일산 재건축 가능성

이번 정부의 시작과 함께 사람들은 1기 신도시의 재건축을 몹시 기대했습니다. 왜냐하면 대표되는 부동산 공약이었기 때문입니다. 하지만 부동산 경기는 순식간에 꺾이는 듯하고, 정부는 묵묵부답입니다. 심지어 규제가 풀려도 건설사가 시행을 할지 의문입니다. 앞으로 일산의 미래는 어떻게 될까요?

1기 신도시 재건축은 버림 패다?

대선 전의 공약과는 다르게 이제는 마스터플랜이 2024년에 나온다고 합니다. 이는 2년이나 미뤄진 것이지만 24년에 또 미뤄질지 누가 알겠습니까? 그래서 일산 시민들의 실망은 이만저만이 아닙니다. 당장 내일이라도 법적 상한 용적률인 300%를 적용해서 재건축하려던 사람들의 희망이 눈 녹듯 사라져 버렸기 때문입니다.

과연 일산의 재건축은 이대로 무너져 버릴까요? 일단 서울의 아파트는 노후화가 너무나 심합니다. 대한민국의 유일한 메가시티 이자 수도라는 상징성을 볼 때 정말이지 볼품없습니다. 하지만 그동안 집값 규제의 본보기는 언제나 서울이었고, 그래서 신규 주택의 공급은 그만큼 어려웠습니다.

미룰 만큼 미루다 이제는 곪아버린 서울의 아파트는 30년은 기본이고 50년을 넘는 아파트도 존재합니다. 그래도 역시나 정부의 입장에서 재건축을 진행하기는 쉽지 않습니다. 너무나도 많은 수요 때문에 집값 폭등이 우려되고 재건축을 진행하는 동안 퇴거한 이주 수요가 주변의 전세가를 자극하여 연쇄적인 폭등을 만들 수 있기 때문입니다.

이러한 현상을 방지하기 위해 3기 신도시를 건설하면서 이주단지를 만들어 이주민들 일시적으로 정착시켜 전세 폭등을 막으려고 하는 계획을 세우고 있습니다. 하지만 기존 생활 반경을 넘어 3기 신도시로 이주하는 것이 쉬울까요? 아시다시피 3기 신도시의 입지는 1기 신도시에 비해 떨어지는 것이 사실입니다.

그렇다면 현실적으로 1기 신도시에서 이러한 역할을 분담해 주어야 서울의 재건축 역시 가능합니다. 즉 서울의 재건축보다는 1기 신도시의 재건축이 먼저일 수밖에 없는 것입니다.

평균 용적률 분석

그럼 모든 1기 신도시가 재건축을 실행할 수 있을까요? 절대 그렇지 않습니다. 이는 시행사의 마진이 남고 사람들의 선호도가 몰릴 곳에 선택적으로 실행될 것입니다. 누구나 다 아는 분당 말입니다. 하지만 분당만 된다고는 볼 수 없습니다. 앞으로 천지개벽할 도시가 하나 있기 때문입니다.

다음은 1기 신도시의 평균 용적률입니다.

일산	169%
분당	184%
평촌	204%
산본	205%
중동	226%

유일하게 분당보다 낮은 곳은 일산인 것을 볼 수가 있습니다. 단순히 대지지분 때문에 일산에 관심을 가져야 할까요? 절대 아닙니다. 아무리 용적률이 낮아 사업성이 나오더라도 사람들의 선호도가 없으면 비싸게 분양할 수가 없습니다. 누구나 혹할만한 도시, 누구나 혹할만한 아파트가 된다면 분당에 이어 재건축 대상이 되는 것입니다.

일산의 교통 변화

대곡 소사선의 23년 초에 개통이 예정되어 있습니다. 가장 어려운 공사인 한강 터널도 이미 완공되어 있습니다. 이는 일산의 많은 의미를 가지고 옵니다. 왜냐하면 많은 일자리를 가지고 있는 마곡과 여의도까지 50분에 갈 수가 있기 때문입니다.

일산의 교통계획

일산은 이미 경의 중앙선을 통해 광화문까지 50분이 안 걸리는 상황입니다. 서울 3대 업무지구 중 유일하게 접근이 어려운 강남은 GTX-A 가 해결해 줄 것입니다. 소사선은 당장 내년 개통이지만 GTX-A는 사실 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다. 하지만 10년을 바라보고 생각한다면 충분할 것입니다.

그렇다고 10년 후에나 재건축이 될 것 같다는 말은 아닙니다. 그 중간에도 가격은 호재를 반영할 것이며 긴 시계열로 봤을 때 일산의 재건축은 필연적이라고 생각합니다. 10년 안에 더 이상 버틸 수 없는 서울도 철거를 시작할 것이고, 그 대안으로는 분당과 서울 3대 업무지구를 전부 출퇴근할 수 있는 일산이 각광받게 될 것입니다.

학원가 및 환경 분석

일산을 주목하는 다른 이유는 학원가입니다. 일산은 이미 경기도 2위 수도권 5위의 학원가를 가지고 있습니다. 학군은 우리나라에서 실거주민들이 가장 선호하는 조건중 하나이며 절대 쉽게 만들어지지 않는 거주요건입니다. 다음은 지역별 학원수입니다.

1. 서울 대치동 897개
2. 서울 목동 300개 이상(분산되어있음)
3. 안양 평촌동 292개
4. 서울 중계동 228개
5. 일산 후곡동 210개
6. 인천 송도동 204개(약간 분산되어있음)

일산의 환경,학원가

다시 말하자면 투자자들도 투자하고 싶고 실거주자도 거주하고 싶은 지역입니다. 또한 호수공원은 전국적으로도 유명한 공원입니다. 주엽역과 일산역 사이에는 긴 방향의 공원이 존재하고 있어 호수공원과의 연계가 쉽습니다. 물론 공원 자체의 완성도도 높습니다.

길게 봐서 GTX역과 3호선, 중앙선, 소사선과의 환승을 위해 버스 노선도 활성화될 가능성이 매우 높습니다. 확정되지 않은 인천 2호선도 있지만 너무 먼 얘기라 아직은 언급하지 않겠습니다.

하지만 이렇게 호재만 보고 부동산을 사는 실수를 범하지 말아야 합니다. 지금껏 나무를 봤으니 다시 숲을 보겠습니다.

수도권 공급 분석

부동산 가격의 가장 중요한 요소는 수요와 공급입니다. 하지만 지금의 하락 원인은 금리 인상, 자재비 인상, 인건비 상승, 경기 하락 등에 의해 심리가 얼어버린 탓입니다. 즉 공급보다는 수요가 감소했다고 봐야 합니다.

이렇게 죽어버린 수요 탓에 공급은 다시 지연될 것입니다. 특히 민간사업은 정말 가뭄이 될 것입니다. 자재값과 인건비를 반영해 건설사의 이득을 볼 정도의 분양가를 책정한다면 재건축이 쉽지 않을 것 이기 때문입니다.

즉, 수요가 줄고 공급도 같이 줄기 때문에 폭락이라는 시나리오는 나오지 않을 것 같습니다. 물론 3기 신도시가 성공적으로 분양된다면 일산의 재건축은 힘든 시기를 걷게 되겠지만 지금 분위기로는 가능성이 낮아 보입니다. 역사상 한 번도 부동산 하락기에 택지개발이 정상적으로 진행된 적이 없습니다.

하지만 경기도의 공급은 25년까지는 적지 않습니다. 그러니 25년까지는 큰 기대는 하지 말아야 합니다. 아니면 누군가에게는 기회가 될 수도 있을 것입니다.

결론

저는 개인적으로 수도권은 단기는 하락장이지만 중기적으론 약한 상승장 정도의 시장을 예상합니다. 이를 위해선 어느 정도 조정도 진행이 되고, 거시경제도 나아지고, 규제도 완화되어야 하겠지요. 특히 규제와 거시 환경의 변화를 보며 반등의 타이밍을 잡는 것이 필요해 보입니다.

일산에서는 다른 역세권보다 학원가를 받침으로 튼튼한 전세시장을 가지고 있는 일산역의 역세권 아파트 단지들이 좋지 않을까 생각합니다. 강력한 호재도 하락장에서는 힘이 없습니다. 그렇기 때문에 수도권의 입주물량이 감소하는 25년 전에는 기회를 노려야 할 것입니다.

물론 지금 당장의 투자를 생각하자면 수요 감소에 공급폭탄까지 있는 지역이 좋지 않을까 생각합니다. 하지만 일산은 수도권이고 공급폭탄은 3기 신도시가 지지부진하며 연착될 확률이 높으니 단기적인 투자물건이 아니라 평생 친구로 보유해도 좋을 지역이라고 생각합니다.

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