부동산 시장 반등 시기

일 년도 넘게 하락장을 지속해 온 부동산시장의 반등은 언제쯤 오는 것일까요? 자신만의 기준을 하나쯤은 정해놔야 흔들리지 않을 수 있습니다. 지금 시점에 중심을 잡고 투자를 하기 위한 기준을 정해보고 투자시기를 예상해 보겠습니다.

 

V자 혹은 L자 반등? 그리고 반등 시기

이번 하락장은 어떻게 반등하게 될까요? 내려간 속도만큼이나 빨리 상승할까요? 아니면 지지부진하게 횡보를 반복하다가 서서히 상승하게 될까요? 누구나 생각은 다르겠지만 제 생각은 이렇습니다.

 

우선 이번 하락의 원인은 과도한 속도의 금리인상이었습니다. 큰 폭의 금리 상승이 대출자의 부담을 주고 전세의 하락이 매매의 하락을 동반하게 만들었습니다. 그래서 전국의 사이클을 불문하고 동시하락을 하게 만들었습니다. 하락의 원인이 되었던 연준은 올해 중순 혹은 하순부터 금리를 내릴 것이라는 시각이 대부분입니다. 그러면 원인이 제거된 만큼 빠른 폭으로 금리가 하락하게 될까요?

 

아마도 경기침체가 일어나지 않는 한 금리는 서서히 내려갈 것입니다. 그러면 전국의 시장도 서서히 달궈지게 될 것입니다. V자 반등을 위해서는 정부나 한국은행의 유동성 공급이 필요하지만 한번 인플레이션의 무서움을 본만큼 쉽지는 않을 것입니다. 그러니 L자 반등이 온다고 보고 있습니다.

 

어디서부터 반등할까?

전국의 규제가 풀리고 주택 부양책이 나오고 집사기 좋은 환경이 되었지만 대부분은 돈이 없을 것입니다. 현명한 소수만 빼고 말입니다. 시장은 다음과 같은 투자자들로 구성되어 있습니다. 

 

1. 실거주자는 기회가 되는 사람은 거주할 집을 노리고 있을 수도 있습니다.
2. 규모가 큰 투자자들은 이전에 투자해 놓은 매물의 차익을 실현하면서 가치에 비해 많이 하락한 세종이나 대구 송도 등에 에셋 파킹을 해놓을 수도 있습니다.
3. 상승의 상투를 잡은 투자자들은 공격적인 사람일수록 역전세를 대처하기 위한 자금을 마련하는데 고심하고 있을 것입니다. 그 과정에서 손해를 보고 한 채두채 팔 수도 있고 말입니다.
4. 그도 저도 아닌 저 같은 사람들은 한 발 정도의 총알을 가지고 기회를 노리고 있을지도 모릅니다. 월세를 전세로 돌리고 손해보지 않은 매물은 정리하면서요. 저는 그렇기 때문에 굉장히 예민하게 시장을 보고 있습니다. 단 한 발의 총알을 실수 없이 쏘려고 말입니다.

이들과 실거주자들의 콜라보로 시장은 결정될 것입니다. 저의 결론은 이렇습니다. 올해 하반기가 되면서 금리가 내려갈 기미가 보이고 시장은 월세에서 다시 전세로 눈 돌리기 시작할 것입니다. 그때 공급이 부족한 지역부터 반등이 시작되지만 투자자들이 가지고 있던 매물을 던지기 때문에 상승폭은 크지 않을 것입니다. 그들 입장에서는 빨리 정리해서 같은 돈으로 더 좋은 곳을 투자할 수 있으니 말입니다.

 

결론

그러니 최소 올해는 큰 기대는 하지 말고 냉정해져야겠습니다. 급매가 사라졌다고 해서, 1기 신도기 특별법이 생긴다고 해서, 부동산에 사람이 쏠린다는 소문이 들린다고 해서 흔들리면 안 됩니다. 실거주자 들이야 지금 마음에 드는 어떤 곳을 사더라도 상관없지만 투자자들은 더 이상 역전세를 맞게 되면 버티기 힘들 수도 있습니다.

 

최대한 안전하게 자산을 지켜야 임대인도 임차임도 행복해집니다. 그러니 금리가 다시 내려가고 전세가가 반등하는 것을 지켜본 뒤에 투자를 시작하면 될 것 같습니다. 이미 투자한 매물을 정리할 때에는 이득이 있는 시점이라면 혹은 물량이 조금이라도 있는지 역이라면 정리하는 것이 유리할 수 있습니다. 그 돈으로 더 좋은 곳을 살 수 있으니 말입니다. 

 

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