[인구감소 와 부동산] 한국VS일본

객관적인 자료와 역사를 토대로 대한민국의 인구감소에 관해 알아보고 부동산 시장과의 관계를 전망해 보겠습니다. 특히 일본의 부동산 역사와 비교하시는 분이 많던데 일본과 우리나라의 차이점을 생각해보고 과연 하락의 길을 걸어가게 될지 생각해보겠습니다.

현재 한국의 인구감소

현재 한국의 총인구가 감소한 것은 2021년인 작년부터였습니다. 기존의 예측시점인 2029년에서 8년이나 앞당겨진 수치입니다. 이는 출산율 하락이 가장 큰 원인입니다. 70년대에 4.5였던 출산율은 2022년에는 0.81명으로 감소했습니다. 이는 선진국중 꼴찌인 수치이며 국가단위 출산율이 0.85 이하로 떨어진 건 세계 최초의 수치입니다. 다음의 그래프를 보시죠.

한국의 합계출산율

이렇게 출산율이 떨이진 원인을 대부분의 언론은 집값 상승과 과도한 학원비등을 원인으로 뽑고 있습니다. 살기가 너무 팍팍하니 돈이 많이 드는 육아를 포기한다는 것이죠. 이러한 현상을 기존의 베이비붐 세대나 X세대의 관점에서 이해하려고 하면 안 됩니다. 지금 MZ세대를 분석하려면 먼저 그들을 이해해야 합니다.

그들이 사회에 나올 무렵 한국의 경제는 성장기가 아녔습니다. IMF를 기점으로 취업률은 극도로 줄어들었고 대학교만 나오면 대기업을 골라가던 시절은 책에서나 보던 이야기이지요. 어른들이 말하는 노력으로 모든지 되던 시절은 단지 개발도상국에서 중진국으로 넘어가는 과정에서 나오는 일시적인 고성장 시대의 경험이었을 뿐입니다.

아무리 노력해도 취업은 어렵고, 부모님의 도움이 없으면 연애마저 힘든 시대를 살고 있는 MZ세대에게 집과 육아는 머나먼 이야기일 뿐입니다. 하지만 미래를 어찌 알겠어요? 극도록 줄어드는 아이들에게 혜택은 점점 더 집중될 것이고 점차 지금보다는 나은 해결방안이 나오길  기대합니다.

인구 감소으로 인한 영향

현재 신도시를 제외한 대부분의 지역들은 어린이들이 모자라 유치원이 문을 닫고 있습니다. 또한 대부분의 지방 대학교는 정원을 못 채우고 있죠. 문제점은 그뿐만이 아닙니다. 연일 국민연금의 재정 건전성이 문제가 되고 있으며 그 유명한 분당의 학군 지도 초등학교도 학생수가 줄어들고 있습니다. 학령인구가 감소하고 있는것입니다. 멀리보자면 현재 규모의 군대를 유지할 수 있을 지나 모르겠네요.

지방의 초등학교는 학생수가 모자라 폐교되는 학교가 점점 늘어나고 있고, 이대로의 출산율이라면 인구 소멸의 이야기까지 나오고 있습니다. 아무리 인류의 건강상태가 좋아지고 장수를 하게 되며, 노동 가능 연령이 높아진다고 하더라도 이처럼 줄어든 출산율은 한국의 경제력이 후퇴한다는 말이 됩니다.

그렇다면 이렇게 젊은 세대가 늘지 않더라 하더라도 기업이 건전하다면 취업 역시 쉬워져야 할 겁니다. 수요는 고정되고 공급이 부족하다는 말이니깐요. 하지만 현실은 그렇지 않습니다. 왜 그럴까요? 답은 생산성의 향상과 기계의 일자리 대처에 있습니다. 요즘 햄버거 가게에는 키오스크가 아르바이트생을 대처하고 있고, 심지어 서빙도 기계가 하며 동네마다 무인 편의점이 없는 곳이 없습니다. 그리고 기업의 공장 역시 생산성마저 높아져 관리자만 있으면 대부분이 자동화가 되어있죠.

이처럼 하락하는 출산율과 경제력의 후퇴 그리고 취업난을 바라보며 한국의 미래는 일본을 따라갈 것이라 말하는 사람들이 많습니다. 일본 역시 출산율이 저조하면서 우리나라보다 심한 초 고령화 사회로 들어서고 있습니다. 그리고 부동산 시장은 장기로 하향세 이죠. 일본과 우리나라를 비교해 보기 위해선 일본의 부동산에 관해 적확한 역사를 알아야 하겠죠?

일본의 인구감소와 부동산 하락의 본질

80년대의 일본은 서양의 관점에서 정말 굉장한 나라였습니다. 저렴한 가격에 고장 없는 도요타가 미국 시장에 진출을 하였고, 소니의 워크맨이 세계를 히트했습니다. 그리고 일본의 애니메이션은 문화적 유행이 되었죠. 명실상부한 아시아의 용이었습니다. 그러나 일본의 GDP가 미국의 절반을 따라잡자, 미국의 견제가 시작됩니다.

미국의 말을 잘 듣던 일본은 반항 없이 플라자 합의라는 것을 합니다. 이에 따라 환율은 반으로 떨어지고, 모든 수출기업은 타격을 입고 나락으로 추락하고 맙니다. 이때 일본의 관료들이 생각한 타결책은 수출이 막혔으니 내수시장의 부흥시키는 것이었습니다.

종합 부양책인 부동산을 살리고자 대출을 크게 풀어주게 됩니다. 그렇게 생긴 돈이 부동산과 주식으로 흘러가게 되고 비극이 시작되게 되었죠. 일본의 1980 년대는 상상 이상이었습니다. 전 세계 주식 시가총액 50개 기업 중 33개가 일본 회사였고, 일본의 GDP는 나머지 아시아 국가의 전체 GDP보다 컸습니다.

정말 웃기는 건 전 세계 시가총액 29위가 '간사이전력'이었다는 것입니다. 우리나라 라면 '부산 전력'이 되었을까요? 참고로 지금 전 세계 시총 31위는 코카콜라입니다. 일본의 지방 전력회사가 글로벌 기업인 코카콜라보다 높게 평가되던 시절이란 것이죠.

심지어 그 당시 도쿄를 팔면 캐나다를 살 수 있을 정도로 부동산 과열이 심했습니다. 대출은 부동산 금액의 200%까지 해주었고요, 후반에는 높아진 부동산 가격 때문에 거래가 안되자 100년 만기 상품까지 등장했습니다.

일본 단란주점의 접대부는 생일선물로 아파트 1채씩 선물 받았으며, 전 세계 억만장자의 70%가 일본인이었습니다. 이때야 말고 그래이트 일본이란 말이 어울리는 시절이었네요.

여담으로, 우에노라는 투자자의 의견을 듣기 위해 그녀의 집 앞에서 모든 증권가 직원들이 새벽부터 줄을 서서 기다렸다고 합니다. 그 이유는 그녀가 보는 두꺼비 점의 결과에 따라 다음날 매수, 매도 종목을 정해야 했지 때문이죠.

이때쯤 일본의 정치권은 부동산과 주식의 거품을 꺼뜨리고자 노력했지만 완만한 연착륙이 아닌 경착륙을 하게 됐고, 급하게 올라간 만큼 급하게 자산의 가격이 하락하며 수많은 피해자가 나왔습니다.

사람들은 연이어 파산했고 경기는 후퇴했으며, 대학생은 백수가 되었습니다. 신규직원을 뽑지 않는 것은 지금과 비슷하지만 일본은 20년 동안 그 시기가 이어졌다는 점이 다르겠네요.

이렇게 자산시장에 하락에 크게 상처받은 일본인들은, 너나 할 것 없이 대출을 갚는데 집중합니다. 돈이 생겨도 투자하지 않고 집안의 금고에 보관하지요. 너도 나도 돈을 쓰지 않으니 물가가 오르지 않고 경기 자체가 멈추게 됩니다. 한번 빠지면 나오기 힘들다는 디플레이션 생기게 됐던 것입니다. 이때 잃어버린 자신감으로 인해 10년이 20년이 되고, 지금은 잃어버린 30년이 되었습니다.

이러한 경제 위기가 일본의 출산율 하락을 가지고 왔습니다. 고령화와 출산율 감소라는 결과는 우리와 같아 보이나 일본 경제에 대한 뿌리 깊은 불신과 디플레이션 그리고 부동산 거품의 양은 우리와 비교하기 어렵습니다.

인구감소로 인한 한국 부동산의 영향

이에 비해 한국의 부동산 시장은 어떻다고 생각하시나요? 몇 년간 과열된 부동산 시장은 일본의 길을 걷게 될까요? 그 당시 일본과 한국의 차이는 명확합니다. 일단 거품의 양이 다릅니다. 서울을 팔아서 캐나다를 산다? 말도 안 되는 이야기입니다. 한국의 주식이 저평가되어있는 것 또한 오랜 시간 지속된 이야기입니다.

그리고 일본의 경우 글로벌 경제 중 나 홀로 거품을 만들어 냈지만, 한국의 경우 전 세계 동시 거품이라고 볼 수 있습니다. 믿기 어려우시겠지만 한국의 부동산은 정부의 규제로 인해 세계적으론 평균치 이하의 상승을 기록했습니다.

이처럼 거품의 양이 다르고 우리나라만 있는 거품도 아니라면 과연 부동산이 일본처럼 장기 하락할 수 있을까요? 일본처럼 매년 물가가 낮아지는 디플레이션이 지속되지 않는 한은 어렵습니다. 하지만 지금은 아시다시피 과도한 인플레이션에 고민하고 있는 상황입니다.

이처럼 매력적인 인구 감소라는 소재가 부동산 하락기에 어떻게 포장될까요? 크게 오른 집값을 받아줄 다음 세대가 없으니 집값은 폭락할까요? 아니면 또다시 역사는 반복되어 부동산은 불패라는 말이 나오게 될까요. 분명한 것은 내년은 또다시 '부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다'라는 기사가 나오게 될 것이라는 겁니다.

이렇게 생각해 보겠습니다. 과거와 비교해서 지금은 학생의 수가 월등히 줄었습니다. 그러면 대학 정원은 그대로 일 텐데 대학입시는 더 쉬워져야 하지 않을까요? 하지만 절대 그렇지 않습니다. 여전히 과거에 비해서 더 어려운 입시환경만이 존재하고 있습니다.

이는 지방 소재의 대학을 나와도 취업에 도움이 안 된다는 사실을 알아버렸기 때문입니다. 그렇기 때문에 인 서울 4년제를 위해 노력하고 있고 경쟁자는 줄어들더라도 경쟁률은 심화되는 것이죠. 즉, 수요가 줄어들었는데 그 수요자가 공급의 질을 따지기 시작한 겁니다. 수요자의 눈높이가 높아진 겁니다.

부동산도 마찬가지입니다. 우리나라는 이제 GDP 3만 불의 나라이고 선진국을 목전에 둔 나라입니다. 사람들의 눈높이가 과거와 같을 수가 없습니다. 가구당 주택보급률이 103을 기록해 집이 남는다고 표현할 수도 있지만, 이 는 농가와 폐가 그리고 오래된 빌라 등을 모두 포함한 수치입니다.

지금은 여유 있는 가정은 지방에 쎄컨 하우스를 마련하고 점차 우리나라에도 요트 시대가 열릴 것으로 예상하고 있습니다. 즉, 사람들이 원하는 집은 미래에도 여전히 부족할 것입니다. 인간의 욕망은 또한 끝이 없고 비교를 하겠죠.

그래서 부동산의 본질은 희소성인 겁니다. 재화는 풀리고 희소성은 유지되는데 시장 참가자는 줄어들면서 눈높이는 높아진다고 보는 것이 정확할 것입니다. 제가 주장하고픈 말이 무엇인지 아시겠지요? 단순하게 인구감소 만으론 부동산의 전망을 전혀 할 수가 없습니다.

부동산을 전망한다는 것은 국민의 눈높이, 사람들의 욕구, 투자수요, 글로벌 경제, 공급향 예측, 금리, 정부의 규제 등을 모두 예측하여야 합니다. 이 모든 것을 예측하기란 불가능합니다. 하지만 예측할 수 있는 영역도 있습니다.

예측 가능한 점은 한국은 결국 이겨낼 것 이란점입니다. 단순히 애국심이 아닙니다. 우리는 5000년 넘게 항상 불리한 환경에서 어떻게든 해결책을 찾아왔습니다. 미국이 경제원조를 한 개발도상국 중 유일한 선진국으로 성장한 나라이며, 작은 인구수에도 많은 금메달을 따오는 나라입니다. 또한 짧은 시간에 산업국가에서 반도체와 2차 전지로 미래를 도모한 나라입니다.

또한 세계에서 유일하게 민둥산에 나무를 심어 녹지화에 성공하고 이제는 한국의 성공 이력을 보고 배우고자 하는 제3 국이 탐방을 오기도 합니다. 마음에 안 들면 대통령도 탄핵시키고 쉽게 화내고 또 놀 줄 아는 민족입니다. 심지어 지금은 K-POP과 K드라마를 전 세계로 수출하고 있습니다.

저는 세계적으로 대단한 DNA를 가지고 있다고 생각합니다. 헬조선이라고 비하하기도 하고 강하지 않으면 살아남을 수 없다고 비아냥 거리기도 하지만 분명 한국은 강한 나라입니다.

인구문제의 해결은 미국처럼 이민일 수도 있고 프랑스처럼 다시 출산율을 높이는 것일 수도 있습니다. 하지만 한국의 저력을 믿고 자본주의 체계의 인플레이션을 믿는다면, 부동산과 주식 시장은 끝가지 관심 가져야 할 자산이라고 생각합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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