갭 투자 실패 대응법

요즘 신문에 자꾸 갭 투자자들이 망했다는 기사가 나오고 있습니다. 갭 투자를 실패하면 꼭 망했다는 뜻일까요? 갭 투자로 성공하려면 어떻게 해야 할까요? 아니면 이미 투자한 물건의 위기가 찾아왔다면 어떻게 대응해야 할까요?

부동산 투자 방법/갭 투자 뜻/갭 투자하는 법

부동산 투자에는 여러 방법이 있습니다. 재건축, 재개발, 리모델링, 전세 레버리지, 수익형, 시세차익형, 토지, 상가, 오피스텔, 똘똘한 한채, 지방 구축 등이 있습니다. 그중에 우리가 오늘 알아볼 갭 투자란 매매가와 전세가가 차이가 안 나서 적은 금액(갭)으로 투자하는 것을 뜻합니다.

갭 투자를 하는 법은 간단합니다. 지역 주민들은 선호하지 않아 매매와 전세의 갭이 작은 물건을 산 후, 인플레이션이나 전세난 등의 이슈를 통해 전세가 상승하게 되면 매매가도 같이 상승하게 됩니다. 그때 밀어 올린 매매가를 통해 이득을 보게 되는 것입니다. 보통은 2년 혹은 그 이하의 기간을 단기투자로 진행하는 경우가 많습니다. 유동성으로 부동산이 상승할 때에는 지역의 1 급지부터 시차를 두고 가격 상승이 일어남으로 타이밍에 맞춰 투자하기도 합니다. 이와 비슷하지만 전세 레버러지 투자와는 다른 투자방법입니다.

방법을 들어보니 불법도 아니고 잘만하면 좋을 것 같은데 왜 유독 갭 투자만 위험하다고 하는 것일까요? 또 그렇게 위험하다면 하지 말아야 하는데 사람들은 왜 갭 투자를 많이 하는 것일까요? 그럴 수밖에 없는 이유가 있습니다.

갭 투자의 장점

갭 투자의 장점은 누가 뭐라 해도 작은 투자금액입니다. 투자금액이 적기 때문에 조금만 노력하면 금방 투자금을 모을 수 있습니다. 아니면 사정에 따라 신용대출, 보험 담보 대출 등의 소액의 대출을 활용하기도 쉽습니다.

평범한 직장인이라도 1년 정도 저축을 한다면 1~3채를 투자할 돈을 모을 수 있습니다. 플러스 피라고 부르는 방법을 사용한다면 투자금 없이도 일 년에 수백 채도 살 수 있습니다. 이러한 원리로 늘어난 자산은 부동산 상승기에 엄청난 속도로 부를 늘려줍니다.

일반인이 부자가 될 수 있는 가장 쉬운 방법이라고 생각됩니다. 쉽지만 안전하기까지 하다면 우리나라의 부자는 거의 갭 투자자로 이루어있지 않을까요? 하지만 그렇지 않다는 것을 무리 모두 잘 알고 있습니다. 모든 현상에 이면이 있듯이 갭 투자 또한 단점이 있습니다.

갭 투자의 단점

갭 투자는 투자금이 작다고 했습니다. 그렇기 때문에 초보자가 많이 진입하는 방법 이기도 합니다. 그래서 위험성에 대한 인지가 적고, 또한 욕심을 잘 억제하지 못하고 본인의 그릇보다 무리하는 경우가 많습니다.

갭 투자하기 좋은 아파트는 지방에 있는 실거주자들이 선호하지 않는 아파트인 경우가 대부분입니다. 상승기엔 몰라도 하락기라면 절대 매도가 되지 않는 아파트들 말입니다. 하지만 상승기에는 이러한 물건도 수익을 볼 수가 있습니다. 문제는 그러다가 한두 명의 대박 성공사례가 나올 때입니다. 그들의 성공신화를 보면서 나도 할 수 있을 것이라는 자신감에 뒤늦은 타이밍에도 불나방처럼 달려드는 경우가 있습니다. 이때 자신의 한계까지 금액을 모두 모아 투자를 하는 경우가 많습니다.

순간적인 타이밍과 리모델링을 이용하여 투자금을 0으로 만들거나 심지어 플러스로 만들 수도 있습니다. 이러한 투자 방법은 레버리지를 한계까지 활용하는 양날의 검입니다. 수익률을 무한대로 만들 수도 있지만 연쇄적으로 일어난 역전세로 인해 파산으로 이어지기도 합니다.

갭 투자가 실패하는 경우

가장 흔한 이유는 다음 전세입자를 구하지 못하는 경우입니다. 그렇게 되면 본인의 자금이 꼬이게 되는데, 이때 우연히라도 또 다른 투자물건 중 갑자기 세입자가 나간다고 통보한다면 급하게 융통할 자금이 필요하게 될 수도 있습니다. 이러한 위기를 유연하게 넘기지 못하면 소송으로 이어져 결국 모든 자산이 경매로 넘어갈 수도 있습니다.

이런 식으로 자금줄이 꼬이는 다른 경우도 있습니다. 예를 들어 누수, 결로, 보일러 고장 등에 의한 수리 비용 이라던가 공실 유지 시 관리비 가스비 폭탄 등으로 자금이 모자라는 경우입니다.

하지만 가장 큰 리스크는 역시 역전세입니다. 역전세란 차기 세입자의 전세금이 기존 시세보다 낮은 경우를 뜻하는데, 갭 투자의 경우 높게 전세를 맞춘 물건을 매수하기 때문에 더더욱 취약합니다. 그리고 역전세는 부동산 하락기에 광범위한 지역에서 일어날 수도 있기 때문에 지역 분배를 잘 못했다면 큰 낭패를 볼 수도 있습니다. 아까 말했듯 갭 투자자의 대부분은 자금의 여유가 없는 분들이 많기 때문입니다.

하지만 장기적인 역전세가 쉽게 일어나지는 않습니다. 화폐의 가치는 긴 시계열로 볼 때 꾸준히 하락하기 때문입니다. 경기침체나 일시적인 과다공급으로 인해 일시적으로 전세가가 떨어지는 경우는 있지만 얼마 안 가 다시 회복하는 모습을 보여주곤 했습니다.

이러한 위험을 넘기지 못한다면 하나의 경매가 다음 자산으로 연이어 이어지게 되고 별거 아니라고 생각했던 자금 동원 때문에 모든 자산을 처분하고 신용불량자로 넘어가는 경우까지 생깁니다.


초보 투자자가 지방 부동산 투자 시 주의사항

초보 투자자가 지방 부동산 투자 시 조심할 점

대응방법

그런 일이 있으면 안 되겠지만 만약 역전세가 벌어진 다음에는 대응법이 중요합니다. 희망 회로 돌리지 말고 냉정하게 자신이 가진 물건의 미래를 전망해야 해결책을 마련할 수 있습니다.

과도한 상승에 따른 일시적인 조정인지, 경기침체에 의한 하락이라면 예상되는 침체 기간은 얼마나 길지를 판단해야 합니다. 만약 물량 때문이라면 과다한 입주물량이 해소되는 데 걸리는 시간을 분석해보고 입주물량이 해소된 다음에도 내 물건의 경쟁력이 있는지를 판단해야 합니다.

당연히 공급이 없는 지역일수록 새 아파트일수록 학군이 좋을수록 유리할 것입니다. 이런 하락기일수록 사람들이 선호하는 아파트가 가격 방어에 좋습니다. 특히 공시지가 1억 이하에 투자하신 분들이 타격이 클 것으로 생각됩니다. 또한 이번 하락장의 경우 비싼 물건일수록 많이 오른 물건일수록 급하게 떨어지는 경향이 있습니다. 참고하시어 판단하시길 바라겠습니다.

만약 장기침체가 예상되고 내가 가진 자금으로 감당 안된다고 판단된다면 빠르게 손절을 해야 합니다. 시간을 미룰수록 가격은 떨어지기 때문에 급매 가격이라도 팔아서 이번 하락장을 버텨내야 합니다.

하지만 버틸 수 있다면 버티는 것이 좋습니다. 최소한의 자금을 들여 주방과 화장실, 신발장만 이라도 리모델링을 한다면 높은 가격에 빨리 세입자를 구할 수가 있습니다. 아니면 가입비를 일정 부분 부담하더라도 전세보증보험을 들도록 유도하는 것이 좋습니다. 보증보험에서 전세금을 돌려주면 만약의 경우라도 이자 정도만 지불하며 버틸 수 있기 때문입니다. 아니면 이럴 때를 대비하여 온 가족의 마이너스 통장을 개설해 두는 것도 일종의 보험이 됩니다.

이러한 방법으로 하락기를 버틸 수 있다면 언젠간 다시 올 상승장에는 다시 기회가 찾아올 것입니다. 쉽게 포기하지 마시고 본인의 자금과 역량을 적확히 판단해 리스크에 대비한 후 투자에 임하시길 바라겠습니다.

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