부동산 임장 하는법

부동산을 사기 위해 돌아다니는 것을 임장이라고 합니다. 주로 투자자들에게 익숙한 단어입니다. 하지만 실거주자 역시 임장을 해보는 것이 내 집마련에 도움이 될 것 이기 때문에 임장 하는 방법은 매우 중요합니다. 오늘은 제가 그동안 해온 임장 방법의 노하우를 소개하겠습니다.

 

1. 분위기 임장

대략적인 동네 분위기를 살펴보는 임장입니다. 분위기와 경사 그리고 학원가와 상권 등을 구경하면서 다닙니다. 하지만 중요한 것은 보기만 해서는 별다른 도움이 안 된다는 점입니다. 반드시 부동산 어플 등을 이용해 평단가를 비교해 봐야 합니다. 이렇게 여러 동네를 다녀보면서 평단가가 4000인 동네와 2000인 동네의 차이점을 느껴봐야 합니다.

 

분당의 용인의 평단가 차이

 

평단가를 아는 것만 중요한 것은 아닙니다. 반드시 이유를 생각해 봐야 합니다. 저는 주로 다음과 같은 생각을 하면서 분위기 임장을 합니다. 투자자라면 전세가율 역시 굉장히 중요한 지표입니다.

 

• 강남까지 비슷한 거리인데 왜 다른 지역과 이렇게 가격 차이가 날까?
• 왜 이 동네는 이 가격을 주고 사람들이 아파트를 구매할까?
• 같은 돈이라면 어느 동네에 살고 싶을까? (나라면 분당과 왕십리중 어디를 선택할까?)
• 이 동네 사람들은 어디로 출퇴근할까?
• 주변 동네에 새로 생기는 아파트가 있나?
• 학원가가 형성되어 있나?
• 상권은 어디에 있고, 사람들이 선호하는 상권인가?
• 동네에 아이들이 많은가?(주로 부모가 되어야 주택을 구매할 생각을 가지기 시작합니다)
• 비교하는 두 동네의 역사적 평균 가격 차이는 어땠을까?
• 지금 변했다면 이유는 무엇일까? 앞으로는 어떻게 변할 것인가?

아무튼 동네와 동네를 비교할 때 핵심은 평단가 차이와 그 이유입니다. 이런 궁금증을 음성인식 어플로 메모를 남겨둡니다. 분석은 천천히 해도 되니깐요.

 

2. 단지 임장

내가 실거주하거나 투자할 지역을 정했다면 그다음은 단지를 선정해야 합니다. 단지 임장 역시 평단가가 핵심입니다. 하지만 분위기 임장보다 쉬운 점은 대장단지가 정해져 있다는 점입니다. 주로 가장 비싼 아파트가 좋은 아파트이며 그 이유를 분석하는데 집중합니다. 단지 임장의 경우 분위기 임장보다 중요하지는 않습니다. 

 

저는 개인적으로 같은 지역이지만 다른 날 방문하는 것을 좋아합니다. 여러 번 와보면 안 보이던 것도 보이기 때문입니다. 참고로 부동산을 살 때 가장 중요한 것은 무엇을 사느냐 보다 언제 사느냐입니다. 마찬가지로 투자자라면 무엇을 사느냐 보다 얼마나 싸게 사는지가 더욱 중요합니다. 왜냐하면 정보의 평준화로 인해 점점 일시적 저평가를 찾기가 힘들기 때문입니다. 주로 비싼 데에는 이유가 있으며 싼 것에도 이유가 있습니다.

 

분당 정자역 평단

 

이러한 사실을 인식하며 눈으로 보고 발로 걸으면서 생각을 해야 합니다. 예를 들어 분당 정자역의 평단가를 살펴보겠습니다. 고작 한 블록 떨어진 아파트인데 평단가가 1300만 원이 차이나기도 합니다. 이유는 무엇일까요? 과연 합당한 차이일까요? 마찬가지로 돌아다니면서 음성인식으로 메모장에 궁금한 점을 기록하면서 분위기를 만끽합니다.

 

• 이 동네 사람들이 선호하는 학원가는 어디일까?
• 주변 학교가 과밀일까?
• 출퇴근하는 사람들은 어디에 살고 싶어 할까?
• 사람들이 선호하는 단지와 그 이유는?
• 두 단지가 과거 어느 정도 비율로 거래됐는지? 그리고 지금은 어떤지? 이유는? 미래에는?

그런 다음 커피를 한잔 하면서 궁금한 점들을 검색합니다. 대부분 답이 다 나올 겁니다.

 

3. 매물임장

마지막으로 매물 임장입니다. 저는 실제 구매할게 아니라면 중개업소를 다니면서 알아볼 필요까지는 없다고 생각합니다. 요즘은 네이버 부동산으로 얼마든지 정보를 알 수 있습니다. 

 

실거주자 라면 향과 층 그리고 뷰 역시 중요합니다. 집안에 결로(곰팡이) 자국은 없는지, 층간소음은 어떤지 집을 구경하며 물어보고 체크합니다. 조금 비싸더라도 마음에 드는 집을 구매하는 것을 추천합니다.

 

하지만 투자자라면 사정이 있는 급매를 잡는 것이 최고입니다. 한 단지만 염두에 두지 말고 3개 정도 단지를 염두해 보며 사정 있는 매물을 찾아내야 합니다. 층이 조금 낮거나 향이 안 좋다면 그만큼 싸게 사면됩니다. 하지만 너무 하자가 많은 매물은 나중에 매도가 힘들기 때문에 가급적이면 RR매물을 찾는 것이 좋습니다.

 

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이상으로 임장 노하우를 마치겠습니다. 기본 같아 보이지만 이보다 중요한 것은 없습니다. 좋은 시기를 찾고, 좋은 물건을 보고, 좋은 가격에 산다면 실패할 수가 없습니다. 부동산은 기본을 지키는 것이 무엇보다 중요합니다. 그리고 언제나 문제가 생기는 이유는 기본을 안 지켜서입니다. 여러분들의 내 집마련에 도움이 되었으면 좋겠습니다.