행정 조건이 아닌 사회학적 재건축 조건을 알아보자

준공 30년, 동의율 75%, 안전기준 통과 같은 행정 조건보다 중요한 것이 있습니다. 바로 사업을 진행하려는 사람들의 의지입니다. 이 의지가 없으면 사업이 진행되지 않기 때문입니다. 힘든 재건축 과정을 진행하기 위한 최소한의 조건을 사회학적으로 알아보겠습니다.

재건축의 건설비

기존의 건설비는 평당 400만 원 정도였습니다. 하지만 현재는 평당 700~800만 원 정도가 나옵니다. 이를 34평 기준으로 계산해 보자면 건축비만 4억 정도라고 계산하면 될 것 같습니다. 다시 생각하자면 새 아파트로 바뀌었을 때 4억 이상의 시세차익이 나는 것이 최소 조건이라고 볼 수 있습니다.

건축비 증가

 

심지어 지금 시세 대비 4억이 올라간다면 단지 내 돈이 들어가는 만큼만 시세가 올라가게 됩니다. 추가로 새 아파트에서 살 수 있다는 장점도 있겠습니다만 이 정도 사업성으로는 주민 대부분의 동의를 얻기가 힘듭니다. 일단 4억이라는 큰돈이 없을 수도 있고 대출을 받는다고 해도 고령일수록 상환에 부담을 느끼기 때문입니다.

 

 

재건축 사업성, 수익성

재건축의 수익성을 판단하는 두 가지 조건은 일반분양 세대수와 분양가격입니다. 비싼 가격에 많이 분양하면 기존의 소유주들은 그만큼 이익입니다. 왜냐하면 건축비는 일정하기 때문입니다. 지방 소도시에 짓던 강남에 짓던 큰 차이가 나지 않습니다. 고급자재를 쓰더라도 5억이면 충분이 건설비를 충당할 수 있습니다. 그렇기 때문에 20억으로 분양할 수 있는 단지와 8억으로 분양할 수 있는 단지는 사업성이 다릅니다.

 

재 건축 수익

 

일반분양 세대수와 분양가

현재 수도권에 저층 재건축 아파트는 거의 남아있지 않습니다. 그러니 중층 아파트를 기준으로 계산해 보겠습니다. 1000세대가 1500세대 바뀔 경우와 2000세대로 바뀔 경우를 생각해 보겠습니다. 또 10억으로 분양가를 책정한경우와 15억으로 책정한 경우를 계산해 보고 마진을 알아보겠습니다.

	공사비	10억 분양	마진	15억 분양	마진
1500세대로	1500*4= 6000억	5000억 수익	1000억 손해	7500억 수입	1500억 수입
2000세대로	2000*4= 8000억	1조 수입	2000억 수익	1.5조 수입	7000억 수입

 

위 표에서 계산했던 것처럼 1000세대 아파트에서 1.5배로 세대수를 증축하고 10억에 분양한다면 1000억을 손해 보게 됩니다. 모자란 1000억은 조합원들이 부담해야 합니다. 이를 조합원 분담금이라고 합니다. 1000억의 손해를 1000세대의 조합원이 분담해야 하니 세대당 1억의 추가 분담금이 나옵니다. 1억의 추가분담금을 내고 새 아파트를 얻는다. 동의하시겠습니까? 어떤 아파트가 동의할까요? 나 말고 전체 주민의 75%가 동의할까요? 

 

 

사회학적 재건축의 최소 조건

사업의 수익성이 애매한 경우 조합원들의 추진의지가 중요합니다. 하지만 역설적으로 수익이 많을수록 추진의지가 생길 것입니다. 저는 최소한 새 아파트 분양가가 12억이 넘어야 한다고 생각합니다.

 

심리학적으로도 인간은 욕망의 동물이고 손실회피현상을 가지고 있습니다. 내가 손해보지 않으면서 이득만 보고 싶어 하는 욕망과 부동산 침체 분위기가 만나면서 확실한 재건축만 진행될 것입니다. 심지어 일산, 산본 같은 지역들의 1기 신도시에서 노후도시 특별법을 호재로 받아들이고 있지만 저는 잘 모르겠습니다.

 

 

이번 노후도시 특별법의 수혜는 분당이 독식할 것이라고 생각합니다. 그러나 실제로는 기부채납을 통해 용적률을 높이기도 하고 정부에서 요구하는 최소한의 임대주택을 기부해야 하기도 합니다. 그와 동시에 공사비가 증가할 확률도 매우 높습니다. 이러한 점을 고려할수록 주변 새 아파트 가격이 12억 이하라면 재건축을 기대하기에는 무리라는 생각이 더욱 견고해집니다.

 

지금 PF대출의 부실과 한국의 경제 성장력을 봤을 때 확실한 사업이 아니라면 진행이 힘들다고 보입니다. 그러니 어설픈 재건축 투자는 금물입니다. 안전기준 진단도 뒤로 밀리고 노후법도 생기는 만큼 행정적인 조건은 의미가 없어졌습니다. 그보다 사회학적 시점에서의 조건을 따져보는 것이 좋겠습니다.

 

결론적으로, 확실한 신축 분양이 12억에 완판 될 재건축이 아니라면 이미 지어진 신축이나 사업이 시작된 리모델링 투자가 좋아 보입니다.

 

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