서울 입주 물량 분석 (2024~2025~2026)

서울의 입주물량이 부족하다고 합니다. 어찌 보면 당연합니다. 이전 정권에서 부동산 폭등을 막기 위해 연일 강력한 대책과 입주허가를 막아왔고, 하필 인플레이션의 영향으로 공사비가 폭등했습니다. 두 사건이 맞물린 결과 일어난 유례없는 입주절벽을 분석해 보겠습니다.

 

서울 입주물량

아파트는 통상 건설하는데 3년 정도 걸립니다. 이전에는 건설 허가를 통계로 그 이후의 입주물량을 분석하고는 했지만 지금은 적용하기 어렵습니다. 왜냐하면 건설비가 너무 폭등한 관계로 웬만하면 이윤이 남지 않는 상황이기 때문입니다. 사람들 역시 압도적으로 싼 가격이 아니라면 청약을 하지 않고 있습니다.

 

지금까지 나온 입주물량을 분석해 보겠습니다. 아래 표에서 보시다시피 서울 전체적으로 입주물량은 없는 상태입니다. 거의 전멸에 가까운 숫자입니다. 다만 부동산에서 의미 있는 지역으로 2025년에 강동구와 동대문구에서 어느 정도 입주가 있습니다.

서울의 구역별 입주물량

서울 입주물량 분석

데이터는 데이터이고 이를 분석하는 것이 더욱 중요합니다. 여기서 여러 사람의 의견이 갈릴 수 있겠습니다. 사람들은 입주물량이 적으니 부동산 상승요소라고 이야기합니다. 하지만 저는 그렇게 보지 않습니다. 이는 전세의 상승요소일 뿐입니다. 왜냐하면 공급이 줄어드는 만큼 수요 역시 줄어들었기 때문입니다.

서울 매매/전세/입주물량 그래프

 

위 사진은 제가 만든 그래프입니다. 파란색은 매매가격을 빨간색은 전세가격을 나타냅니다. 그리고 아래 그래프는 입주물량을 나타냅니다. 해당 연도를 살펴보겠습니다.

• 1991~1995 : 매매는 하락 + 전세는 상승 + 입주는 감소/부족
• 2009~2014 : 매매는 하락 + 전세는 상승 + 입주는 감소/부족

1990년이라면 노태우 대통령이 부동산 가격을 잡기 위해 1기 신도시를 만들었던 시기입니다. 서울의 부동산은 입주가 적었지만 경기도는 폭등하였으니 제외하겠습니다. 하지만 2009년에는 무슨 일이 일어났을까요? 그동안 급등했던 피로감을 느끼는 도중 미국에서 서프라임 모기지사태가 발생했습니다.

2011년 부동산 헤드라인 뉴스

 

한국의 중소건설업체는 연쇄 도산 했고, 정부는 전국의 규제를 풀었습니다.
부동산 세금 역시 대폭 완화했으며 역전세난이 본격화 됐습니다.
수도권의 신도시는 분양을 연기하느라 바빴고, 정부의 6번의 대책에도 부동산 가격은 추락하기만 했습니다.
이 시기 버블세븐이라 불린 용인 수지는 40%가량 하락했습니다.

 

재미있지 않나요? 다시 말하지만 2023년이 아닌 약 10년 전 이야기입니다. 즉, 아무리 공급이 모자라도 수요가 그 이상으로 줄어드는 경우도 있다는 증거입니다. 앞으로는 미래를 예견할 수는 없습니다. 하지만 과거로 배울 수는 있습니다. 일부만 해석하기보다는 전체적인 해석이 중요해지는 요즘입니다.

 

서울과 경기도 인천은 사실상 같은 생활권을 공유하는 지역으로 공급물량 같이 살펴봐야 합니다. 충분히 이동이 가능한 지역들 이기 때문입니다. 수도권의 입주물량은 다음 포스팅으로 이어서 작성하겠습니다.