부동산 투자하다 망할까봐 두려운 당신에게

오늘은 투자가 두려운 지인과 상담을 하다가 느낀 바가 있어 포스팅을 작성합니다. 사실 투자라기보단 실거주 1채를 마련하기 위해 부동산 투자를 권했는데 두려움 때문에 좋은 기회를 놓친 한 지인의 이야기입니다. 사실 그 친구는 이번에도 그리고 이전에도 이렇게 말했습니다. "투자했다가 망하면 어떡해요."

 

 

지인의 이야기

저의 지인은 아주 성실한 친구입니다. 아직 젊은데도 불구하고 아끼고 모을 줄도 알아서 30살의 나이에 벌써 1억 가까운 돈을 모았습니다. 결혼 생각도 있고 하여 실거주를 위한 자가 마련을 하고 싶은데 부동산에 대하여 아는 것도 없고 겁이 많아 재작년에도 저에게 상담을 요청하였습니다.

고민하는 여자

 

그래서 저는 직장 근처의 25평 20년 차 아파트 하나를 넌지시 권했습니다. 수도권인 이 지역은 34평은 전부 올랐는데 25평은 움직이기 직전에 타이밍이었고, 다른 수도권에 비해 인구 규모도 작지 않은데 뒤늦게 오르기 시작한 지역이었습니다. 특히 올수리 한 매물도 같은 가격에 거래되고 있어 실거주를 권했습니다.

 

저는 이렇게 말했습니다. "부동산은 언제나 오르고 내린다. 하지만 긴 시계열로 보면 항상 우상향 하니 실거주 1채는 절대 고민할게 아니다. 그리고 아직 이 지역은 상승 전이니 나중에 부동산 하락기다 오더라도 지금 가격 밑으론 떨어지지 않는다."라고 말입니다.

 

고민을 거듭하던 그 친구는 대출이 두려워 결국 실행하지 못했습니다. 도리어 옆에서 이야기를 듣던 다른 지인이 매수를 결심하여 약간의 도움을 주었습니다. 그 후 1달이 지나지 않아 해당 물건은 매매값이 50%가 상승했습니다. 몇 백만 원의 이자를 고민하던 그 친구는 1억이 넘게 상승하는 아파트 가격을 지켜보며 망연자실했습니다.

 

지금은 또 시간이 지나서 부동산 가격이 조정되고 있습니다. 이 친구는 아직도 고민하고 있습니다. 그리고 이번에도 사지 않을 것 같습니다. 완벽한 기회는 언제 올까요? 온다면 그 기회를 잡을 수 있을까요? 참고로 그 당시 매수를 진행한 다른 친구는 전입은 못했지만 급등한 전셋값 덕분에 지금은 반전세를 끼고 소소한 월세를 받고 있습니다.

 

아무튼 안타까운 이 친구가 얼마 전 다시 상담을 요청했습니다. 그래서 다시금 말했습니다. "세계 경기도 심상치 않고 부동산 하락의 분위기도 쉽게 바뀔 것 같지 않다. 하지만 2년 전 그 가격은 다시 오지 않을 거다. 지난 간 일에 미련을 버리고 이번에 다가올 기회를 다시 노려보자."라고 말입니다.

 

그리고 이제는 1억으로 실거주할 집을 사기는 쉽지 않을 것 같으니 약간의 공부를 해서 이번 하락기에 투자를 1건 진행해보면 어떻겠냐고 물었습니다. 그렇게 종자 금을 불려 추후 아이가 생기더라도 초등학교 전에 보금자리를 마련하면 좋겠다는 말을 했습니다.

 

한참 열변을 토하던 저는 그 친구의 표정에서 이번에도 진행하지 않을 것 같다는 느낌을 받았습니다. 무엇이든지 본인의 판단이고 본인의 책임이니 저의 역할은 여기까지 이겠지요.

 

내 집 마련 한 채는 필수인 이유

내 집 마련 한 채는 필수인 이유

 

 

부동산 투자에서  망함이란

주식을 투자하다가 망하면 내가 모은 돈만 날아가면 됩니다. 힘들게 모은 돈이 긴 하지만 빈털터리가 될 뿐 재기하지 못하는 것은 아닙니다. 하지만 부동산 투자는 실패 시 신용불량자가 될 수도 있습니다. 아니면 파산을 할 수도 있지요. 혹은 그동안 힘들게 모은 종잣돈이 모두 날아가고 빚만 남을 수도 있습니다.

 

이것이 사람들이 말하는 레버러지입니다. 매매가 1억에 전세가 8천만 원 인 아파트가 있다면 2천만 원으로 1억짜리 자산을 투자하는 만큼 20%만 상승하더라도 투자금이 두배로 늘어나게 됩니다. 하지만 반대로 20% 하락한다면 투자금이 없어지게 되죠. 하지만 그 이상으로 하락한다면 힘들게 모은 종잣돈은 없어지고 빚만 남게 됩니다.

 

매가가 떨어졌을 때 정신적인 고통을 말하는 것이 아닙니다. 만약 전세시세가 6천만 원으로 떨어졌다면 8천만 원 에 살고 있는 세입자가 나갈 때 2천만 원 이 모자라게 됩니다. 이때 더 이상 받을 수 있는 대출이 없고 이렇게 역전세를 맞은 투자물건이 여러 개 라면 기존 세입자는 압류를 걸게 되고 개인 파산까지 이어지게 됩니다.

 

 

 

망하지 않으려면?

하지만 그렇게 되려면 단 하나의 조건이 있습니다. 바로 무리한 대출과 전셋값의 하락입니다. 대부분 부동산 투자의 실패로 파산하는 사람들은 갭 투자자 들입니다. 무리한 대출은 언제가 예상치 못한 시기에 내 목을 조여 오게 됩니다. 대출에 여유가 있는 사람들은 전셋값이 내려가더 라도 대출을 이용해 위기를 벋어 날 수 있지만 이미 대출이 많은 사람들은 대응하기가 힘이 듭니다.

 

전세가의 하락도 마찬가지입니다. 단순히 투자물건의 갭만 볼 것이 아니라 그 지역의 예상 공급을 보고 지역 주민의 선호도를 조사하여 인기 아파트를 매수한다면 부동산 하락이 온다고 하여도 전세가는 떨어지지 않습니다. 왜냐하면 하락기가 온다면 대기수요가 전세 수요로 넘어가게 되고, 사정상 자가를 처분한 사람들도 전세수요로 돌아서기 때문입니다.

 

그래서 매매가 하락에 따른 전세 하락이 오더라도 인기 아파트는 전세가 도리어 오르는 경향이 있습니다. 단순히 갭만 보고 하는 투자가 아니라 무리하지 않으면서 호재가 아닌 저평가에 기반한 투자를 한다면 위기에도 흔들리지 않습니다. 주식에서 말하는 가치투자라고 할 수 있겠네요.

 

 

대안책은 없을까?

시간을 이기는 투자를 해야 합니다. 몇 년 안에 팔고 떠날 생각을 하는 것이 아니라 평생 팔지 않아도 될 물건에 투자를 하면 됩니다. 또한 전세를 최고가로 맞춰 투자금을 회수하지 말고 적당한 여유를 둔다면 세입자도 행복하고 우리도 리스크를 대비할 수 있습니다. 순리를 따라가는 것이죠.

 

위기가 오던 안 오던 전세가 올라가는 곳에 투자하는 법. 그것이 바로 전세 레버러지 투자입니다. 투자방법은 너무나 길기 때문에 이전 글의 링크를 대신하겠습니다.

실전! 나는 갭 투자 대신 전세 레버리지 투자한다.

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결론

실거주를 하던 투자를 하던 알고 해야 합니다. 특히 요즘은 유튜브를 조심해야 한다고 생각합니다. 유투버의 목적은 조회수이고 자주 업데이트되는 콘텐츠를 만들려면 본질이 아니라 이슈에 주목할 수밖에 없습니다. 차라리 유투버의 책을 읽는 것이 현명하다고 생각합니다.

 

그리고 저는 솔직히 하락장을 격지 않은 투자자는 반쪽 짜리라고 생각합니다. 그런 반쪽짜리가 사람들의 조바심을 건드려 상승장 후반에 투자하신 분들이 안타까울 뿐입니다. 워랜버핏이 살아있는 전설인 이유는 90살 넘게 시장에서 떠나지 않았기 때문입니다. 우리도 기본에 충실하면 시간에 투자를 하면 좋겠습니다.

 

넘쳐나는 정보 속에서 본인에 맞는 진짜 정보를 찾는 것은 쉽지 않습니다. 그래서 저 역시 매일 노력하고 있습니다. 좋은 스승을 찾고 투자자로 성공하기 위해서 말입니다. 여러분 모두 저와 같이 포기하지 말고 끝없이 공부해서 마지막까지 살아남는 성공하는 투자자가 되었으면 좋겠습니다.

 

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