토지공개념 시행 국가의 부동산 현황

민주당의 당령을 보면 '국민의 소득이나 재산과 관계없이 안정적인 주거 생활을 누릴 수 있는 주거정책을 수립한다'라고 되어있습니다. 이러한 개념을 이미 해외에서 이미 시행하고 있는 국가가 있는지 알아보고 그 나라의 부동산 현황에 대해 알아보겠습니다.

 

토지공공임대제 국가

홍콩, 베트남, 영국, 인도, 싱가포르, 호주

 

토지공공임대제란 부동산 투기를 막기 위해서 모든 토지는 정부가 재산권을 소유하고, 사용권을 개인이나 기업이 임대하는 방식을 말합니다.

 

홍콩의 경우 이 토지세는 굉장히 비싼 편 이어서 정부 세입의 35%가 이 토지세에서 나온다고 합니다. 이렇게 세금이 높으니 아무도 부동산을 안 사지 않을까요? 그러니 상식적으로는 집값이 저렴해야 할 것입니다. 그런데 뉴스에서는 홍콩의 집값 문제를 굉장히 자주 보도하고 있습니다. 집값이 너무 높아 사람들이 텐트에서 자기도 한다고 합니다.

 

반면 싱가포르는 영구임대주택을 공급하고 있습니다. 전 세계에서 유일하게 성공적인 토지공공임대 제도를 실현하고 있다고 생각합니다. 국가소유의 임대주택을 국민은 영구임대 할 수 있습니다. 가격은 2~3억 정도이고 한번 들어가면 아파트에서 영구적으로 살 수 있습니다. 임대주택도 굉장히 많은 편입니다. 이 모든 것은 싱가포르가 도시 국가이기 때문에 가능하다고 합니다. 국가의 규모가 작고 모든 곳에서 중심지로 대중교통을 통한 이동이 가능하기 때문에 정부의 예산으로 임대주택을 건설하는 것이 가능했습니다.

 

하지만 싱가포르의 개인주택은 아시아에서 가장 비싸다고 합니다. 심지어 홍콩 부동산의 가격을 앞질렀습니다. 월 임대료 역시 시드니나 멜버른 보다 높다고 합니다. 그러므로 영구주택에 들어가지 못하거나 외국인이라면 엄청난 가격의 임대료를 내고 살아야 합니다. 양극화가 제대로 된 모습입니다.

 

아시아 주요국가별 PIR

 

영국의 집값과 임대료가 비싼 것이나 누구나 아는 사실이고, 베트남 역시 가구소득대비주택가격 비율(PIR)이 동남아 주요 도시 중 가장 비싸다고 통계가 있습니다. 

 

설마 인도까지도 부동산 가격이 비쌀까요? 우리나라의 경우 가격에 따라 연봉을 10년에서 200년 정도 모으면 집을 살 수 있습니다. 하지만 인도의 경우 은행원 기준으로 월급을 5000년 동안 모아야 집을 살 수 있다고 합니다. 현지에서는 일반 서민은 아무도 부동산을 구매할 생각을 안 한다고 합니다.

 

결론적으로 토지 공공 임대제를 선택한 국가는 대부분 집값이 비싼 것으로 밝혀졌습니다. 완벽하게 통제를 하지 못하는 경우라면 말입니다. 경제는 자유경쟁을 따라가면서 토지는 분배형식을 따라가는 것이 현실에서는 어디까지 가능한 일일까요? 생각해 볼 문제입니다.

토지공개념이 헌법에 반영된 국가

독일, 스페인, 이탈리아, 대만

 

토지 공개념이란 정확히 " 토지를 몰수할 필요는 없지만 이윤은 몰수할 필요가 있다."라는 헨리 조지의 이에서 기반하고 있습니다. 이러한 개념이 헌법에 반영된 국가의 부동산은 어떨까요?

 

독일의 경우 헌법에는 명시가 되었지만 후속 입법은 법률로 이루어지지 않았습니다. 땅은 공공의 것이라고 명시되어 있으나 실상은 기업이나 개인이 많이 소유하고 있는 것입니다. 그래도 정부에서는 많은 규제를 통해 이윤 보지 못하도록 하고 있습니다. 그러한 이유로 독일의 자가 보유비율은 40~50%입니다. 그만큼 임대로 살기 좋다는 뜻입니다. 하지만 2010년 이후 두배로 오른 부동산 가격은 최근 우리나라와 마찬가지로 폭락하고 있습니다. 부동산이 폭등한 정도는 유럽 평균에 비해 2배 가까이 높습니다. 재미있는 점은 독일이 토지공개념을 헌법에 적용한 것은 1919년이라는 점입니다. 이렇게 오랜 시간이 지나도 이념을 현실에 적용시키기는 쉽지가 않아 보입니다.

 

스페인의 경우 집값은 상대적으로 저렴한 편입니다. 하지만 수요가 모자랍니다. 모두 월세로 살려고 하니 보니 월세상승률이 매우 가파릅니다. 대체로 젊은 연령의 경우 월급의 50% 이상을 월세로 내고 있다고 합니다. 이러한 경우 종잣돈을 모으지 못해 내 집마련은 점점 더 힘들어질 것입니다.

스페인 부동산 월세 증가

 

대만의 경우 국토는 작고 산이 많아 사람이 살 수 있는 지형이 한정적입니다. 우리나라와 비슷하죠. 타이베이의 작은 아파트도 우리나라 보다 비싼 편입니다. 50년 넘은 구축 아파트인 경우라도 말입니다. 대만의 실질임금은 우리나라 보다 훨씬 낮다는 점을 고려해 볼 때 이상한 일입니다. 토지 공개념이 헌법에 명시되어 있는데 아파트는 왜 비쌀까요? 

 

이로서 토지공개념이 헌법에 적용되었더라도 나라마다 영향이 다르다는 것을 알 수 있습니다. 그리고 헌법에 적혀있더라도 부동산 가격을 안정시키는 효과가 있을지는 의문입니다. 상대적으로 우리나라의 주거비가 더욱 저렴한 편이라는 사실이 놀랍습니다.

 

지대조세제

미국 펜실베이니아주, 알래스카, 덴마크, 뉴질랜드

 

지대조세제란 건물에는 낮은 세율을 적용하고, 토지에는 높은 세율을 적용해 사실상 수익이 없도록 만든 제도입니다. 토지는 개인이 소유하지만 이득은 보기 힘들도록 만든 것입니다. 

 

사실 미국은 이번에 집값이 폭락하지 않았고 뉴질랜드는 대폭락을 했는데 이들 국가의 차이는 세금의 차이라기보다는 대출의 차이입니다. 즉 대부분의 사람들이 변동금리로 대출받느냐 고정금리로 대출을 받느냐의 차이입니다. 그러니 지대조세제를 따르고 있더라도 부동산의 변동폭은 클 수 있습니다. 

 

뉴질랜드 부동산 가격 변화

 

덴마크의 경우 임대주택에 대기를 걸어 놓을 수 있다고 합니다. 하지만 문제는 대기기간입니다. 시내 중심의 경우 20~30년을 대기해야 한다고 합니다. 임대주택의 월세 가격은 외각은 200~300만 원 정도입니다. 중심부의 경우 300~400만 원 정도라고 합니다.

 

결론적으로 지대조세제를 따르는 나라들을 보면 임대주택이 좋으니 서로 들어가려고만 합니다. 그러니 대기 기간이 늘어나게 됩니다. 하지만 모두가 정부 주도 임대주택에 들어가지 못하니 나머지 사람들은 민간임대 주택을 들어가야 합니다. 하지만 민간임대 주택을 공급할 이유가 없습니다. 정부에서 이득을 모두 회수해 갈 테니 말입니다.

 

얼마 남은 민간임대 주택도 월세를 올리지 못하니 주택을 보수하지 않습니다. 보수하는 순간 마이너스 이기 때문입니다. 이처럼 주거의 질이 떨어지는 것이 토지 공개념을 실현한 국가들의 공통적인 문제점입니다. 공산주의의 말로처럼 평등하게 가난해지는 것이죠. 세계 어떤 정부도 모든 주택을 임대로 제공할 자금적 여유는 없습니다. 그렇기 때문에 토지 공개념이 가지고 올 현실에 대해 잘 생각해 봐야 하겠습니다.