주식보다 부동산을 먼저 사야하는 이유

부동산을 주식보다 먼저 사야 하는 이유

사회생활을 처음 시작한 사회 초년생 이거나, 이제 막 재테크에 관심이 생기신분들을 위해 부동산을 과 주식 중 어떤 재테크를 해야 하는지, 혹은 무엇을 더 먼저 시작해야 하는지에 대해 알아보겠습니다.

레버리지(지렛대 원리)

레버리지는 워낙 유명하니 한 번쯤 들으셨을 겁니다. 자본을 빌려 투자를 하면 수익이 극대화된다는 개념이지요.

일단 생각나는 레버리지에도 여러 종류가 있습니다.

• 신용대출을 받아 투자하기
• 주식을 담보 삼아 대출을 받아 투자하기
• 일정 수수료를 내고 레버러지가 포함된 상품사기
• 전세를 끼고 투자하기
• 돈 주고 남의 노하우 사기(시간 레버리지)
• 컨설트 받기(능력 레버리지)

이처럼 레버리지를 사용하면 수익금이 훨씬 커지게 됩니다. 투자금액이 커지니 투자 이익도 커지게 됩니다.
그러나 부동산은 전세 이자를 세입자가 냅니다. 즉 무이자로 레버리지가 가능하다는 점이 다릅니다. 거기에 신용대출까지 낀다면 내 자본 1천만 원으로 3억 가량의 투자를 하는 일도 흔합니다. 10%만 올라도 3000만 원을 이득 보게 되니 300% 수익률이네요. 주식해보신 분들은 300% 수익률이 어떤 건지 잘 아실 겁니다. 이것이 바로 레버리지의 힘입니다.

자본금의 차이

부동산은 주식보다 확실히 무겁습니다. 오피스텔이나 빌라 혹은 지방의 오래된 구축 아파트의 경우 플러스 피 (리모델링 등을 통해 전세를 매매가 이상 비싼 가격으로 맞추어 실제 투자금액이 오히려 남는 투자기법)를 사용하여 투자 하기도 하지만 대부분의 경우 주식보다는 많은 금액이 들어가게 됩니다.
최소한 3000만 원은 있어야 정상적인 물건을 살 수가 있다고 생각합니다. 너무 갭이 작다는 것은 그만큼 그 동네 실거주자들이 선호하지 않는 주거지 라도 생각해도 되기 때문입니다.

이에 반해 주식은 단돈 1만 원으로도 시작할 수 있기 때문에 바로 시작할 수가 있습니다. 적금 모으듯 간단한 마음으로도 시작할 수가 있지요.
그래서 대부분 직장인들은 주식을 첫 번째 재테크 수단으로 삼는 경우가 많습니다.

하지만 이와 같은 마음이 도리어 자산을 쌓는 데는 독이 됩니다. 자본금이 적으니 수익을 봐도 적은 금액이고, 이렇게 언제 돈 버나 하는 생각에 위험하고 변동성이 큰 투자를 하게 됩니다. 소형주나 레버러지 투자 등을 하지만 기본 실력이 없는 상태에서 이러한 투자는 패망의 지름길입니다. 또한 금액이 적으니 손해 봐도 얼마 안 한다는 생각을 가지게 하지요.

결정적으로 장기로 가지고 가서 큰 이익이 날 수 있는 주식이라도 결혼 준비, 전세자금 인상 등의 큰돈이 필요하면 바로 매도하여 현금화하기가 쉽습니다.
그래서 해외 저명한 투자의 거장들은 첫 번째로 집을 산 다음 주식을 시작하라고 가르치고 있습니다.

3000만 원은 큰돈이지만 몇 년 열심히 모으면 불가능 한돈도 아닙니다. 실거주하는 집의 눈높이를 낮추고 거주와 투자를 분리하여 부동산 투자를 시작하는 것이 훨씬 쉽고 안정적입니다.

그리고 돈을 모으는 1~3년 동안 공부를 시작하면 됩니다.
책과 유튜브, 강의 등을 통하여 기본 지식을 쌓고 가상 투자를 통해 실력을 쌓고 있으면 기회는 반드시 오게 됩니다. 몇 년에 한 번씩 기회는 주기적으로 오게 됩니다. 무조건 옵니다.

우리가 알아야 할 건 위기는 곧 기회라는 진리이고, 이 위기의 끝물에 투자를 실행할 수 있는 용기와 지혜가 필요합니다.

그러니 허들이 높더라도 부동산으로 먼저 투자를 시작하세요. 마음에 안정을 가지며 투자를 배우는 데는 부동산이 훨씬 유리합니다.
주변에 주식으로 돈 번 사람이 많나요? 부동산으로 돈 번 사람이 많나요? 보통사람도 쉽게 성공할 수 있는 수단은 바로 부동산입니다.

변동성의 차이

부동산이 비해 주식의 변동성은 굉장히 심합니다. 아무리 마인드를 잡아도 흔들리기가 쉽습니다.
아무리 장기적으로 상승할 주식이라는 것을 알아도 올라간 전세금을 맞추면서 혹은 전세대출을 하면서 배우자의 눈치를 안 볼 수가 없습니다. 이때 주식의 하락 사이클에 전세금이 꼭 필요하게 된다면 어떻게 될까요?

모든 자산은 상승과 하락을 반복하며 사이클을 그리지만 하락의 사이클일 때 환금하기가 쉽다는 것은, 남들도 환금하기가 쉽다는 것입니다.
즉 매도가 쉬워 훨씬 많은 가격이 떨어지게 됩니다.
반대로 생각하면 부동산은 반 강제적인 장기보유를 하기됩니다. 잘 아시겠지만 모든 자산의 성공기법은 장기보유입니다.

변동성이 크다는 말은 상승도 크다는 말입니다. 그래서 큰 부자는 주식이 만들어 준다는 말도 있습니다. 하지만 나의 심리적 안정감을 원하신다면 최소 내 집 마련을 한 이후 주식투자를 시작하시길 권합니다.

플레이어의 차이

한 시장에는 파는 사람과 사는 사람이 있습니다. 이 둘의 이해관계가 성립되지 않으면 거래는 이루어지지 않습니다. 즉 이 모든 매수자와 매도자가 합하여 시장을 이루게 되고, 이들을 플레이어라고 생각해 보겠습니다.

먼저 주식은 라이벌들이 거대자금을 유통하는 기관이나 연금펀드 투자은행 등 이므로 상대적으로 불리한 카드를 쥐고 하는 게임이나 다를 바 없습니다.
정보라던가 AI를 통한 매매기법은 말할 것도 없고 옵션, 공매도에 따른 기술적 차이도 많이 납니다. 결정적으로 투자금액 자체가 비교가 안됨으로 심리적인 차이 또한 무시할 수 없습니다. JP모간이 아프리카 제3 국 하나를 무너트리려면 실제로 가능합니다. 투자은행 하나의 규모가 일국의 GDP를 넘어서는 게 현실입니다.

그에 비해 부동산은 개개인의 시장이므로 경쟁자의 수준이 별반 차이가 안 납니다. 그래서 일반인도 살아남기가 좋습니다. 심지어 시장의 반을 차지하는 사람들은 본인이 플레이어 인지도 모르고 있습니다.

냉정하게 어디가 내가 성공하기 좋은 환경인가요? 전 세계 어느 나라도 부동산을 투자자산이라고 인정하지 않는 나라가 없습니다. 그만큼 부동산은 강력한 투자수단입니다.
거기에 실거주까지 살 수 있으면 금상첨화지요. 내 집 마련을 위한 수단이라고 생각하시고 공부해 보세요. 그 후 내 집 마련을 한 다음에는 그때 다시 고민해보면 됩니다. 투자에는 정말 다양한 방법이 있으니깐요.

주거안정의 심리적 안정감

다른 장점도 있습니다. 주식으로 성공하여 부를 이루더라도 결국엔 집을 사게 되어있습니다. 이사를 자주한 아이는 심리적 안정감 이 떨어진다는 보고도 있지요. 또한 매번 이사하기도 지치고 전셋값 올려주기도 짜증 났을 겁니다.
그래서 내 집 마련을 하게 됐을 때 공부가 되어있지 않으니 몇억이 넘은 큰돈을 잘못 쓰는 경우가 생깁니다.
앞서 말한 본인이 플레이어 인지도 모르는 채 말이지요.

부동산은 특이하게도 사용가치와 자산가치가 동시에 존재하기 때문에 투자 공부가 나의 실거주 편의를 높여주기도 합니다.

주식투자를 시작할 시기

주식은 그래서 최소 실거주 자가를 마련한 다음 하셨으면 좋겠습니다. 아니면 부동산 투자를 더 하다가 종부세가 부담되는 시기에 시작하셔도 나쁘지 않습니다.
너무 과하지 않은 수준의 다주택을 유지한 다음 그 이후는 보유세 부담이 없는 주식을 시작하는 것도 좋은 방법입니다.
본인의 성향이 주식과 맞다면 최소 실거주할 집을 마련한 다음 시작하세요. 가정의 평화를 이루는 것이 투자의 목적입니다. 잊지 마세요. 또한 기울어진 운동장인 한국 주식보다 장기적으로 우상향 하는 미국 주식을 더 권하겠습니다.

결론

제 생각이 어떠신 것 같으세요? 여러 해동안 실행해보고 공부하며 배우고 느낀 것을 글로 적어보았습니다.
모두의 생각이 같을 순 없겠지만 저의 의견도 잘 들어보시고 한번 생각해 보시길 바랍니다.

두서없어 보여도 많은 고민 하며 오랜 시간 적은 글이니 꼼꼼히 읽어봐 주시고요, 여러분 모두 투자에 성공해서 경제적 자유를 이루시기 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.