대구 반드시 지금부터 공부 해야 한다.

지금 누구나 알고 있듯이 대구 부동산의 하락세가 어마어마하죠? 이런 큰 위기가 저는 너무 좋습니다. 그 이유는, 큰 위기가 큰 기회이기 때문입니다. 서울이 하락장일 때 투자해야 하고요.이미 상승이 어느 정도 진행된 후엔 조심해야 합니다. 이번 상승장 끝물에 투자하신 분들은 무슨 말인지 잘 아실 겁니다.

대구 하락의 원인

이번 대구의 대형 하락장은, 글로벌 인플레이션으로 인한 금리 인상과 대규모 공급으로 인한 결과입니다. 나머지는 부수적일 뿐이지요. 금리 인상은 뿌린 유동성을 회수하는 과정에서 시중에 현금이 마르고 있습니다. 금리도 올라가니 실수요자의 부담도 커져고 있는 상황입니다.

인플레이션 사진

이 와중에 필요 이상의 과다한 공급이 이루어지고 있습니다. 규제지역과 동시에 취득세 12%로 외부 투자자가 들어오기 힘든 상황에 내부 수요 만으론 이 공급이 수습이 안 되는 겁니다. 이 상황이 해결되려면 취득세 중과가 풀림과 동시에 물량이 어느 정도 해결될 시간도 필요해 보입니다. 그 시기를 저는 2년 후 쯤으로 보고 있습니다.

 

대구 입주물량

 

폭락의 조건

이처럼 대규모 하락이 이루어 질려면 적정 수준의 몇 배 정도 되는 공급이 몇 년 정도 지속적으로 이루어져야 합니다. 이것이 한국 부동산계의 지역별 대 하락의 첫 번째 조건입니다.

두 번째 조건으론 상상치 못한 글로벌 위험 이 있겠네요. 중국과 미국의 전쟁이라던가, 북한의 남침, 전 세계 동시 불황 등 상상의 끝은 없지요.

하지만 이런 류의 위험은 대비가 불가능합니다. 특히 느린 부동산은 더욱 그렇지요. 부동산 투자자 라면 한국의 경제적 발전을 믿고, 인플레이션을 이해하면 됩니다. 돈의 가치가 낮아진다는 핵심을 이해해야 합니다.
그다음 평균 인플레이션보다 많이 상승할 투자 매물을 찾아야 하지요.

폭락을 대비하는 자세

그래서 저는 대구에서 2년 안에 큰 기회가 올 것으로 생각합니다. 그를 위해 지금부터 준비하고 있습니다. 구체적으로 무엇을 준비해야 할까요?

• 투자 타이밍을 알 수 있는 지혜
• 투자 물건을 분석할 수 있는 지식
• 투자 시 상승을 믿을 수 있는 용기
• 투자에 필요한 돈. 즉 총알입니다.

아주 필수적인 4가지 조건입니다. 다들 인정하시죠? 이제까지 설명드린 부분이 타이밍을 알 수 있는 지혜라고 볼 수 있겠네요.

대구의 분석

그중 투자 물건을 분석할 수 있는 지식을 위해 약간의 공부를 미리 해두려고 합니다. 이래야 중요한 시점에 빠르게 판단할 수 있거든요.

대구는 우리나라 인구수 크기 4위입니다. 광역시 중에서도 많은 인구수를 자랑하지요. 하지만 최근 인구는 줄고 있습니다. 마땅한 산업이 없어기 때문입니다. 하지만 이 정도 규모의 도시는 제가 죽기 전까지는 건제할 겁니다. 지방 소도시가 아니니깐요. 이렇게 큰 도시일수록 도시계획을 큰 축으로 공부하는 것이 도움이 됩니다.

대구 도시계획2030

큰 축을 공부하기 위해서 대구 도시계획 2030을 알아봅시다. 다음 사진은 전문가가 뽑은 추천지역입니다. 이런 건 스스로 공부할 필요가 없어요.

제가 이전에도 포스팅했듯이 전문가를 레버러지 하는 게 큰 이득입니다. 그들의 의견을 듣고 체리피커처럼 맛있는 부분만 골라먹으면 됩니다. 여러 유튜브를 구경해 보세요. 그다음 이거다 싶은 영상은 2~3번 보셔도 됩니다.

대구 분석 유튜버 사진

여기서부턴 개인의 판단이겠지만 장기로 생각할수록 현풍은 배제하는 게 좋습니다. 단기 중기로 투자할 거면 상관없고요,
왜냐하면 새 아파트 라면 가격은 오를 겁니다. 하지만 이런 큰 기회에는 핵심지에 있는 명품아파트를 저렴하게 사서, 매 해 전세금 상승분을 뽑을 수 있는 전세 레버러지 투자가 더 좋다고 생각합니다.

모두의 욕망 아파트를 저렴하게 살 수 있는 기회는 쉽게 오지 않기 때문입니다. 오직 이런 거대 하락장에 서만 오지요.

또한, 중심지와 떨어져 있는 신도시는 구도심의 인프라가 없기 때문에 인구 시너지를 받을 수가 없습니다. 특히 지방은 학군이 중요한데 저런 곳은 학원가 들어서기가 쉽지 않습니다.

또한 KTX와 연계되어 있는 서대구 지역이 좋아 보이는군요. 이런 식으로 공부하면 크게 크게 지역적 특징과 큰 호제를 알아놓습니다.

분석의 시기

여기서 주의할 점은 물건 분석은 아직 의미가 없습니다. 투자의 알파이자 오메가는 무엇일까요.

좋은 물건을 싸게 사는 겁니다.

아무리 좋아도 비싸면 투자하지 말아야 합니다. 그리고 내일 저녁밥도 예상 못하는 게 인간인데 내 후년을 어찌 알까요? 그때 가서 싼 물건(갭 차이)을 보고 그중에 제일 좋은걸 사면됩니다. 자신의 투자금에 따라 결과 역시 다르겠지요.

결론

어때요 도움이 많이 되셨나요? 간단하게 썼으나 저의 투자 철학이 녹아있는 글이니 부디 도움이 되었다면 좋겠습니다.
마음에 드시면 다른 글도 읽어주세요. 그럼 성공하는 투자되시길 바라겠습니다.

 

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