수서역 재건축 임장 후기

수서역 임장을 다녀왔습니다. SRT를 비롯해 GTX까지 교통의 중심지로 변하고 있기 때문에 관심이 가는 지역이었습니다. 이번에 서울시에서 수서택지개발까지 발표한 김에 임장을 다녀왔습니다. 재건축 종상향을 받게 된 단지를 보고 온 후기를 기록합니다.

 

수서택지개발지구 재정비안

서울시에서 수서택지개발지구 재정비안을 발표했습니다. 추가발표가 있을지는 모르겠지만 많은 사람들은 실망을 한 모습입니다. 그 이유는 다른 지역에 비해 종상향이 높지 않았고, 많지 않았으며, 대부분 임대단지이기 때문입니다.

 

수서택지개발 재정비안

 

 

이전에 수서에 관해 공부할 때에도 느꼈던 점이 있습니다. 수서 역세권의 좋은 입지의 단지들은 영구 임대단지인 수서 1단지와 학교를 같이 써야 한다는 측면이 아쉬웠다는 점입니다. 부자들이 거주를 선택할 때 아쉬운 요소가 될 것이며, 이점이 가격의 상방을 막을 것 같다는 느낌이 들었기 때문입니다. 

 

수서 용적률 계획

 

게다가 이번에 종상향을 제대로 받은 수서 6단지의 경우도 SH소유의 임대아파트 이기 때문에 특혜 논란이 있습니다. 수서는 이렇게 좋은 입지임에 물구하고 임대밭이 될 것 같은 느낌입니다. 사실 SRT역이 들어오기 전부터 있던 단지들이라 임대아파트 주민들이 원주민들이 되겠습니다.

 

모든 단지를 다 보지는 않고 관심단지인 수서 6단지, 한아름 아파트, 삼익 아파트, 신동아 아파트를 보고 왔습니다.

 

수서 6단지

SRT, GTX역의 초 역세권에 위치한 단지입니다. 용적률 197%로 7평, 13평, 17평으로 이루어져 있습니다. 이래 보여도 600%로 용적률을 늘려 일부는 일반 분양을 하고 일부는 임대 아파트로 사용할 수도 있을 것 같다고 상상했습니다.

수서 6단지

 

단지의 입지 자체는 매우 좋습니다. 학교는 멀게 보이지만 향후 남쪽으로 계획되어 있는 수서역세권 공공 주택지구의 개발과 맞물리면 지금과 매우 달라진 모습을 상상해야 합니다. 요즘 보기 힘들게 동마다 경비 아저씨가 있습니다.

수서6단지 산책로

 

단지의 뒤쪽으로 탄천과 이어져 있어 산책하기도 매우 좋습니다. 만약 일반 분양이 된다면 매우 좋아 보입니다. 남쪽으로 신축 대단지가 이어서 들어오기 때문입니다. 

 

맞벌이 부부 중 한 명은 지방 출장이 잦고 한 명은 강남에 직장이 있으면 매우 편리할 것입니다. 문제는 수서의 아파트는 임대비율이 매우 높다는 점 하나입니다. 하지만 이를 극복하고 남을 입지가 있습니다.

 

수서 한아름 아파트

일단 중형평수 이상으로만 구성된 단지입니다. 역과 가깝고 전방에 오피스텔이 있어 도로소음에서 자유롭습니다. 저는 수서가 교통량이 많은 곳이기 때문에 도로소음도 매우 중요하다고 생각됩니다. 오피스텔의 상권을 이용하기에도 편리하고 입지로만 본다면 수서에서 가장 좋지 않을까 생각합니다. 만약 한아름이 종상향이 된다면 단연코 압도적일 것입니다.

 

초등고가 가까우며 이용 가능한 마땅한 학원가는 없어 보입니다. 수서초등학교는 영구임대단지인 1단지와 같이 쓰기 때문에 교육에 진심인 분들은 수서를 선택하지 않을 것 같습니다. 수도권 입지에서 가장 중요한 교통과 학군이라는 관점에서 볼 때 교통은 100점 학군은 0점인 곳이라 개인적으로 평가합니다.

 

수서 한아름 아파트

 

보도블록과 CCTV만 봐도 잘 관리되고 있음을 느꼈습니다. 재건축 가능성을 빼고 생각한다면 한아름이 수서에서는 가장 살고 싶은 아파트였습니다. 하지만 갭이 10억 정도 필요하기 때문에 다른 선택지와도 비교해 볼 필요가 있습니다.

 

한아름 주차

 

수서 삼익 아파트

삼익 아파트는 종상향을 받았습니다. 비록 용적률이 20%가량 늘어나는 것이지만 준주거 지역으로 향상됨에 따라 혜택이 있을 것 같습니다. 수서역과 지하 통로를 연결하고 주상복합 상태의 아파트로 재건축하지 않을까 생각합니다.

 

수서 삼익 아파트

 

수서 IC에서 빠지는 차량들 때문에 교통량이 많습니다. 다시 말하자면 교통조음이 타지에 비해 조금 있는 편입니다. 반면 20평이 있어서 투자가 가능한 매물도 조금 보였습니다. 7억 정도의 갭으로 수서 아파트를 소유한다는 것은 괜찮다고 생각되었습니다. 다만 진행속도와 추가분담금이 걱정됩니다. 하지만 서울 그것도 강남구 이기 때문에 시간이 모든 것을 해결해 주리라 생각됩니다.

 

수서 삼익 아파트

 

전문 투자자가 아니라면 강남구 새 아파트를 적은 가격으로 도전해 볼 수 있는 기회가 아닐까 합니다. 서울의 땅은 한정되어 있고 강남의 땅은 더욱 한정되어 있기 때문입니다. 이런 입지의 아파트는 가지고 있으면 언젠가 재건축이 되지 않을까요?

 

수서 신동아 아파트

투자자들 사이에 수서에서 가장 인기가 좋은 신동아 아파트입니다. 소형평수 위주이기 때문에 적은 금액으로 투자가 가능하지만 이미 많이 상승한 가격입니다. 공영 주차장을 지나 건너편에 있습니다.

 

수서 신동아

 

이렇게 나 홀로 아파트처럼 떨어져 있는 아파트를 좋아하지는 않습니다. 하지만 건너 단지가 어차피 임대 위주라고 생각해 보면 도리어 나쁘지도 않다고 생각합니다. 자녀가 없는 딩크족의 경우 이 정도 위치의 소형평수에 살기 좋아 보입니다. 교통이 워낙에 좋고 상권이 발달해 있기 때문입니다.

 

수서 신동아

 

소형 위주인 아파트답게 주차는 매우 힘들어 보입니다. 하지만 당장 실거주 할게 아니라면 더욱 중요한 것은 갭입니다. 제일 작은 14평이 7억의 갭이 필요합니다. 삼익 아파트의 20평 갭이 7억 5천 이기 때문에 상대적으로 고평가로 보입니다.

 

신동아 재건축 투자비용

 

임장후기

이상으로 수서역 임장을 마치겠습니다. 대력적으로 서울의 재건축을 투자할 때는 영원히 팔지 않을 아파트를 투자하고 싶습니다. 가격이 올라갈수록 양도세도 올라가기 때문입니다. 그래서 전세가 지속적으로 상승해 경제적인 여유도 주고, 추후에는 손자에게 실거주로 물려줄 수 있는 그런 투자를 하고 싶습니다.

 

그런 면에서 수서는 압도적인 교통과 별 볼 일 없는 학군을 가지고 있습니다. 차라리 일원역의 재건축 아파트나 올림픽 패밀리타운의 재건축 아파트가 실거주로 더욱 매력 있어 보입니다. 물론 수서는 단기나 중기 투자를 하시는 분들에게는 충분히 매력적인 지역입니다. 일단 현재는 신축이라는 호재는 다른 모든 것을 압도합니다. 하지만 영원한 신축도 없습니다. 그렇기 때문에 각자 전략에 맞는 결정을 해야 할 것 같습니다.