광교 상현역 광교자이더클래스 임장 및 전망
광교 상현역에 임장을 다녀왔습니다. 개인적으로 광교자이더클래스 아파트를 아주 좋게 보고 있습니다. 임장을 다녀온 후기와 상권의 간단한 분석 및 부동산 전망을 해보겠습니다.
광교 상현역 상권 분석
일단 상현역에 내려보았습니다. 자연스럽게 같은 신분당선 역세권인 수지와 광교와 떠올라 비교하게 되었습니다. 수지의 상권은 학원이 압도적으로 많았습니다. 하지만 상현역은 학원을 비롯해 여러 상가가 복합적으로 섞여있고 공실은커녕 평일 낮시간인데도 불구하고 유동인구가 많아서 놀랐습니다.
주변 세대수에 비해 상현역의 상권이 너무 크게 느껴졌습니다. 임장 오기 전에 손품으로 분석할 때는 4개의 아파트 상권이라고 생각했습니다. 하지만 실제로 다녀보니 생각보다 넓은 범위에서 상권 유입이 있었습니다. 특히 영동고속도로 때문에 완전히 분리된 지역이라는 편견이 있었는데 호곳말통로라는 지하통로를 통해 빌라지역과 호수마을써밋아파트 사람들까지 넘어오기도 했습니다.
수원 지방 검찰청과 수원 지방 법원이 있기 때문에 초록색 지역의 상권도 발달해 있습니다. 대부분 식당과 술집으로 구성되어 있었습니다. 검찰청과 법원 있고 연관직종까지 생각해 보니 생각보다 직장이 많았습니다. 직주근접을 하려는 사람들은 어디서 거주하고 싶어 할까요?
솔직히 이 정도 학원가가 형성되어 있을 줄은 몰랐습니다. 대체로 실거주하는 분들은 만족하며 사는 분위기입니다. 초등학교 하교시간이 되니 교통봉사를 하는 분들이 보이기 시작합니다. 나이에 따라 삼삼오오 학원가로 이동하는 모습을 구경했습니다.
상현역 입지
입지 좋은 곳 이란 크게 봤을 때 일자리가 많고 살기 좋은 동네입니다. 그런 의미에서 상현역이 매력적인 이유는 신분당선이라는 압도적인 대중교통이 있기 때문입니다. 신분당선은 판교와 강남을 빠른 시간 안에 도착할 수 있는 최상위권 노선입니다. 최고 수준의 대중교통과 아이들이 초중고를 한 동네에서 다닐 수 있습니다. 광교의 경우 과밀학군이라 중고등학교를 다른 지역으로 배정받는 경우도 있다고 하네요.
수원은 기본적으로 일자리가 많은 편입니다. 삼성전자가 있어서 그렇겠지만 서울로 출퇴근하는 사람보다는 수원 자체적으로 일자리가 많은 자족도시에 가깝습니다. 그런데 부부 중 한 명이 강남이나 판교로 출퇴근하는 경우 신분당선 라인은 아주 매력적인 대안이 됩니다. 맞벌이가 점점 늘어나고 있는 추세이기 때문에 대중교통의 중요성은 점점 늘어날 것이라고 생각합니다.
신분당선은 지금도 판교와 강남을 지나가고 있습니다. 하지만 앞으로는 북쪽으로 용산과 서울역을 바로 갈 수 있게 됩니다. 남쪽으로는 화서역에서 환승을 통해 GTX-C 수원역과도 연결되겠습니다. 원래 호재를 미리 반영하는 것은 좋아하지 않습니다. 하지만 이 정도 입지라면 장기적으로 가지고 있어야 하기 때문에 의미가 있다고 생각합니다.
거기에 추가로 용인 쪽으로 반도체 클러스트가 형성됩니다. 삼성에서 300조를 투자한다고 하는 반도체 클러스터는 아주 먼 미래겠지만 용인플랫폼시티는 이제 가시권에 들어왔습니다. 플랫폼시티 자체가 주거시설보다는 업무용 시설이 위주이기 때문에 주변 준신축은 영향을 받을 가능성이 큽니다. 자전거로도 15분 자동차 5분 거리에 위치한 신분당선 초역세권은 어느 정도 가치가 적당할까요? 사실 상현역은 광교라고 부르지만 주소지는 용인이기도 합니다.
광교 자이더클래스
일단 상현역 초역세권이라고 할 수 있는 아파트는 2개입니다. 광교 경남아너스빌과 광교 자이더클래스입니다. 하지만 경남 아너스빌의 경우 초등학교를 가려면 큰길을 건너야 하고 아파트에 경사가 있습니다. 심지어 동 간 거리도 자이더클래스가 더 넓습니다. 여러모로 대장아파트를 판단하는데 쉬운 동네입니다.
광교 상현역의 대장이라고 불릴 수 있는 자이더클래스는 원래 상록아파트였습니다. 2012년 준공해 13년 차가 된 준신축 아파트입니다. 세대수 1035세대의 대단지입니다. 주로 25평과 34평으로 구성되어 있습니다.
단지는 정문 쪽에 계단으로 단차를 만들었기 때문에 내부는 전부 평지입니다. 조경도 잘 되어있고 단지의 구성도 마음에 듭니다.
후문으로 나오면 중학교와 초등학교로 바로 연결되는 모습입니다. 단지 뒤쪽으로는 쪽문을 여러 개 설치된 있어 상가 쪽으로 편하게 드나들 수 있습니다. 입주민들은 카드키를 이용해 쪽문을 통과할 수 있습니다.
휴먼시아 41단지에서 아파트를 가로질러가는 것을 방지하기 위해서인지 샛길이 있습니다. 상가와 41단지를 이어주는 길인데 산책길처럼 이쁘게 조성되어 있었습니다. 역시 중간중간 쪽문이 설치되어 있어 입주민들은 드나들 수 있습니다.
광교 상현역 자이더클래스 전망
현재 자이더클래스는 고점대비 -20% 정도인 상태입니다. 서울의 주요 지역은 전고점을 갱신했습니다. 나머지 지역들도 편차가 있지만 좋은 단지들은 -10% 수준까지 회복했습니다. 분당 같은 경기도 1급 지도 -10% 정도까지 회복하는 모습을 보여줍니다.
아직까지 대기업의 본사들은 주로 서울이었습니다. 하지만 앞으로는 경기남부에 직장 증가가 예상되고 있습니다. 그렇기 때문에 이전과는 상대적인 가치변화가 있을 것이라 생각합니다. 지역 대한 비교는 거의 확실한 만큼 타이밍에 관한 고민만 하면 되겠습니다.
이전과는 다르게 이번 하락장은 짧게 마치게 될까요? 아니면 총선전에 잠깐 들어온 온기인 것일까요. 아직은 다주택자의 취득세가 개선되지 않은 만큼 큰 반등은 없을 것이라고 생각합니다. 또한 PF부실 문제는 올해까지는 지켜봐야 합니다. 하지만 모든 리스크가 없어진다면 지금의 가격은 아닐 겁니다.
수지 임장 후기(9단지,현대아파트)
폭우주의보 경보가 울리는 날씨에 임장을 다녀왔습니다. 다녀온 곳은 몇 달 전부터 관심 갖고 있었지만 이미 많이 올라버린 수지입니다. 여러 단지를 보았지만 가장 매력 있었던 신정마을 9단지
bdo105.tistory.com
죽전의 대장 죽현마을 아이파크 임장
은근히 실거주로 선호하는 동네인 죽전에 다녀왔습니다. 사실 시세는 이미 올라 급매를 찾기는 어려워 보이나 완전히 상승기로 진입한 것도 아니기 때문에 각 지역별 대장단지를 임장 하는 것
bdo105.tistory.com
분당 수내 양지마을 5단지 임장 및 재건축 분석
분당 수내동에 있는 양지마을 5단지에 다녀왔습니다. 1기 신도시 특별별이 아니더라도 사업성을 갖추고 있는 단지로 유명합니다. 분당 수내동의 부동산 전망과 재건축 진행 정도 그리고 매물정
bdo105.tistory.com