구리 갈매 부동산 전망 (태릉 CC와 한 몸이 될)

경기도 계획지구 신축 아파트가 서울과 바로 인접해 있으며 역세권 새 아파트들로 구성되어있고 아직까지 상대적으로 저렴한 아파트가 있다면 믿으시겠습니까?

분명 부동산 가격은 모든 것을 반영한 결과입니다. 하지만 단점이었던 것들이 모두 해결될 상황에 놓여있다면 향후 어떻게 될까요? 지금 구리 갈매에 알게 모르게 입지를 송두리째 바꿀만한 변곡점이 다가오고 있습니다.

숨겨진 진주 같은 이곳을 오늘 전망해 보겠습니다.

갈매를 주목해야 하는 이유

구리 갈매지구를 아시나요? 아마 잘 모르실 겁니다. 인구수 3만 명인 갈매동은 서울 신내동과 바로 인접해 있는 경기도의 시작 지점에 위치해 있습니다. 갈매 외각 아파트는 서울과 불과 500미터 거리에 있습니다. 그리고 외각 고속도로 안쪽에 바로 위치해 있으면 별내 IC의 진입이 가까워 10분이면 바로 고속도로 진입이 가능합니다. 또한 경춘선인 갈매역이 있습니다.

지역 주민들은 보통 경춘선에서 6호선 신내역 내지는 7호선 상봉역에서 환승을 하며, 혹은 잠실행 광역버스를 타고 출퇴근을 합니다. 내년부터는 별내역에서 8호선 환승을 할 수도 있겠네요.

갈매천을 중심으로 모든 단지가 산책로에 바로 진입하게 설계가 되어있고 공원과 조경이 아름다운 편입니다. 주택과 연계를 신경 썼는지 이용이 편하기 때문에 매우 많은 주민이 활용하고 있습니다. 또한 중심상권에는 차 없는 거리가 조성되어 있어 모다 아웃렛과 주위 상권에는 대형 인도에서 뛰어노는 아이들이 많습니다.

인접에는 갈매 초등학교, 산마루 초등학교와 사립초등학교인 삼육초, 금성초, 화랑초가 있습니다. 인근의 유명 사립 중학교인 삼육중도 등하교가 가능합니다. 갈매 고등학교는 신도시 초반의 고등학교답게 대학 진학률이 저조했지만 매년 급속도로 높은 진학률을 보이고 있습니다.

타 지역의 경기도의 신축 아파트가 기본 10억을 넘는다는 점을 고려해 볼 때 외각 고속도로 안쪽에 위치한 갈매가 1~2억 정도 저렴하다는 점은 분명 생각해 볼만한 점입니다. 심지어 갈매역부터 논현역은 40분 거리로 출퇴근도 충분히 감당할만한 위치입니다. 그래도 이 가격인 이유가 있겠죠? 그 이유를 한번 알아보겠습니다.

갈매지구의 단점

부동산은 비교의 학문이라고 하지요? 갈매의 기준으로는 바로 옆 서울의 노원구, 중랑구의 아파트 가격이 기준이 됩니다. 하지만 이 두 지역은 아직까지도 서울에 가장 저렴한 아파트입니다. 그래서 노원 아파트에 영향을 받는 갈매는 상승의 한계가 있습니다.

인구의 이동을 살펴보겠습니다. 구리는 보통 노원과 중랑에서 인구가 유입되고 남양주로 인구가 유출됩니다. 보통의 경우 구리시의 아파트가 남양주시의 아파트보다 비쌌던 것이 전통이었습니다. 하지만 인근 다산신도시와 비교해 봤을 때 규모가 작고 8호선 호재의 영향으로 다산보다 훨씬 저렴한 시세를 보이고 있습니다.

그리고 경춘선의 한계가 명확합니다. 한 시간에 3~4대 오는 지하철은 기차라고 봐도 무방합니다. 물론 지역주민들은 시간에 맞추어 출발하기 때문에 출근에는 의외로 지장이 없습니다. 하지만 퇴근 시에는 문제가 되지요.

갈매의 위치

위 지도에서 보다시피 갈매는 단절이 되어 규모의 한계가 있습니다. 그래서 학원가의 성장도 한계가 있고 상권의 발달도 한계가 있습니다. 이점이 가격 상승에 발목을 잡는 역할을 했지요.

위쪽으로는 재개발 철거 지역으로 별내와 단절되어 있고, 앞쪽으로는 태릉 골프장과 육사로 서울과 단절되어 있습니다. 또한 아래쪽으로는 동구릉이 있어 구리 구시가지와 다산과도 거리가 있어 보입니다.

단점의 해소

이처럼 많은 단점이 있네요. 그런데 이런 단점 중 대부분이 해결된다면 어떻게 될까요? 간단하게 정리해 봤습니다.

• 중랑구, 노원구 아파트값 -> 재개발, 재건축 가능성이 농후함
• 별내와의 단절 -> 갈매 역세권 지구 개발로 별내와 연결된 신도시로 발전
• 서울과의 단절 -> 태릉 CC 개발과 육사 이전 기대
• 광역교통 부제-> 별내 GTX-B확정 // 갈매 역세권지구와 태릉골프장의 광역 대책으로 갈매 GTX-B추진, 경춘 셔틀열차, 경춘 분당선 추진 중
• 직주근접 -> 지식산업센터 연면적 20만 평 완공 직전

재미있네요. 하나씩 알아보겠습니다.

중랑구 노원구의 노후주택

현재 서울의 아파트는 거의 재건축 연한이 넘었습니다. 부동산 가격의 폭등을 우려해서 쉽게 인가를 내주고 있지는 못하지만 언젠가 다가올 일입니다. 서울에 사는 모든 사람이 3기 신도시로 만족할 수도 없을 것이고 노후화된 건물은 환경과 안전 면에서 언젠가는 다시 지어야 합니다.

하지만 뜨거운 감자인 강남과 서민들의 주거지인 노원 중 어디가 먼저 진행될까요? 사업성은 당연 강남의 압승이지만 정치적인 관점에선 노원이 앞서고 있다고 생각됩니다.

또한 공릉동 일대에는 20~40년 넘은 아파트가 밀집해 있고, 공릉역과 태릉입구역 사이에 빌라 밀집지역과 중랑구의 중화지구, 상봉지구 등의 재개발도 높은 가능성을 가지고 있다고 생각됩니다.

과연 서울의 노후 아파트 재건축이 빠를까요? 노후 빌라의 재개발이 빠를까요? 갈매 입장에서는 무엇이 빠르던 크게 상관이 없는 꽃놀이 패가 되겠네요. 실제로 무엇이 언제 될지보다는 호재가 나오면 인근 완공 아파트에는 바로 적용이 되기 때문에 재개발의 관리처분을 확인하시고 들어가면 늦을 수도 있습니다.

갈매 역세권 개발

갈매 역세권 개발 시에는 민간 분양이 1873가구, 공공분양이 1585가구, 민간임대 549가구 공공임대 2241가구가 들어온다고 합니다. 이미 사전분양은 진행을 하였고 철거도 많이 진행되어 있습니다.

지도만 봐도 보이듯이 별내 신도시와 하나의 영역을 이루게 됩니다. 바로 위 삼육 대학교와도 연결되어 지금과는 매우 다른 생활권을 형성하게 됩니다.

갈매 신도시 및 역세권지구의 크기

지금 별내는 별내역 주변으로 아파트 및 주거형 레지던스가 많이 공사하고 있는데 갈매와 별내역세권의 결정적인 차이는 학교입니다. 별내 역세권에는 초, 중, 고 어떤 학교도 걸어갈 수는 없지만 갈매 역세권 지구에는 모든 학교와 공원 상권이 고루 배치되어 있습니다.

이 정도 규모만 되어도 대형학원이 들어올만한 규모가 완성됩니다. 하지만 신혼 희망 타운으로서 초등학교까지의 세대가 많이 살 것이라 예상되는 만큼 대형학원은 기존의 갈매지구에 들어올 가능성이 큽니다.

태릉 골프장(태릉 CC) 개발 및 육사 이전

일각에서는 반대가 심하지만 어차피 태릉 CC가 아니면 서울에 큰 공급지가 없기 때문에 무조건 된다고 생각합니다.

또한 육사 이전도 10년째 나오고 있지만 지금은 분위기가 많이 달라졌습니다. 시민들의 주거 불만을 군에서도 더 이상 무시하기 힘든 환경이 되었습니다. 그리고 태릉 CC가 들어오면 보안의 문제도 있을뿐더러 논산이나 원주 등에서 육사 유치를 적극적으로 하고 있기 때문입니다.

구리시는 LH와 국토부에 갈매역세권지구와 태릉 CC개발을 통합하여 진행할 것을 건의하였으며, 통합 개발은 불가능 하나 광역교통 개선대책을 통합하여 마련이 가능하다는 답변을 받았습니다.

이렇게 되면 갈매는 1만 6천 호의 준 신도시가 됩니다. 그리고 이미 일각에서는 서울과 같은 지역을 공유하는 만큼 위례처럼 공통된 브랜드를 만들고자 '화랑 신도시'라는 이름으로 변모를 꽤 하고 있습니다.

갈매 IC 개발 및 GTX-B 등 광역교통대책

구리 포천 고속도로는 앞으로 큰 역할을 하게 될 스마트 고속도로입니다. 세종부터 성남을 거처 서울로 오게 될 이 고속도로는 세종시 국회 이전을 비롯하여 많은 기관이 세종으로 갈수록 높은 가치를 가지게 될 것입니다.

짧게는 구리에서 강변북로 및 올림픽대로까지 가는데 획기적인 시간 단축을 가지고 오는데요, 이 구리 포천 고속도로가 갈매 남단을 바로 지나가게 됩니다.

이미 설계도면 착수는 들어갔고 다산신도시 입주 시에 교통분담금도 받아놓은 상태입니다. 이미 나온 설계 도면이 바뀐다는 소식은 있지만 공사가 된다는 점은 의심할 여지가 없습니다.

그러면 갈매는 강변북로까지 10분대 면 도착할 수 있고 주변지역의 많은 버스도 노선변경이 일어나게 되겠네요.

다른 교통 호재도 많습니다. 경춘선에 열차를 추가하여 상봉에서 마석까지만 순환하는 셔틀을 남양주시에서 적극 추진하고 있으며 이미 청량리까지 오는 분당선을 청량리까지 가는 경춘선과 연결해서 노선 연장을 꽤 하고 있습니다.

병목 구간인 상봉 구간은 이미 확장공사가 결정되었고요, 그와 무관하게 추진하는 부분입니다. 하지만 계획은 계획일 뿐 언제가 될지는 모르는 일입니다.

그보다 지역주민은 갈매역 GTX-B정차를 더 현실성 있게 보고 있습니다. 모든 GTX 통과 지역 중 유일하게 구리시만 정차역이 없다는 명분입니다.

하지만 이 명분보다는 갈매역세권 개발과 태릉 CC개발에 따른 인구유입이 훨씬 현실성 있습니다. GTX-B의 상봉부터는 민자구간이고 시공기업에서는 추가역을 3개까지 지정할 수 있습니다. 대표적인 예로 인덕원이 있지요.

이때 어느 역을 선정해야 수익이 극대화될까요? 없는 역을 만드는 것보다 있는 역을 개조하는 건 훨씬 저렴합니다. 게다가 구리시에서 적극적으로 행정협조와 지원을 어필하고 있습니다. 구리시 자제적으로 조사한 사업성 BC는 1.9 정도로 아주 높게 나왔다고 합니다. 분명 이 수치를 가지고 협상에 임하겠네요.

저렴한 역사 개조 비용과 인구유입이 있는 갈매역의 유일한 불안은 바로 옆 별내역의 GTX정차 사실입니다. 불과 1.3Km 떨어져 있는 곳이라 고속교통의 취지에 맞지 않는다는 주장이 있습니다.

GTX-B의 경춘선 지역은 원래 저속 구간으로 설계되어 천천히 달리는 지역이고 갈매를 지나면 바로 지하로 진입해야 하기 때문에 속도를 무조건 줄이지 않으면 탈선의 위험이 있다고 합니다. 그래서 서게 되더라도 큰 시간 차이가 없으니 고속 전철의 의미를 해치지 않는다고 지역주민들은 주장하고 있습니다.

이러한 이유로 새로 들어올 갈매 역세권지구와 태릉 CC의 광역 교통개선으로 갈매역 GTX-B정차를 요구하고 있는 겁니다.

어떠신가요? 가능할까요? 기본 고시계획이 오래 걸리지 않아 발표될 것 같습니다. 생각해보시고 결과를 확인하는 것도 재미있겠습니다.

지식산업센터 와 오피스텔

위 지도에서도 표시했던 시 엄청난 규모의 지식산업센터가 들어옵니다. 5개의 거대 지식산업센터가 동시에 들어오게 되는데요, 이렇게 큰 지식산업센터가 인접해서 지어지는 경우는 그리 흔치 않습니다.

구리시는 400~500개의 기업이 입주할 것으로 기대하고 있습니다. 하지만 동시 입주를 하는 만큼 초반에는 고생할 수 있겠네요. 하지만 장기적으로 이는 인근 부동산에 좋은 영향을 줄 수 있을 것 같습니다.

처음에 말씀드렸던 고속도로 진입이 빠르다고 했던 부분은 지식산업 센터에 더욱 장점으로 작용합니다. 갈매 지식산업센터에서 별내 IC는 5분도 안 걸리거든요. 이는 기업 입장에서 믿을 수 없을 정도의 장점입니다.

인근 주거지도 확실하고 별내역 인근이기도 합니다. 물론 갈매역도 도보 출퇴근이 가능합니다만 8호선 별내역이 더 가깝습니다.

게다가 이곳 지산은 오피스텔과 상가 문화시설까지 포함하여 준공됩니다. 이미 CGV와 대형서점 등은 확정이라고 하더군요.

총평

이렇게 서울 지척에 많은 문제점을 가지도 또한 많은 해결책을 가진 갈매지구 어떠신가요? 너무 흥미롭지 않으신가요?

제가 언급드린 부분 말고도 많은 숨은 문제점과 호재가 있을 겁니다. 하지만 중요하고 핵심적인 사항은 모두 조사했다고 생각됩니다. 적다 보니 너무 오래 걸렸네요.

크고 작은 호재가 있지만 태릉골프장 개발과 GTX-B는 너무나 대형호재입니다. 인덕원이 GTX로 얼마나 상승했는지 기억나시지요? 이는 단기로 볼게 아니라 장기로 보유하며 가져가야 할 호재입니다. 입지 자체를 뒤집어 버릴 수 있을 정도니까요.

지금 상황으로는 규제로 인해 다주택자 분들은 수도권 추가 투자는 힘들겠지만 실거주하실 분들이나 갈아타실 분들은 좋은 기회가 되지 않을까 생각합니다.

결론적으로 하고 싶은 말은 하나입니다. 쌀 때 사서 비쌀 때 팔아라. 왜 다들 비싸지면 고민하기 시작하고 싸지면 매도하기 시작하는지 모르겠습니다.

언제나처럼 영끌은 안되고요, 감당 가능한 대출까지는 모두 받으셔야 합니다. 레버리지가 곧 부의 비결이라고 믿습니다. 모두 고민 많이 하시고 부자 되세요.


바로 이어 태릉 골프장도 분석해 보겠습니다.

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