현실적인 내 집 마련 방법

말도 안 되는 원론적인 방법론 말고 진짜 내 집 한 채를 마련하기 위해선 어떻게 해야 할까요? 작은 오피스텔이나 쓰러져가는 빌라 말고 내 가족이 오랫동안 만족할 수 있는 내 집을 마련하는 방법을 알아보겠습니다. 물론 해보고 나서 적는 것이니 반드시 도움이 될 거라 확신합니다.

 

1. 나의 자금 객관적 평가하기

과도하게 올라간 집값을 보며 현타가 올 수도 있습니다. 월급은 300만 원인데 집값은 6억이라면 이게 말이 되는 가격인가 하는 생각이 들게 됩니다. 하지만 이때 반드시 고려해야 할 점은 인플레이션입니다. 10년 전 쌀값이 지금과 다르듯이, 아파트 가격이 10년간 바뀌듯이, 우리의 월급과 소득 역시 바뀌게 됩니다. 하지만 대출금은 그대로 고정되어 있습니다. 그러니 너무 겁먹을 필요가 없다는 말입니다. 당장은 대출금이 빠듯하겠지만 시간이 지나며 대출금의 부담은 점점 줄어들게 됩니다. 인플레이션이 심하다면 그 속도는 더욱 빨라지는 것입니다.

 

그러니 인플레이션이 존재하는 한 장기 대출은 굉장히 유리한 무기입니다. 물론 긴 기간 동안 집값은 오르고 내리며 요동치겠지만 결국은 물가 상승 이상의 인상률을 보여줍니다. 이런 이유로 너무 겁먹지 말고 나의 수입을 정확히 분석해야 합니다.

 

 

하지만 아무리 대출이 자본주의에서 유리한 구조로 설계되어 있다지만 과도한 대출은 인생을 갉아먹습니다. 큰 대출금은 인생을 재미없게 만들고 고금리 시기에는 가정을 위험하게 만들 수도 있습니다. 그러니 고정금리를 선택해야 하는 것이며 내가 감당할 수 있는 금액을 정확히 계산해야 합니다. 쓸데없는 보험을 취소하고 필요한 지출만 하며 예비비를 만들고 대출을 갚을 수 있는 금액을 계산하여 역으로 대출금을 결정합니다.

 

예를 들어 한 달에 저금가능한 대출금이 150만 원이라면 3.5%의 이율일 때 30년 상환으로 3억 5천만 원을 빌릴 수 있습니다. 맞벌이로 300을 저금한다면 두 배인 7억까지가 안전한 대출선입니다. 이와 같은 방법으로 안전한 대출금을 계산해 놓습니다. 이러한 계산은 내가 모으고 있는 돈(전세금)과는 별개로 대출의 한계만 미리 알아놓는 것이므로 부담 갖지 말고 계산해 놓으시면 됩니다.

2. 목표 명확히 설정하기

내가 살고 싶은 곳을 먼저 정하는 것이 두 번째 해야 할 일입니다. 내가 모은 돈과 예상 가능 대출금으로 가능한 목표를 명확하게 설정하는 것입니다. 하지만 지금 가격과 자금에 딱 맞춰 후보군을 설정할 필요는 없습니다. 그 이유는 차차 설명하기로 하고 일단은 내가 가진돈보다 조금은 비싼 아파트와 딱 맞는 아파트까지 살고 싶은 아파트를 골라봅니다.

 

이 과정에서 생각보다 고려해야 할  점이 꽤나 많습니다. 하지만 어쩌면 나의 노후가 달라질 수도 있는 과정이니 귀찮아하지 말고 고민해 보는 것이 좋습니다. 비교하기가 어렵다면 엑셀로 만든 다음 가족과 같이 점수화시켜 객관적 점수를 정하는 것도 좋습니다. 고려해야 할 점은 다음과 같습니다. 추가로 유해시설의 유무, 역세권, 대단지, 연식, 육아 지원이 가능한가 등 가족에게 중요하다고 생각되는 요소를 점수화시켜 최소 TOP3의 후보군을 만들어 놔야 합니다.

	직장과 거리	초등학교,학원가	강남과 거리	상권	가격
목표 1	점수	점수	점수	점수	점수
목표 2	점수	점수	점수	점수	점수
목표 3	점수	점수	점수	점수	점수
점수합계	여러 후보군중 다양한 가격대로 최소 TOP3 뽑아놓기

주의할 점은 집이란 실거주 가치와 동시에 투자적 가치를 지니고 있는 상품이기 때문에 나만 좋아해서는 안됩니다. 특히 나 홀로 아파트나 빌라보다는 많은 사람들이 선호하는 아파트가 좋습니다. 그리고 강남에 갈 일이 없더라도 대중교통이 있으면 좋습니다. 이러한 관점은 실거주와 상관없어 보이나 장차 이전의 자유나 노후를 보장해 줄 수 있기 때문에 같은 조건이라면 내가 좋아하는 집보다 남들이 좋아하는 집을 선택하는 것이 좋습니다. 단 이때 TOP3 아파트는 각각 다른 동네로 설정하도록 합니다. 참고로 호갱노노 같은 어플을 이용해 필터로 가격대를 성정하면 손쉽게 리스트를 만들 수 있습니다.

 

3. 갈아타기 타이밍 기다리기

사실은 가장 어려우면서도 쉬운 부분입니다. 왜냐하면 기다리는 것은 생각보다 굉장히 어렵기 때문입니다. 그리고 어려운 기다림 이외에도 한 번의 꼼수가 필요합니다. 그 꼼수는 바로 갈아타기입니다. 리스크는 적으면서 효과는 좋은 이 방법을 통해 누구나 내 집마련을 할 수 있습니다.

 

타이밍은_기다림_어렵다

 

일단 관건은 상승기의 초반을 잡는 것입니다. 이번에 올 부동산 상승기는 금리와 직접적으로 연관되어 있음으로 상대적으로 맞추기도 쉽습니다. 경제가 살아나거나 혹은 폭락하여 금리가 충분히 낮아지면 다시 유동성이 풀리게 됩니다. 그 타이밍에 맞춰 내가 고른 TOP3의 후보군중 무리 되더라도 가장 비싼 아파트를 매수합니다.

 

여기서 내 집마련이 끝나는 것은 아닙니다. 상승기가 오면 무섭게 가격이 오르는 것을 느낄 수 있을 것입니다. 그중 적당한 시점에서 다른 TOP3 단지중 가격이 덜 오른 단지로 갈아타는 것입니다. 즉 거주하고 있는 집을 팔고 안 오른 집을 사는 과정에서 운이 좋다면 대출금을 거의 상환한 채로 내 집마련을 할 수 있습니다. 

 

이 방법만이 리스크를 최소화하면서 만족스러운 내 집마련을 할 수 있는 방법이라 생각합니다. 만약 중간에 내 예측이 틀려 예상과는 다른 결과가 나오더라도 실거주 집에서 대출을 갚으며 살 수 있으며, 조금의 공부와 약간의 운만 따른다면 거의 공짜로 내 집마련을 하는 경우도 있습니다. 저 역시 이러한 방법을 사용해 내 집마련을 시작했으니 이론적인 방법이 아니라고 확실하게 말할 수 있습니다. 여러분도 꼭 간단하면서도 안전한 방법을 사용해 내 집마련에 성공하시길 바랍니다.