실전! 나는 갭투자 대신 전세 레버리지 투자한다.

혹시 전세 레버리지 투자라고 들어보셨나요?

전세 레버리지 투자라는 것은 부동산 투자에 조금만 관심 있으시다면 누구나 들어보셨을 겁니다. 비슷하지만 전혀 다른 개념의 두 투자방법이 무엇이 얼마나 다른지에 관해 알아보겠습니다.

차근차근 설명할테니 천천히 읽어보세요. 제가 실전으로 익힌 개념이니 이해하시기 어렵지 않을겁니다.

전세 레버리지 투자의 개념

 

전세 레버리지 투자 모식도

많이 익숙한 사진이죠?

매년 전세 상승분을 이용해 재투자를 하는 김원철(부동산 김사부)님이 개발하시고 실로 많은 투자자와 투자 저서에 소개되어있는 내용입니다. 다른 많은 책에서도 이개념을 이용해 조금 변형해가며 많이 소개된바가 있습니다.

저도 이와 같은 방법으로 투자 중인데요. 무엇보다 중요한 것은 전세금이 지속적으로 상승할 수 있느냐 하는 것이 핵심입니다. 즉 가치를 정확히 판단하고 현재 저평가 되어있는지를 판단하는것이 핵심이라고 할수 있습니다. 그렇게 물건을 고른다면 그 지역 주민도 점점 선호하게 되며 전세가도 올라가게 됩니다.

말은 쉽지만 여기에는 어느 정도 노력이 들어가야 합니다.

입주 물량 체크하기

일단, 기본적으로 입주 물량을 봐야 합니다. 물량 앞에 장사 없다는 말이 있지요? 다음은 아파트 실거래가 앱으로 본 전라북도의 대장 전주시의 입주 물량입니다.

전주 입주물량

20년도 까지 과도한 물량이 있다가 급감하는 것 보이죠? 이런 지역이 전세금이 상승하기 좋은 지역입니다. 물론 사람들이 얼마나 살고 싶어 하냐도 중요합니다. 

 

물론 예측할수 없는 임대차 3법 이라던가, 갑작스런 규제지역 지정 이 되는경우도 있습니다. 하지만 본질에 충실한 투자는 규제에 큰 영향을 받지 않습니다.

전주의 경우 아직은 규제지역이니 상황에 따라 투자할 수 있는 분이 있을 겁니다. 아무튼 관심을 가져야 할 지역입니다. 조금 오르다가 규제지역으로 묶인 경우라 상승의 여력은 충분합니다. 전주라는 이름과 인구수에 비해 상대적으로 아직도 낮은 가격을 유지하고 있습니다.

체크포인트

지방의 경우

1. 새 아파트 인가
2. 학군, 학원가가 좋은가
3. 가오(사람들의 욕망)가 사는 곳인가

이 세가지만 봐도 무방합니다.

수도권의 경우

1. 강남과 얼마나 빨리 갈 수 있는가
2. 그게 안되면 종로, 여의도에 빨리 갈 수 있는가
3. 초품아 인가
4. 학군지역 인가
5. 새 아파트 인가
6. 상권이 풍부하거나, 자연(공원, 한강뷰) 환경이 좋은가

등이 있습니다. 지방의 경우 투자한 후 항상 과도한 입주물량이 오는지 신경 써줘야 합니다. 그리고 전세가 상당히 많이 올라와 있다면 투자자가 이미 많이 들어와 있는겁니다. 이럴떄는 처음 생각한 가격으로 전세를 맞출수 없기도 하니 주의를 기울여야 합니다.

그리고 가장 중요한 점은 쌀 때 사야 한다는 것입니다. 비싸면 다 소용없어요. 

전세 레버리지 투자와 갭 투자의 비교

그러면 갭 투자 와는 무엇이 다를까요? 갭 투자는 단기로 작은 갭으로 들어가 시세만 상승하면 수익을 실현하는 단기투자이고요, 전세 레버리지 투자는 전세 상승분으로 투자금을 뽑으면서 큰일이 없으면 지속적으로 물건을 가자고 가는 중장기투자자입니다.

그 과정에서 세입자에게 안정인 주거환경을 제공해 주고, 저의 수익도 생기면 상부상조하는 것이지요.

얼마 전에 신혼부부에게 자그마한 결혼 축하선물을 카톡으로 보내주었는데 너무 좋아하시더라고요. 물론 다음 전세 갱신 때도 무리하게 전세금을 올리지도 않을 것입니다. 그럼 세입자 분도 좋고 저도 역전세 리스크가 줄어들지요. 서로 행복하면서도 얼마든지 돈 벌 수 있습니다

최종 전략

이렇게 큰 관점에서 전세 레버리지 투자를 하고, 매년 모으는 돈으로 조금씩 자산을 불려 나가는 전략이 좋습니다. 무리하지 않으면 손해볼것도 없는것이죠. 보통 사람도 할 수 있는 부자 되는 방법이 있다면 바로이 부동산 전세 레버리지 투자일 것입니다. 저는 이 방법을 매우 강력하게 추천합니다.

인생에 쉽게 가는 지름길이 없지만, 이 방법은 매우 가성비가 좋아요. 제가 해보고 말씀드리는 겁니다. 꼭! 실천하시고 공부도 많이 하셔서 부자 되시길 바랍니다.