거시경제와 부동산 전망

부동산을 전망하려는 사람 중에서 거시경제에 관심 없는 사람들이 많지만 저는 반대입니다. 큰 흐름을 알고 거기에 편승해야 돈 벌기가 쉽다고 생각하기 때문입니다. 그렇기 때문에 거시경제를 살펴보며 부동산 시장을 예측해보려고 합니다.

 

단기적 상승과 하락은 중요하지 않습니다. 그보다는 대세상승으로 가는가를 판단하는 것이 더 중요하다고 생각합니다. 대세 상승으로 가기 위해서는 일부 투자자가 아니라 일반인들이 부동산 시장에 뛰어들어야 합니다.

 

 

그러니 과연 돈이 없는데 일반인들이 집을 살 수 있는가를 생각해봐야 합니다. 부동산 전문가들이 따지는 지표 수십 개보다 나의 상식 하나가 중요할 때가 있습니다. 돈이 있고 의지가 있어야 집을 삽니다. 유동성이 있고 심리가 뒷받침돼야 한다고 표현할 수도 있겠습니다. 여기서 심리란 정책일 수도 있고 집값이 반드시 올라간다는 믿음일 수도 있습니다. 하나씩 생각해 보겠습니다.

GDP 성장률

사람들이 버는 돈입니다. 일단 수입이 안정적이어야 대출을 받든 말든 할 것입니다. 수입이 줄어든다면 당연히 전세나 월세의 수요가 늘어날 가능성이 높습니다.

 

GDP성장율

 

2.2%입니다. 괴물 같은 미국은 비교대상이 아니고 중국이 4.8%이니 나쁘지 않다고 생각됩니다. 일본의 경우 엔화가치가 내려가며 6%를 찍었지만 장기적으로 가져가기는 힘든 수치입니다. 우리가 관심 가져야 할 점은 GDP가 0%에 가까워질수록 자산 가치가 상승하기는 어렵다는 점입니다.

 

기본적으로 인플레이션이 있기 때문에 버는 돈이 적다면 쓸 돈도 적어집니다. GDP가 예상외로 자꾸 하회하는 경우 당연히 부동산 시장의 전망도 어둡습니다. 

 

 

수요와 공급

경제학의 기본원리입니다. 사려는 사람과 팔려는 사람의 수에 따라 물건의 가격은 결정됩니다. 집이란 기본적으로 멸실하는 수가 있기 때문에 적정량의 신규공급이 필요합니다. 하지만 서울과 수도권의 공급은 향후 3년간 부족합니다.

 

서울, 경기 입주물량

 

돈이 있던 없던 물건 자체가 모자란 상황이라고 해석할 수 있습니다. 혹시라도 다른 변수들이 바뀐다면 굉장한 가격 상승을 가지고 올 수도 있는 지표입니다.

 

정책과 대출

우리나라 부동산은 반쯤은 정치로 결정됩니다. 시장 자유경제에 맡겨두지 않고 선거에 이용하고 정치로 이용하기 때문입니다. 물론 무엇이 옳은가에 대해 얘기하는 것은 아닙니다. 아무튼 정치의 영향이 크다는 것은 부정할 수 없습니다.

 

부동산 정책

 

최근 한국의 내수는 좋지 않습니다. 그리고 부동산 거래가 막히니 세수는 줄어들고 있습니다. 특히 취득세는 지방세이고 양도세는 국세이기 때문에 지자체와 정부가 전부 돈이 말라있는 상태입니다. 결국 내수 증진에는 부동산 만한 방법이 없다는 것은 진리입니다.

 

최근 부동산 가격이 떨어질 때마다 정부에서는 완화책을 내놓고 있습니다. 게다가 PF대출의 부실이 언제 터질지 모르는 폭탄처럼 잠재돼 있는 상황입니다. 과연 터지지 않고 지나갈까요? 아니면 금융과 부동산 시장의 연쇄 하락으로 이어질까요. 정권에서도 이를 원하지 않기 때문에 총력을 다하는 느낌입니다. 

 

 

다만 많은 사람들이 총선을 기준으로 생각하고 있습니다. 어떻게든 총선까지는 PF부실을 막으려고 노력한다는 주장입니다. 보수적인 투자자라면 총선의 결과를 지켜보며 시장을 판단해도 좋을 것 같습니다. 여하간 상황은 좋지 않지만 정부의 스텐스는 완화 쪽으로 이어지고 있습니다.

 

금리인하

미국의 금리를 시장은 2024년에 6번까지 인하 가능하다고 생각했었습니다. 불과 1달 전에만 해도 말입니다. 하지만 최근 그렇지 않을 수도 있다는 의견이 확장되고 있습니다. 연준에 의하면 2번 이하가 될 가능성도 있어 보입니다. 물론 금리는 지나가봐야 아는 것이지만 마냥 낙관해서는 안됩니다. 미국의 인플레이션은 생각보다 끈적하고 고용은 탄탄하다는 지표가 계속 발표되고 있습니다. 결론적으로, 물가를 잡기가 힘들어지고 있기 때문에 금리를 내리기도 힘들어 보입니다.

 

미국 금리인하

 

만약 미국이 물가를 내리면 한국은 바로 따라서 물가를 내릴 수 있을까요? 과다한 가계대출 때문에 더 올리고 싶어도 못 올리고 있는 상황입니다. 다행히 선제적으로 금리를 올렸기 때문에 인플레이션이 과하지는 않았습니다. 한국은행의 선제대응에 박수를 보냅니다.

 

하지만 정리해 보면 금리 인하를 섣불리 기대하고 부동산을 매수하면 안 되겠습니다. 6개월을 선반영하는 주식과는 달리 부동산은 반영하는데 시간이 걸리기 때문입니다.

 

인플레이션

자산을 평가하는 데 있어 기본으로 꼭 적용해야 하는 지표입니다. 바로 돈의 가치는 매년 하락하고 있다는 것입니다. 자산의 가치가 올라가는 것이 아니라 돈이 싸지고 있습니다. 윤전기에서 오만 원짜리 지폐를 찍어내는 량에 따라 자산의 가격은 올라갈 수밖에 없습니다. 

 

꼭 자산뿐만이 아닙니다. 부동산, 주식, 과자, 전기세, 인건비, 최저시급, 택시비 등등 모든 가격은 시간이 흐르면 상승합니다. 가치가 같다면 말입니다.

한국 m2 통화량

 

최근 한국의 통화량은 말라가고 있습니다. 쉽게 자산의 가격이 상승하기는 어려워 보입니다.

 

거시경제 결론

이렇게 많은 지표들을 보니 마냥 희망회로를 돌리기는 힘듭니다. 참고로 우리가 예측할 수 없는 부분도 있습니다. 바로 중국의 부채 증가와 미국의 경기 침체입니다. 다만 모든 사람들이 이와 같이 예상하기 때문에 지금 가격이 저렴한 것일 수도 있습니다.

 

그런데 경기침체가 진짜 터지면 어떨까요? 만약 나의 생각이 틀리더라도 괜찮은지를 항상 염두에 두면서 포트폴리오를 관리하는 것이 중요한 시점이라고 생각됩니다. 지금은 과도한 부채는 줄이고 안정적인 투자가 필요해 보입니다.

 

중국 경제 전망의 힌트- 신용불량자 현황