송도 부동산 전망 (지금부터 준비 해야 하는 이유)

송도 부동산을 지금 알아봐야 하는 이유

송도는 지금 22주째 부동산 가격이 연속으로 하락하고 있습니다. 작년에 송도의 폭등을 아시는 분이 있다면 롤러코스터라는 말이 떠오르실 겁니다. 이때 우리는 무엇을 해야 할까요?

누구나 알고 있지만 아무나 실행하지 못하는 그것은 바로 무엇일까요? 바로 쌀 때 사서 비싸게 파는 것입니다. 아무리 알고 있어서 시세가 하락 하기 시작하면 쉽게 용기가 나지 않습니다. 아니면 자금이 모자랄 수도 있겠지요.

하지만 부동산 경기가 하락한다면 정부에서는 대출, 취등록세 등을 완화시킬 수밖에 없고, 이는 실거주자와 투자자 모두에게 다시 기회를 만들어 줄 수 있습니다.

이때 용기와 지식이 있어야 쏜살같이 지나가는 기회를 잡을 수 있을 겁니다. 그래서 지금부터 송도에 관해 알아 놓을까 합니다. 특히 24년에는 입주물량이 다시 2만 세대 초반으로 낮아지기 때문에 변곡점이 될 수 있습니다. 송도에서 몇 군데 마음에 드는 단지를 알아 보신 뒤 지금부터 시세 트래킹을 하면 좋을 것 같습니다.

송도 아파트 순위

송도는 국민 평형이라 불리는 84형 보다 대형 평수가 많습니다. 그래서 절대가의 비교는 의미가 없고, 평단가로 비교를 해야 합니다.

1. 더샵 퍼스트 파크 / 2017년 // GTX 역세권+인천과학예술 영제 학교+공원+초중고
2. 웰카운티 3,4단지 / 2010년 // 역세권+GTX 버스권+공원+초중고
3. 채드윅 국제학교 근처 / 2012년 정도 // 국제고(전세 초강세)+아파트 밀집촌+학원가+공원
4. 더샵 송도 마리나 베이 / 2020년 //바다 뷰

개인적으로 이 정도가 제가 꼽은 상위 아파트입니다. 물론 다른 아파트들도 좋습니다. 하지만 하락장일 경우 로열 아파트를 사는 것이 유리하다는 사실을 투자자분들은 모두 알고 계실 거라 생각합니다. 물론 여력이 되는 한에서 말이지요. 과도한 대출은 인생을 갉아먹습니다.

송도 아파트 시세 2022

송도의 시세는 갈수록 떨어지고 있습니다. 하지만 이 정도 떨어지니 저가 매수세가 생겨, 매수 문의가 중계업소로 조금씩 들어오고 있다고 합니다. 송도는 앞으로 발전 가능성이 많은 지역이고, 아직 성장 중입니다. 아직도 공사 중인 곳이 많지요. 이런 지역일수록 가격 널뛰기가 심합니다.

	20년	21년	22년
더샵 퍼스트파크 F15블럭	10억7000	14억7000	10억 3000
웰카운티 4단지	7억 6000	12억	11억
더샵그린워크3차(채드윅)	6억 8000	11억 6000	9억9천
마리나베이	5억	11억 4000	6억5000

너무 재미있지 않나요? 물론 이 가격은 가족 간 거래, 바다 뷰의 유무 등을 전혀 고려하지 않았습니다. 그리고 오랜 기간 거래가 안 된 가격은 실거래가 아닌 시세를 반영해야 합니다. 하지만 우리는 논문이 아닌 현실을 살고 있음으로 이 정도 공부하고 나머지는 발로 뛰어야 얻을 수 있는 정보도 있는 겁니다.

그래도 이 모든 것을 어느 정도 고려를 한다 치더라도 재미있는 결과가 있네요. 하락장엔 학군지가 가장 강하다. 또한 뷰는 상승장에만 먹힌다. 아니면 기대감이 컸던 GTX 인근이 많이 오른 만큼 하락이 크다. 물론 분석은 갖자 다를 수 있고 그렇기 때문에 앞으로의 전략도 각자 다를 수 있습니다.

송도가 하락하는 이유

다른 지역도 그렇지만 GTX 인근의 지역이며(인천대 입구역), 생활에 불편함이 있는지 역일수록 하락폭이 큽니다.
22주째 하락하고 있는 송도는 세종, 대구, 대전을 이어 전국에서 4번째로 하락폭이 큰 곳입니다. 바꾸어 말하면 전국에서 4번째로 관심을 기울여야 할 곳입니다. 당연히 대구, 세종, 송도는 우리에게 큰 기회를 열어줄 지역입니다. 당연히 알아봐야겠지요?

하락의 이유는 다음과 같습니다.

1. 인플레이션으로 인한 금리의 상승
2. 수도권의 오랜 기간 상승에 의한 실거주 매수자 실종
3. 지난해 44% 급등의 의한 반작용
4. 정부의 부동산 규제(대출, 다주택자 규제)
5. 인천의 입주물량

 

인천의 입주물량

발전 전망

송도는 일자리가 있는 지역입니다. 전국에 직주근접이라 불릴 수 있는 지역이 사실 많지 않습니다. 정부에서 바이오산업을 육성을 위해 송도에 2500억을 투자합니다. 벌써 삼성 바이오 로직스와 셀트리온이 이주를 완료했으면 우리나라 바이오를 대표하는 두기업이 이주했다는 것은 관련 산업 기업도 자리를 잡는다는 말이겠지요?

이는 양질의 일자리이며 반도체와 바이오는 향후 대한민국의 20년을 책임질 먹거리입니다. 또한 인천시에서도 700개의 바이오 기업을 육성하로 했고 이는 17만 명의 고용창출 효과가 있다고 합니다. 이로서 대한민국의 바이오 메카는 송도로 생각해도 될 것입니다.

또한 송도 KTX역 이 결정되었습니다. 이제 인천에서 KTX를 바로 타고 부산까지 2시간 30분이면 도착하게 됩니다.
그뿐일까요? 시흥 월곶 선도 계획되어있습니다. 전철을 타면 판교로 바로 출퇴근이 가능하고 강릉까지 2시간 만에 갈 수 있게 되겠네요.

곰곰이 생각해 보니 송도는 공항과 가깝고 미래적인 디자인의 도시이며, GTX를 타고 서울을 다닐 수 있는 관광지로서의 역할을 하게 될 것입니다. 외국인에게 이처럼 소개하고 싶은 도시가 있을까요?

송도의 야경

이뿐만이 아닙니다.

• 돈덕전, 덕수궁, 경복궁 월대 복원, 광화분 광장 개방
• 시흥 아쿠아 팻 랜드, 창경궁 종묘 연결 복원
• 한강 시네폴리스 준공, CJ라이브 시티 아레나 오픈, 용산 공원 완공
• 화성 국제테마파크 개장, 용산공원 오픈

이처럼 많은 호재가 있는 송도. 이는 짧은 시간 완성되지는 않을 것입니다. 하지만 지속적인 성장동력을 갖추고 있는 만큼 장기투자로서는 손색이 없어 보입니다. 실거주는 더욱 좋고요.

학군

송도가 신흥 학군지로 지목된 건 2010년 정도부터 입니다. 대기업 연구종사자들이 입주해 오면서 학교 수준을 크게 높였습니다.

게대가 채드윅 국제학교와 인천 포스코고, 과학영재 학교 들어서며 외부지역 인구 유입이 늘어났습니다. 이러한 영향인지 강남 목동에도 뒤지지 않는 특목고 진학률을 보여주고 있습니다.

주요학군지의 특목고 진학율

이 처럼 특수고 진학률만 봐도 송도 중학교 수준을 알 수 있겠지요? 송도의 학원가 개수는 이미 서울 3 학군이라 불리는 중계동을 거의 따라잡았습니다.

하지만 송도는 아직 개발 중이니깐 미래는 더욱더 기대해 봐도 좋을 것 같습니다. 더 인구는 늘어나고 학원은 밀집할 것이며, 학군은 좋아질 것입니다. 학군은 한번 생기면 빨대처럼 주변지역의 우수학생을 빨아들이니까요.

연세대 송도 캠퍼스 가 있어 과외를 하려는 명문대 학생도 많습니다. 물론 대학이 학군과는 큰 상관이 없지만 주변에 명문대가 있다면 자극도 받고 좋은 시너지가 발생할 수 있습니다.

총평

저도 공부하며 포스팅을 준비하다가 송도의 너무나 많은 호재에 깜짝 놀랐습니다. 지금은 일시적으로 하락장+입주장으로 시세가 많이 떨어지고 있지만 향후 충분한 약진이 기대되는 지역이었습니다.

투자자는 올라갈 때 내려갈 준비를 해야 하며, 내려갈 때는 올라갈 준비를 해야 합니다. 실거주자의 내 집 마련도 투자 겸 실거주입니다. 기왕이면 오를 아파트를 싼 가격에 사는 것이 좋기 때문입니다.

이처럼 좋은 지역이 충분히 내렸으니 시간 내서 공부할 필요가 있겠지요? 이처럼 매력적인 지역이 전국에 3곳이나 있습니다. 바로 대구와 세종입니다. 나의 자금여력에 맞춰 3군데 정도 시세를 파악하다 보면 분명히 좋은 기회를 선물해 줄 것입니다. 이금부터 준비하면 늦지 않습니다.

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