험 = 불안하면 꼭 들자. 아직은 허점이 있지만 점차 개선되고 있는 상황.
• 임대인의 세금 = 중간에 임대인이 바뀐 경우에 꼭 확인해야 한다.
• 선순위 대출 = 내가 전세금을 내기 전에 집주인이 담보 대출을 받은 경우.

특히 선순위 대출에서 잔금 내고 이사를 들어간 날 전입신고와 확정일자를 받더라도, 효력은 다음날부터 발생하게 됩니다. 이를 악용해 잔금 당일날 대출을 받는 경우가 있습니다. 현재 이 부분은 정치권에서 인식하고 법을 개선하고 있지만 주의할 필요가 있습니다. 계약서에 특약사항으로 명시하는 것이 좋습니다.

원룸의 경우도 방심하지 말고 건물주의 대출을 확인하는 것이 좋습니다. 애초에 원룸이나 빌라의 경우 월세로 들어가는 것을 추천합니다. 큰 이자차이가 나지 않고 이사나 사기에도 피해가 적기 때문입니다.

결론

인터넷에 돌아다니는 글이 아니라 제가 실전에서 느끼고 봐 온 부분에 공부를 더 해서 적은 포스팅입니다. 잘 읽어보시고 아무도 피해 입는 분이 없었으면 좋겠습니다.

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