수도권 1억 이하 부동산 갭투자 지역

부동산 공부를 하다가 마음에 드는 1억 이하 투자처가 있어 소개합니다. 물론 이 글만 읽고 투자를 결정하는 사람은 없을 것입니다. 임장도 가고 공부도 더해서 후회 없는 선택을 하시길 바랍니다. 오래간만에 수도권에 1억이라는 가격으로 매력적인 물건을 소개합니다.

 

물려도 수도권에

부를 일구고 싶은 마음에 아끼고 아껴 시드를 모은 다음 투자를 진행합니다. 하지만 인생은 내 마음대로 되질 않습니다. 이번 하락장이 그랬습니다. 지방 갭투자를 한 많은 사람들이 지금 힘들어하고 있습니다. 그래서 저는 투자로 광역시 이하는 보지 말아야 한다고 생각합니다. 광역시 이하 소도시는 소위 말하는 선수들과 경쟁해야 합니다.

 

그렇다면 소액의 시드로 투자가 불가능 한 게 아닌가요? 물론 이미 좋은 동네고 발전 가능성이 명확한 곳일수록 많은 투자금이 필요합니다. 그리니 1억 이하의 갭으로 투자하려면 남들이 아직 투자하지 않은 곳에 투자해야 합니다. 그렇다고 너무 일찍 투자해도 기회비용을 상실하게 됩니다. 남들보다 딱 반발자국만 앞서 투자하면 됩니다.

 

먼저 생각해 보겠습니다. 금리는 조금이라도 낮아지고, 공급은 없다는 가정하에 수도권 어디까지 온기가 미치게 될까요? 개인적으로 수도권의 마진은 동탄 까지라고 봅니다. 동탄까지 충분히 오르고 키 맞추기가 된다면 다시 강남으로 순서가 돌아갈 것 같습니다. 그러니 온기가 미치는 지역 안에 투자를 진행해야 합니다.

 

1억이라는 갭

1억이라는 돈은 큰돈이지만 부동산에서는 매우 작은 돈에 속합니다. 특히 성장이 보장된 곳일수록 그렇습니다. 신축은 택도 도 없으니 구축아파트를 봐야 할 것입니다. 하지만 구축일수록 시간이 지나면 호재가 반영될 곳을 봐야 합니다. 재건축이 되던지 입지가 바뀌던지 해야 합니다.

 

또 다른 조건도 있습니다. 구축은 전세 시장에서 매우 취약하기 때문에 주변 공급을 면밀히 분석해야 합니다. 추가로 나름의 학원가도 있고 일단 500세대 이상의 거래가 잘 되는 곳 이어야 합니다. 즉 실거주자들이 선호해야 합니다. 왜냐하면 갭투자의 최대 리스크는 역전세이기 때문입니다.

 

이러한 조건에 맞춰 제가 찾은 지역은 병점입니다. 주변 상급지 기준 3년간 입주 물량이 거의 없습니다. 동탄의 인구만 40만 명인데 입주는 1894세대 밖에 안되네요. 일단 전세의 하락은 기대하기 어렵겠습니다.

3년간 병점 근처 공급 물량

 

동탄인덕원선

이미 착공이 된 노선으로 2026년 완공 예정이지만 철도사업이 늘 그렇듯 지연될 가능성도 있습니다. 하지만 일단 개통만 된다면 주변 모든 교통이 모이는 동탄역과 직결됩니다. GTX시간에 맞춘다면 삼성역까지 30분 걸리는 것도 꿈이 아닙니다. 도리어 동탄 비역세권에서 버스를 타고 환승하는 것보다 빠를 수도 있겠습니다. 반대쪽으로는 수원과 인덕원까지 연결이 됩니다. 이 모든 것에도 불구하고 재미있는 것은 병점의 가격입니다. 하락장에서 호재가 가격으로 반영되지 않은 전형적인 모습입니다.

 

동탄 인덕원선 역세권

 

예를 들어 안화동마을 주공 7단지를 보면 동탄인덕원선 115역 까지 보도로 10분 거리입니다. 주변 학원가도 가깝고 700세대 이상이라서 거래도 활발합니다. 이 정도 거래량이면 실거주민이 선호한다고 볼 수 있습니다. 2년 후 동탄인덕원선이 착공된다고 하면 지금 투자해서 4년 후 파는 전략으로 어떨까요?

 

병점 주공7단지

 

전세의 거래는 매우 활발한 것으로 보입니다. 심지어 지금 전세가율은 76%입니다. 이 정도 전세가율은 수도권에서 도저히 찾아볼 수 없습니다. 참고로 구축일수록 수리가 된 집을 사야 합니다. 병점은 고점대비 30%가 하락한 상태에서 전혀 반등하지 않았기 때문에 좋은 가격의 매물이 많이 남아 있습니다.

 

현재 기준으로 수리된 23평이 3억 3천에 살 수 있고, 수리된 전세는 2억 5천에 거래되는 것 같습니다. 8천의 갭이네요. 만약 제가 명의가 살아 있고 실거주하는 집 외에 처음으로 부동산 투자를 한다면, 게다가 자금이 1억 이하라면 이런 곳에 할 것 같습니다.