전주 부동산 전망 (투자 지역 선정 방법)

정부의 조정대상지역 해제가 발표되었습니다. 그렇다면 예전처럼 쉽게 상승할 수 있을까요? 이렇게 불안한 시국에는 공부 만한 게 없습니다. 그래서 투자지역을 선정해보고 해당 지역을 분석해보려고 합니다.

조정대상지역 해제 효과

규제지역 해제는 부동산 세법과 대출에 영향을 끼칩니다. 간단하게 팩트만 집어보겠습니다.

• 대출 9억 이하 50%, 9억 초과 30% 에서 70%로 증가
• 다주택자 양도세 중과 해제
• 청약조건의 완화 (세대원까지)
• 2 주택 매수 시 취득세 중과 없음
• 일시적 2 주택 기한 1년에서 3년으로 증가
• 중도금 대출 세대당 2건까지 가능
• 잔금대출 시 1 주택 처분 조건 없어짐
• 자금조달 계획서는 6억 이상만 제출

 

지역의 선택

일단 숲을 보고 나무를 봐야겠지요? 일단 지금의 정확한 시장 판단이 우선입니다. 조정장이 하락장으로 이어질까요? 아니면 조정이 이어지다가 미약하더라도 상승으로 이어질까요?

만약 하락장으로 이어진다면 하락의 끝까지 기다렸다가 많이 떨어진 입지 좋은 곳에 많이 상승할 것입니다. 반면에 조정후 재상승한다면 조정장에서도 강세를 보였던 지역이 탄력을 받을 것입니다.

 

2022년 시장강도

지금 많이 하락한 곳은 세종, 대구, 송도가 매력적이죠. 하지만 아직은 들어갈 때는 아니라고 생각합니다. 아래 시장 강도에서도 확실한 하방 쪽에 위치합니다. 미래를 위해 다음 링크 글을 참고하시면 좋습니다. 세종 분석, 대구 분석, 송도 분석.

 

반면에 지금의 강세를 보이는 곳은 3군데입니다. 오른쪽 위에 위치해 있네요. 바로 강원, 제주, 전북입니다. 만약 규제지역 해제로 상승을 한다면 가장 먼저 수혜를 받을 것 같습니다.

 

현재 시장의 고려요소

가장 먼저 고려해야 할 것은 입주물량입니다. 원자제 값이 워낙 많이 오르고 부동산이 한번 꺾인 경험이 있기 때문에 앞으로 분양은 인가가 거의 나지 않을 것입니다. 높은 가격이 아니면 사업성이 나오지 않고, 고분양이라면 붕동산의 꺾임을 경험한 사람들은 선택하기가 어려움으로 분명히 미분양이 나올 것이기 때문입니다.

그렇기 때문에 고려해야 할 첫 번째는 고려요소는 입주물량입니다. 만약의 경우라도 하락장이 지속되어 역전세가 일어나면 타격을 받을 것이기 때문입니다. 유동성으로 올라가는 장이 아닌 만큼 탄탄한 전세가가 뒷받침되어야 합니다.

두 번째는 실거주자 라면 어떤 집을 살지 생각해 봐야 합니다. 전국에 안 오른 시장이 없고 선진입이 아닌 이상 실거주자가 물건을 받아주어야 하기 수익을 확정할 수 있기 때문입니다. 그래서 절대 금액이 비싸면 거래되지 않을 것이 분명합니다. 왜냐하면 아직까지도 집을 사지 않은 사람이라면 구매력이 크지 않을 것 이기 때문입니다. 대출한도를 고려해 6억 이하가 좋을 것입니다.

세 번째는 전세가율이 높아야 합니다. 단순히 매매가가 오르지 않은 지역보다는, 실거주자가 인정한 가치가 높아서 전세가율이 높은 곳이 좋습니다. 즉 전세가는 지속적으로 상승하는 했으나 매매가는 차이가 나지 않는 것이 좋습니다.

이제 조정기에도 끝까지 좋은 성적을 보였던 강원, 제주, 전북의 입주물량을 비교해 보겠습니다.

전북 강원 제주의 입주물량

세 군데 전부 입주 물량이 적네요. 아마 역전세는 걱정하지 않아도 될 것 같습니다. 하지만 조정지역에서 해제라는 메리트가 없는 강원도는 일단 후보에서 빼도록 하겠습니다.

전국의 주택 구매력 지수를 비교해 보겠습니다. 1위는 전남, 2위는 경북, 3위는 전북, 4위는 강원, 5위는 충북의 순서로 나타납니다. 구매력 지수가 좋다는 말은 소득과 비교할 때 주택값이 낮아 사기 좋다는 말입니다. 제주가 없어서 아쉽네요.

마지막으로 전세가율을 비교해 보겠습니다. 전국 순위는 1위 경북, 2위 충북, 3위 충남, 4위 전북, 5위 전남입니다. 살기는 좋은데 아직 덜 오른 곳이라 생각할 수 있습니다.

입주물량과 구매력지수 그리고 전세가율로 보았을 때 전라북도가 좋아 보입니다. 이제 전라북도중 어느 쪽에 투자해야 할까요? 이렇게 장이 불안할 때는 안전한 선택이 좋다고 생각합니다. 인구수 50만 이상인 전북의 대장 전주에 대해 분석해 보겠습니다.

전주의 분석

전주는 인구 60만의 도시입니다. 결코 작은 도시가 아니며 전라북도의 대장으로 주변 소도시의 거점도시 역할을 하고 있습니다. 하지만 지난 상승장에 상승을 시작할 무렵 주변지역과 함께 규제지역으로 묶였습니다. 그래서 추가 투자자의 진입이 어려웠고 임대차 3 법이 통과되며 억지로 가격이 상승했습니다. 이러한 이유로 아직 타 지역에 비해 저렴한 편이라고 분석합니다.

전주의 입주물량

보시는 바와 같이 2018년부터 3년을 과다한 공급에 시 달린 후 물량공세가 끝나는 2020년에 상승을 하려다가 규제를 받았습니다. 2022년의 입주는 이미 끝났고 23년과 24년의 입주물량이 보이시나요? 말 그대로 전멸입니다.

전주는 혁`만`에`효 가 유명합니다. 혁신도시, 만성지구, 에코시티, 효천지구입니다. 실제로 많은 투자자가 이곳으로 들어가 있죠. 만약 어떠한 환경 때문에 동시에 투자자가 빠진다면 도리어 위험합니다. 차라리 이 4곳 주변의 실제 거주민이 선호하는 B급 아파트가 투자에 유리하지 않을까 생각합니다.

특히 학원가가 잘 발달되어 학군이 우세한 에코시티와 혁신도시 주변의 아파트들이 지금 아주 매력적인 구간에 있습니다. 물론 최소 준신축으로 봐야 하겠죠.

결론

이제 남은 건 취득세 완화입니다. 최소한 그 정도 규제 완화는 되어야 투자심리가 살아날 것이라고 생각합니다. 그럼 그때의 거시환경을 지켜본 후 판단을 해야겠죠. 아니면 겸사겸사 전주로 가족여행을 한번 다녀오셔도 좋습니다. 특히 전주는 미분양도 없습니다. 몇 가지 조건만 충족되면 상승하기 좋은 지역이지요.

과연 투자자가 움직일까 움직이지 않을까? 움직인다면 어디로 움직일까?를 생각하면서 고민해 보기 좋은 상황입니다. 재미있게 읽으셨으면 좋겠습니다. 모두 고민 많이 하시고 성공하는 투자가 되었으면 좋겠습니다.

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