분당 오리역 개발 수혜- 무지개마을 임장기

오리역은 분당의 끝에서 위치해 있습니다. 이러한 이유로 분당 안에서도 초기 분양가 대비 상승이 가장 작은 곳 중 하나였습니다. 하지만 이번에 제4차 테크노벨리로 선정됨에 따라 환골탈태를 하게 될 것 같습니다. 그래서 가장 큰 수혜지인 무지개 마을에 임장을 다녀왔습니다.

 

무지개 마을 손품

원래는 리모델링 중인 4단지 정도만 알고 있었습니다. 하지만 이번 개발계획 발표에 따라 무지개 마을 전체가 수혜를 받게 될 것이라는 생각이 들었습니다. 그래서 무지개 마을과 인근에 위치한 용인 벽산블루밍 아파트 그리고 현인 마을까지 다녀왔습니다.

 

일단 임장을 가기 전에 일주일 정도 손품을 팔았습니다. 대략적인 위치와 평단가 용적률등을 조사합니다. 그리고 10년 이상 무지개 마을에 실거주를 하는 지인의 이야기를 들어보았습니다. 

무지개 마을_손품

 
불곡초가 좀 더 인기가 있다고 하며, 구미중의 학생수도 적은데 불곡중으로 배정받는 것이 불합리하다고 생각하는 것 같습니다.  또한 동네가 굉장히 차분한 분위기라고 합니다. 학폭이 없으며 아이들은 물론 부모들도 마찬가지 라고 합니다. 4단지의 리모델링 사업이 늦게 시작했지만 속도가 가장 빠른 이유도 그 때문일까요? 살기가 너무 좋고 아이들 모두 좋은 대학에 갔다고 하시네요. 앞으로도 무지개 마을에 계속 거주할 생각이라고 합니다.

 

학군에 대해 물어봤더니 동네에 위치한 보습학원 만으로도 충분히 커버가 가능하다고 합니다. 특수중학교로 진학하는 아이들도 꽤 많고요, 굳이 멀리 다니려면 정자역 인근의 학원을 많이 간다고 합니다. 하지만 수내 정자에 살아도 아이들 라이딩을 하기는 마찬가지라고 들었습니다. 분당 내에는 도로 정비가 잘 돼있어 이동시간이 짧고, 어디에 살아도 원하는 학원이 도보권에 모두 있기는 불가능하다는 의견입니다.

 

안면이 있는 중개소 사장님 말씀으로는 이번 오리역 개발 뉴스 이후로 매물을 많이 거둬들였다고 합니다. 가격이 올라갈 것이 뻔하기 때문에 굳이 서둘러 매도하지 않겠다는 것이죠. 내년에 연구 용역이 들어간 후 개발 방향이 확정될수록 사람들의 관심은 늘어갈 것이 뻔합니다. 과연 지금은 무지개 마을 매수가 가능한 마지막 기회일까요? 아니면 단기적 고점일까요?

 

무지개 마을 2단지, 3단지

오리역을 나와 5분 정도 걸으면 분당의 자랑인 탄천이 나옵니다. 언제 봐도 멋있고 걷기 좋게 되어있습니다. 지금 보수공사를 하고 있는 오리교는 내년이면 완공된다고 하네요. 아무튼 다리를 건너면 무지개 마을에 얼굴인 2단지와 3단지가 나옵니다. 남자 성인 걸음으로 신호등을 대기하는 시간 합쳐도 오리역부터 무지개 2,3단지는 10분 안에 도착했습니다. 

분당_탄천

 

2단지와 3단지는 무지개 마을에서 가장 좋은 입지입니다. 평지에 상권이용이 편리하고 오리역과의 거리 역시 가장 가깝습니다. 쪽문을 이용하면 오리역을 이용하기도 매우 편리합니다. 외부 도색의 차이는 있을지언정 큰 우열의 차이는 없다고 생각합니다. 굳이 따지자면 탄천 뷰가 나오거나 정남향의 탁 트인 뷰가 가장 좋다고 생각합니다. 둘 다 세대수도 어느 정도 나와서 실거주를 고려한다면 무지개 마을 중에서는 더 이상 고민할 필요도 없어 보입니다. 그래서 가격도 가장 높은 편입니다.

 

무지개마을_3단지

 

무지개 마을 상권은 항아리 상권입니다. 대충 봤을 땐 몰랐는데 잘 찾아보면 학원이 숨어있습니다. 이곳에 살고 있는 지인이 멀리 안 보내도 충분하다고 했으니 그러려니 합니다. 오리역 상권은 술집이나 유흥상권이 섞여있는데 반해 무지개 상권은 유해상권이 하나도 없습니다.

 

무지개마을_학원가

 

무지개마을_차분하고_수더분한_느낌의_상권

무지개 4단지(더샵 분당 센트로)

리모델링 공사 중인 4단지입니다. 이번에 이름이 더샵 분당 센트로로 확정되었다고 합니다. [더 분 센]이 되겠네요. 왜 분당 더샵 센트로가 아닌지 궁금합니다. 소장님 피셜로는 분양가 4500만 원이 넘을 것 같다고 합니다. 분당 전체에 신축이 극히 희귀하기 때문에 가격 상승은 보장되어 있습니다. 느티마을 리모델링은 전고점을 넘어갔지만 무지개 마을은 아직도 전고점 대비 안전마진이 있습니다. 구미동 소재 부동산에서는 미금역 신축인 더샵파크리버 보다 우위의 입지라고 보고 있습니다. 아무래도 파크리버는 나 홀로 느낌이 나기 때문입니다.

 

무지개마을_4단지

 

4단지는 15층인 동과 25층인 동이 있습니다. 전면에 25층인 동이 위치해 있습니다. 반면 바로 앞 3단지는 20층이기 때문에 가시적인 효과가 있을 것 같습니다. 간단하게 생각해 보더라도 근처 모든 아파트에서 상권을 이용할 때마다 눈에 띌 수밖에 없습니다. 점점 공사가 진행되어 외벽공사가 마무리되고 점등식이 진행될수록 사람들의 관심은 늘어 날것입니다. 일반분양은 내년까지 밀릴 수도 있다는 소문입니다. 브로셔가 완성되고 본격적으로 홍보가 시작되면 지금의 가격은 추억이 될 것입니다.

 

무지개마을_4단지

 

무지개 1단지, 11단지, 12단지

이 3개의 단지는 언덕에 위치해 있습니다. 걸어보니 생각보다 힘들었습니다. 특히 눈 오거나 비 오면 답이 없을 것 같습니다. 마을버스가 필수로 보이나 노선이 많지는 않았습니다. 한참 언덕을 올라온 것 같은데 단지로 가려면 계단을 또 올라가야 됩니다.

무지개마을_1단지

 

그때 눈에 공유 킥보드가 보입니다. 이런 방법으로 출퇴근하는 사람도 있나 봅니다. 제 경험으론 싸지 않던데 상황에 따라 이용하는 방법도 있겠습니다.

 

무지개마을_공유 킥보드

 

가장 가까운 1단지도 힘들었는데 12단지는 더 올라가야 합니다. 이 정도 입지인데 저번 상승장에 투자자들이 무지개 마을에서 가장 많이 단지가 12단지입니다. 이유는 용적률 때문이겠죠. 153%의 용적률을 구경하러 계단을 올라가 봤습니다.

 

무지개마을_12단지

 

이상하게 210%의 용적률인 2단지, 3단지와 비교해 보니 이상하게도 동 간 거리는 비슷해 보입니다. 하지만 제 눈보다는 호갱노노를 믿습니다. 하지만 재건축 기대를 하기에는 소형평수 위주인 것이 마음에 걸립니다.

 

무지개마을_12단지

 

무지개마을 통합 재건축 6,7,8,9,10단지

이어서 용적률 괴물이라고 볼 수 있는 6,7,8,9,10단지를 보러 갔습니다. 5개의 단지가 용적률 130%~150%이니 분당에 이런 곳이 또 있을까 싶습니다. 또한 대형평수 위주이기 때문에 추가 분담금의 부담도 적을 것입니다. 하지만 들리는 소문으로는 동의율은 85% 수준이라고 합니다. 이유는 연락조차 안 되는 집주인이 많기 때문이라고 합니다. 분당은 워낙 동의율이 높기 때문에 순서는 한참 뒤로 밀릴 것 같습니다.

 

무지개마을_6단지

 

순서까지 밀린다면 통합 재건축도 틀어질 수가 있습니다. 사람들의 욕심 때문입니다. 예를 들어 만약 가장 높은 동의율을 가진 아파트의 소유주라면 통합을 폐기하고 개별진행을 해서라도 빨리 재건축을 하고 싶을 것 같습니다. 정권이 바뀌어 노후도시 특별법이 폐기되기 전에 말입니다.

 

무지개마을_7단지

 

12단지와 비교할 바는 아니지만 10단지 9단지 8단지의 경사가 심해 보였습니다. 오리역에서의 거리가 멀어 도보권이 아니라 판단되고 불곡초, 구미중으로 학교를 보내게 되어 좋아 보였습니다. 7단지가 특히 평지였습니다.

 

무지개마을_8단지

 

8단지의 경우 용적률이 무려 135%입니다. 올라가 보니 이건 주차장이 넓어도 너무 넓습니다. 이 정도 라면 300%로 재건축을 하면 사업비를 내고 돈을 돌려받아도 충분해 보입니다. 만약 제가 여유자금이 있다면 이런 곳에 돈을 묻어두어도 좋겠다는 생각을 했습니다. 다만 재건축 시기를 확신할 수 없으니 매우 쓸 일이 없는 돈이어야 하겠습니다.

 

무지개마을_9단지

 

불곡초 까지 거리는 성인걸음으로 7분 정도 걸렸습니다. 아이들의 경우 10분 정도 걸릴 것 같습니다. 워낙 대형평수라 초등학생 부모들은 별로 없이 않을까 생각했습니다. 차라리 분당 서울대가 가까운 이점이 있으니 노후를 보내기 좋아 보였습니다. 중심상가는 걸어서 성인걸음 10분 정도이니 외식을 하기에는 적당해 보입니다. 근데 저라면 차 타고 오리역이나 미금으로 나가겠습니다.

 

무지개마을_10단지

 

통합 재건축 추진단지중 역과 가장 가까운 10단지입니다. 확실히 뻥 뚫려있는 느낌이 있습니다. 약간 높아서 단차가 있지만 조그만 계만을 통해 올라간 후에 단지 자체는 평탄화가 잘 되어 있습니다.

 

결론

개인적으로 아직 저평가되어 있다고 생각하는 무지개마을의 임장을 다녀왔습니다. 이번 오리역 개발이 변곡점이 되어 재평가받을 것이란 생각이 들었습니다. 인근 죽전의 벽산마을과 인현마을을 비교해 보면 예상외로 많은 차이가 있었습니다. 계획도시라서 그런지 정돈이 잘되어 있고 도로가 깔끔했습니다. 학원가와 상권까지 고려한다면 사실 비교자체가 힘들었습니다.

 

솔직히 아이가 있는 부모라면 빚을 내서라도 무지개 마을을 선택할 것 같다는 생각을 했습니다. 1억 차이로 보기에는 차이가 많아 보였습니다. 기본적인 입지는 물론이고 학군은 따라잡을 수 없을 정도이기 때문입니다. 도보로 5분 차이가 난다면 아빠가 5분을 더 걷는 게 맞습니다. 물론 개인적인 견해입니다.

 

단기로 보자면 리모델링이 진행 중인 4단지의 투자성이 압도적입니다. 하지만 장기로 보다면 2단지와 3단지의 입지가 조금 더 좋아 보입니다. 초장기로 본다면 통합 재건축 단지를 선택할 수도 있겠습니다.

 

출퇴근 광역 버스는 모두 4단지 앞에서 정거하며 사람들이 많이 이용한다고 합니다. 미금만 가더라도 앉아서 가기가 힘들고 정자에서 타는 하는 광역버스는 수내와 서현을 거치기 때문에 실제 서울에 도착하는 시간은 동일하다고 합니다. 오리역의 물리적인 거리는 분당의 끝이지만 실제 서울까지 걸리는 시간은 분당의 끝이 아니라고 합니다.

 

내년에 용역결과가 나와봐야 알겠지만 오리역의 유휴부지는 엄청나게 넓었습니다. 분당 역세권에 이 정도 유휴부지가 있다는 사실이 놀라웠습니다. 이곳이 만약 알차게 된다면 얼마나 큰 변화가 일어날지 상상하면서 이번 임장을 마치겠습니다.

 

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