세종 부동산 전망 (세종은 비빔밥이다)

세종시는 굉장히 특이한 도시입니다. 자연스럽게 탄생된 도시가 아니라 행정수도를 목표로 계획된 도시입니다. 그러므로 일반적인 부동산 전망을 하면 안 됩니다. 왜 이렇게 생각하는지 설명해 보겠습니다.

 

세종 부동산 전망을 미리 공부해야 하는 이유

세종의 폭락은 우리에게 시사하는 바가 큽니다. 매매가는 현재 2년 전으로 돌아갔습니다. 더욱 심각 한건 전세가도 2년 전으로 돌아갔다는 점입니다. 과도한 상승은 역시나 곧 거품으로 이어지는 걸까요? 하지만 우리 모두가 알고 있듯 위기는 곧 기회가 됩니다. 그러나 이런 기회를 잡으려면 위기를 이해해야 합니다.

 

현재 50주 연속 하락세를 보이고 있지만 언제까지 이어질지는 알 수 없습니다. 불과 2년 전만 해도 세종의 집값 상승률은 연간 44.9% 였습니다. 빨리 올라간 만큼 빠른 기세로 하락하고 있습니다. 개별 단지 분석은 아직은 의미가 없습니다. 때가 되었을 때 가격이 모든 것을 결정해 줄 테니깐요. 지금은 지금 할 수 있는 것만 해야 합니다.

 

입주물량

세종의 입주물량은 사실 거의 끝났습니다. 지금 생각해 보면 21년도에 매매가가 오른 것이 신기할 지경이었습니다. 앞으로도 분양이 예정되어있지만 큰 입주 물량은 넘어갔다고 봐야 합니다.

세종의 입주물량

하지만 입주물량을 계산할 때 다른 지역과 다른 세종만의 특이성을 고려해야 합니다. 세종은 공무원의 도시입니다. 특히 행정수도 이전을 목표로 계획되어 진만큼 많은 공공기관이 이전되었고, 그만큼 고위 공무원도 많습니다.

공무원의 입장으로 생각해 보겠습니다. 수도권에 잘 살고 있는데 강제 발령을 받았습니다. 이때 선택지는 3개가 될 겁니다.

1. 공무원 특별분양을 이용해 분양을 받는다.
2. 살던 집은 전세를 주고, 세종시 전세로 들어간다.
3. 오피스텔에 기거하며, 주말에는 가정으로 돌아간다.

몇 년 전에는 무조건 1번이었습니다. 하지만 이전 문정권에서 다주택자를 공공의 적으로 돌리며 고위 공무원에게 승진에 부담을 주며 1 주택을 강요하였습니다. OO 청와대 비서관님은 집을 팔 바엔 비서관을 관두는 선택을 해서 화제가 되기도 하였죠.

하지만 고위 공무원이 아닌 공무원들은 늘어나는 종부세와 마음에 빚을 두며 선택을 미루고 있었을 겁니다. 공부한 투자자가 아니니 일시적 다주택자라고 하겠습니다. 이러한 일시적 다주택자 들은 고점이 끝나면 팔아야지라고 생각하지 않을까요? 너도 나도 말이지요.

그러니 지금껏 세종을 받쳐주는 매매수요 에는 실거주자+ 투자자+ 일시적 투자자(공무원)가 있었던 겁니다. 그러므로 다른 지역보다 거품이 더 끼일 수도 있었던 것이죠. 이제 부동산도 하락하고 직장에서 눈치도 보이고 하는데 이론과 철학이 없는 투자자일수록 패닉 셀 할 수밖에 없습니다. 그래서 더욱 하락이 가속화가 되었다고 생각합니다. 폭락이란 이름으로 불릴 정도로 말입니다.

대전과의 연관성

세종은 대전과 청주에 바로 붙어 있습니다. 그리고 갑자가 거대한 물량을 뽑아냈습니다. 사람들은 어디서 왔을까요?

다른 곳 보다 압도적인 유성구의 전출입이 보이시나요? 세종은 사실 대전과 한 몸이라고 봐도 무방합니다. 서울과 경기가 한 몸인 것처럼요.

세종의 주요 전출입 지역과 관된 입주물량

그런데 만약 세종시의 입주량이 많은데 대전의 입주량도 많으면 어떻게 될까요? 어라? 천안역시 인구이동이 많은데 입주물량도 많군요. 우리가 생각하는 것보다 더 깊은 하락이 나올 수도 있습니다.

 

2023년 세종시 아파트 분양 분석

세종시의 원래 2023년 분양계획은 9220호였습니다. 하지만 집값 안정화를 목적으로 21000호 까지 확대한다고 발표하였습니다. 국회 분원의 설치나 국회의사당 이전 등으로 올라갈 수 있는 수요를 미리 잠재우려는 것으로 보입니다. 특히 공무원 특별공급을 줄이고 공무원 임대 아파트를 늘리는 것을 보면 국민의 눈치를 안 본다고는 할 수 없습니다. 하지만 임대 아파트의 증가는 마냥 좋다고는 할 수 없습니다.

안 그래도 공무원 색이 강하여 주말과 밤에는 유령도시가 된다는 평이 많던데 임대주택이 늘어나면, 계층갈등과 학군 형성의 어려움 상권의 발달이 힘들다는 보고가 있습니다. 또한 급격한 입주물량은 전세가의 하락을 강하게 유도합니다. 왠지 세종시의 상승은 좀 더 시간이 걸릴 것 같은 느낌이 듭니다.

 

향후 전망

세종이 규제지역에서 빠르게 벗어날 것이라고는 생각하지 않습니다. 너무 많은 공무원들이 세종시를 이용해 부당한 이득을 봤고, 아직도 장관급 공무원들의 비거주 특공이 밝혀지고 있는 만큼 규제지역을 풀기는 쉽지가 않습니다. 누구나 투자를 통해 성공 하기도 실패 하기도 하지만, 공무원이 공무원 특혜를 만들고 그를 부당 이용하는 건 아직 국민정서로 용납하기 힘들다고 봅니다. 하지만 이렇게 절망적이라고 생각하는 사람이 많기 때문에 가격도 절망적으로 떨어지고 있습니다. 이 단점을 극복할 만큼 충분히 싸진다면, 그것이야 말로 최고의 호재입니다.

총평

이처럼 세종은 대전, 천안, 청주와 섞여 있으며, 투자자와 실거주자 그리고 공무원 투자자가 섞여있는 복합적인 곳입니다. 그래서 제가 비빔밥이라고 표현한 것이고요. 그러니 세종 부동산의 미래를 전망하려면 연관 지역을 복합적으로 봐야 합니다. 입주물량, 매매가, 시장 강도, 미분양 등을 모두 분석하고 입체적으로 생각할 필요가 있는 지역입니다.

 

향후 몇 년간 대전과 천안, 청주의 입주물량은 많지 않습니다. 하지만 기존에 없던 도시가 새로 생겨난 만큼 연관 도시의 신혼부부를 비롯해 예비수요는 모두 소모했다고 봐야 합니다. 출산율이 하락하는 이 시점에 세종의 인구가 자리 잡는 데는 얼마의 시간이 걸리게 될까요? 우리는 예비수가가 없으면 집값의 상승은 쉽지 않다는 것을 기억해야 합니다.

뭐 그렇다고 하더라도 그때 가서 가격이 매력적이면 좋은 투자 상품이 될 수도 있습니다. 하지만 그렇지 않다면 어떻습니까? 우리에겐 다른 지역도 많은데요. 여러분 모두 저와 같이 공부 많이 하시고 성공하시는 투자되기를 바라겠습니다.

 

실거주하실 분들도 마찬가지입니다. 내 집 한 채는 필수이고 투자자 마인드로 선택하시면 후회할 일이 없습니다. 청소기도 분석하고 사고 자동차도 비교하고 사는데 유독 제일 비싼 부동산만 그냥 감으로 산다니 이상하지 않으세요? 많이 알아보시고 좋은 결정 내리셔서 모두 행복하시길 바라겠습니다.

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