분당 무지개 4단지 부동산 전망: 리모델링 아파트

개인적으로 눈여겨보고 있는 여러 단지 중 가장 눈에 띄는 분당 무지개마을 4단지에 대해 분석해 보겠습니다. 이 아파트는 분당 최초로 리모델링 공사가 진행 중인 단지입니다. 온통 구축밭인 분당에서 신축 더샵의 가치를 상상해 보며 가치를 전망해 보겠습니다.

 

분당의 신축

이름만 들어도 두근거리는 주제입니다. 분당의 신축 이라니요. 살기 좋기로 소문만 분당에 신축아파트라면 어느 정도 가치를 가지고 있을까요? 임장을 가보니 한창 칸막이를 설치하고 내부에서 공사를 진행하는 모습입니다. 탑층을 보니 외부 구조물은 모두 철거를 하고 본격적으로 공사에 들어가고 있습니다.

무지개4단지 리모델링

 

무지개 4단지 추가분담금

추가 분담금이 많이 발생하지 않을까? 많은 사람들이 걱정을 합니다. 최근 들어 공사기한이 연장되고 추가분담금이 발생한 재건축 아파트가 제법 많습니다. 과도한 인건비 상승과 인플레이션 때문이라고 합니다.

 

무지개 4단지는 리모델링인데 추가분담금은 어떻게 될까요? 리모델링 사업은 재건축보다 자재비가 적게 들어갑니다. 부분적으로 철거하는 데에는 시간이 많이 걸리지만 철근과 콘크리트를 재활용하기 때문입니다. 공사기간 역시 비슷하거나 약간 더 짧아지는 것이 보통이라고 합니다.

 

건설공사비지수(통계청 자료)

 

최근 뉴스에 나오는 공사를 중단했던 아파트를 조사해 봤습니다. 대부분 계약 체결을 2018년 전후에 했습니다. 지금과 비교하면 공사비가 상당히 달라졌음을 알 수 있습니다. 하지만 무지개 4단지가 도급계약을 체결을 한 시기는 2022년 9월입니다. 이미 공사비가 한창 증가한 시점에서 계약을 했기 때문에  말도 안 되는 추가분담금은 없을 것이라고 생각합니다. 그리고 역사적으로 봤을 때 건축비가 과도하게 올라가면 시차를 두고 공사가 중단되고, 줄어들 일자리로 인해 인건비는 다시 내려갔습니다. 역전세 다음에는 전세난이 오는 것과 비슷한 원리입니다. 

 

그러나 계약을 체결한 다음 실제 공사에 들어갈 때까지 소비자 물가상승률을 반영할 수도 있다고 합니다. 개인적으로는 10% 정도는 인상할 가능성도 있지 않을까 조심스럽게 추측합니다. 

리모델링 아파트 평면

물론 무지개마을 4차 아파트는 완벽한 신축이 아닙니다. 이전의 사례만 본다면 리모델링 아파트는 시세가 주변 신축보다 저렴한 게 사실입니다. 그 이유는 구조가 아래와 같았기 때문입니다.

광장동 워커힐푸르지오(호갱노노)

 

기존 평면에서 앞뒤로만 과도하게 증축했기 때문에 집이 길쭉해집니다. 마치 동굴 같습니다. 하지만 최근에 리모델링은 평면이 과거와 같지 않습니다. 분당의 리모델링을 도맡아 하고 있는 포스코의 기술력인지, 건설기술의 발전인지는 모르겠습니다. 하지만 최근의 도면은 다음과 같습니다. 과연 이 도면이 과거의 리모델링 도면과 같아 보이시나요? 

 

무지개4단지 평면타입중 하나

 

신축의 희소성

분당에는 신축은커녕 준신축도 거의 없기 때문에 희소성에 의한 엄청난 시세 상승을 예측합니다. 게다가 최근 수도권의 전세는 점점 공급이 줄어들고 있습니다. 서울의 경우 신축의 전셋값은 엄청난 속도로 상승하고 있습니다. 반면 향후 3년간 성남, 분당, 수지, 죽전 등의 입주물량은 거의 없습니다. 

 

수도권 남부의 입주절멱. 전세가 상승.

 

그러니 2026년에는 공급이 줄어들어 전세가 더욱 높아질 것으로 예측합니다. 이 시점에 신축의 희소성이 만난다면 무지개 4단지의 가격은 어떻게 될까요?

 

게다가 최근 1기 신도시 선도지구가 이슈입니다. 2024년 말에 선도지구를 선정하고 2027년에 착공을 한다고 합니다. 전문가들은 모두 말도 안 되는 계획이라고 합니다. 이주에 필요한 시간만 2년인데 이주대책 역시 준비가 안되어 있기 때문입니다. 그렇다면 전세난이 불 보듯 뻔한 시점에서 성남시는 2027년에 입주를 시작하는 무지개 4단지를 무조건 이용해야 하지 않을까요? 즉, 2027년에 선도지구 이주시기와 무지개 4단지의 입주시기가 맞물릴 가능성이 매우 크다고 봅니다. 이는 입주난은 없다는 의미가 됩니다.

 

오리역(구미동)의 입지

장기보유를 할수록 입지는 중요합니다. 그러니 입지에 관해서도 알아보도록 하겠습니다. 무지개 마을 4단지는 오리역에 있습니다. 분당의 끝자락입니다. 사실 지하철도 도보로 10분 이상 걸어야 하고 학원가도 초등학교 보습학원 위주입니다. 그래서 분당중에 시세가 가장 저렵합니다. 그래도 주변이 아파트로 구성되어 있어 민도가 균등하고 버스 정류장이 바로 앞에 있어 앉아서 서울로 출퇴근할 수가 있습니다.

 

또한 4단지에서 배정받는 불곡 초등학교는 선호도가 좋은 초등학교입니다. 하지만 불곡 중학교의 경우 거리가 약간 멀어 걸어가기에는 애매합니다. 초등학교 보습학원을 제외한다면 마을버스를 타고 미금역으로 나가야 할 것 같습니다. 관공서가 주변에 있기 때문인지 주민들의 대부분이 공무원입니다. 그래서 동네가 차분하고 조용한 느낌이 듭니다. 실거주하시는 분들은 매우 만족하며 살고 있습니다. 정량적으로 분석해 볼 때 이 모든 것이 녹아있는 것이 가격이라고 보면 되겠습니다.

 

오리역 공약

 

하지만 분당에서 선거철 공약을 보면 모든 후보가 오리역을 가만 놔주지 않는다는 느낌을 받습니다. 대게 이런 공약은 선거철에 반짝할 뿐이지만 아무 이유 없지는 않습니다. 더 이상 개발할 땅이 없는 분당에 알토란 같은 유휴부지이기 때문입니다. 특히 GTX의 개통으로 인해 철도에 부하가 걸린 상태이기 때문에 복복선을 만들야 한다는 논리는 오리역 SRT의 주요 명분이 됩니다. 

 

또한, 앞으로 10년간 국책사업이 될 반도체의 경우 용인에 위치하게 됩니다. 향우 폭발적인 일거리 증가와 함께 부동산 가치상승이 예상됩니다. 그리고 용인에서 가장 가까운 분당은 오리역입니다. 분당선을 타고 3 정거장을 가면 용인플랫폼시티가 구성역에 생깁니다. 장기적으로 현재보다 높은 가치를 인정받게 될 것입니다.

 

게다가 앞으로 10년 뒤부터 우리나라의 인구구조가 바뀌는 만큼 대학병원의 중요도가 올라가게 됩니다. 그런 의미로 탄천과 분당서울대학교병원은 무지개단지의 가장 큰 장점이 될 것으로 보입니다. 요즘엔 병세권이라고 하죠. 제 생각에도 노령화가 진행될수록 학군보다는 병원이 중요해질 것입니다.

 

주변단지와 가격 비교

부동산은 비교의 학문이기 때문에 이러한 생각을 중점으로 해서 매가를 비교해 봤습니다. 지역비교를 위해 같은 연식의 미금과 오리의 시세차이를 15%라고 잡더라도, 연식 비교를 위해 오리의 구축 가격에 신축 프리미엄을 35% 로 잡더라도 예상 매가는 비슷하게 나옵니다. 결론적으로 지금 시세 기준으로 오리역의 신축 30평 가격은 최소 13억 정도는 갈 것이라고 생각합니다. 

 

분당 파크리버

 

분당에 신축이 없기 때문에 보통 비교대상으로 꼽히는 분당 파크리버를 뽑습니다. 그래서 다녀왔습니다. 아파트의 컨디션은 너무 좋지만 주변과 너무 동떨어져 있었습니다. 상가는 물론이고 대중교통도 타기 힘들었습니다. 다녀와보니 무지개마을이 훨씬 좋은 입지라는 생각이 듭니다.

 

그런 파트리버의 34평이 15억입니다. 하지만 30평의 경우 거래량이 너무 적습니다. 실거래가는 11억이지만 25평 거래내역과 34평 실거래가로 판단해 볼 때 실현가능한 매수 가격은 13억 정도라고 생각하는 게 좋아 보입니다. 네이버 매물의 호가는 15억부터 시작하고 있습니다.

 

무지개 4단지가 더 상위 입지라고 생각하고 앞으로 완공이 되면 7년가량의 연식차이까지 있을 것입니다. 게다가 앞으로 2년 반정도가 지나야 입주이기 때문에 최소한의 인플레이션만 반영하더라도 그 이상의 가격을 형성할 것으로 보입니다.

 

투자금액

리모델링 단지는 라인에 따라 추가분담금이 다릅니다. 늘어나는 평면이 다르기 때문입니다. 그렇기 때문에 대략적인 분석만 해보겠습니다. 신축동을 제외하고 최대 2억 1000만 원의 추가분담금을 낸다고 합니다. 거기에 지하 3층 추가로 공사하며 예상되는 공사금액이 3700만 원입니다. 참고로 세대당 주차대수가 1.72대라는 것은 주변단지와 더욱 비교되어 신축 프리미엄이 올라갈 것으로 보입니다.

 

또 보수적으로 초기 투자금을 제외한 나머지 투자금도 계산해 보겠습니다. 이주비 대출을 풀로 받았다면 약 5000만 원의 이자가 나올 것입니다. 추가 분담금을 잔금 시 납부하려면 추분에 대한 이자도 계산해야겠습니다. 물론 취득세도 내야 합니다. 혹시 모르니 추가분담금이 10% 더 나올 수도 있다고 가정하겠습니다. 

 

결론적으로 초기 투자금을 제외하고 3~4억의 금액이 후불로 더 들어간다고 생각해야 합니다. 현재 30평 매물을 기준으로 하면 초기투자금은 3억대로 가능할 것으로 보이고 총매매가는 10~11억이 될 것으로 보입니다. 예상매가와 비교해 볼 때 1~2억의 안전마진이 있겠습니다.

 

투자금 3억대로 매우 매력 있어 보입니다. 최소 5억 이상이 들어가는 분당의 다른 단지와는 비교대상이 아닙니다. 주의할 점은 평면에 따라 가격 변동이 심할 것으로 보이니 변경 후 평면을 잘 참고해서 매수해야겠습니다. 물론 저의 개인적인 견해이기 때문에 참고만 하시길 바라겠습니다. 

 

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무지개마을 4단지 평면 완벽 분석

무지개마을 4단지 평면 완벽 분석