위례 오피스텔 투자 후기(투자이유)

올해는 부동산 투자를 1건도 안 했습니다. 이유는 돈이 없었기 때문이지요. 전세금 상승분 안 들어오기도 했고, 미국장도 좋지 않아 익절도 못했습니다.

기본전략

매년 1채씩 지역별 분산을 하면서 지방은 공급 물량 보고 탈출하고, 수도권은 웬만하면 가지고 가는 쪽으로
생각하고 하고 있습니다. 하지만 이는 기본일 뿐 상황에 따라 변할 수 있는 전략입니다.

오피스텔 투자 이유

제 상황은 아파트는 다주택자라 12% 넘는 취득세가 감당 안돼 추가 투자가 불가능하고,
그래서 대안상품인 오피스텔을 눈여겨보고 있었습니다.

아무리 강남이라도 서울은 새 오피스텔이 자꾸 생겨 경쟁력이 떨어진다고 생각합니다. 일단 희소성이 없으니 가격이 상승하기도 힘들 것 같습니다.
하지만 새로 만든 계획지구에 새 오피스텔을 사서 15년 차가 되기 전에 팔면 괜찮다는 생각이 들었습니다. 계획지구는 추가로 오피스텔이 생길 수 없는 구조이기 때문입니다.

1.5룸 투자 이유

또한, 3룸 2룸은 아파텔이란 이름으로 이미 많이 올랐고,
아직 안 오른 1룸과 1.5룸 중 1.5룸이 요즘 돈 없는 신혼부부들의 현실적인 대안이 될 듯싶었습니다.

아무리 생각해 봐도 서울, 수도권의 전세가 너무 올라 아파트 전세가를 감당할 수 없는 신혼부부가 많고 보았고, 요즘 젊은 사람들의 트렌드는 죽어도 깨끗하고 살기 좋은 곳을 선호한다고 생각합니다.
그래서인지 옛날처럼 반지하에서 시작하는 신혼부부를 보기 매우 힘듭니다. 그럴 바엔 결혼을 포기하죠.

매수의 필수 조건은 몇 가지 가 있었습니다.

매수 필수조건

1. 수도권일 것
2. 전세가 지속적으로 상승할 수 있는 지역일 것
3. 역세권일 것
4. 분양하는 물건은 안 보고요, 지은 지 5년 이내 일 것.(10년 정도 보유 후 매도 계획)
5. 신혼부부가 살고 싶어 할 만한 주변까지 깨끗한 곳일 것.
6. 갭이 붙어있어 투자자들의 매수세를 타지 않을 곳일 것.

이상 6가지 조건을 갖춘 매물을 탐색하였습니다.

이 정도면 10년 동안 전세금 상승분을 타 먹으며 자산을 불릴 수 있는 전세 레버러지 투자가 가능할 듯싶었습니다.
(전 수도권은 몇 년은 지속적으로 약한 우상향 내지 박스권이라 생각하는데, 이는 따로 글을 올리겠습니다.)

위례 결정 이유

남 위례 역을 아시나요? 8호선에 추가 개통을 한 역인데 사람들이 정말 잘 모릅니다.

남위례역 지도

이곳 역세권의 오피스텔이 바로 위 복정, 잠실에 비해 너무 저평가되어있는 것 같았습니다. 복정과 전세가는 비슷한데 매매가는 너무 차이가 너무 심하더라고요.

호재

거기에 내년엔 트램 공사 시작이고 추후엔 3호선 위례 역과 트램이 환승도 될 예정입니다. 그러면 위례의 센터인 위례 중앙역으로 상권이 집중될 것입니다. 오피스텔 바로 앞이 트램 정거장이라 호재의 영향을 받을 수 있다고 생각합니다.

당연히 이는 10년은 지나야 할 일어날 일이겠지만 오피스텔을 매도할 때는 충분히 매력적인 상태로 진행되어있을 겁니다.

결론

그래서 갭이 크면 리스크가 있다고 생각해 작은 갭만 보았습니다. 신축에 역전세는 거의 불가능하거든요.
갭이 2000을 넘어가면 투자하지 않겠다는 생각으로 물건을 검색했습니다.

결국 신축 오피스텔 1.5룸 을 갭 1000으로 맞춰 1채 투자했습니다. 단지랑 금액은 밝히긴 좀 그렇고요. 계약과 잔금일 사이에 매가는 조금 상승하였습니다. 안전마진은 확보했네요.

아마도 올해 부동산 투자는 이걸로 끝이지 싶습니다. 무리해서 투자할 시기도 아닌 것 같고요. 좋은 결과 있기를 간절히 기대합니다.