인구 감소와 집값 전망

인구감소와 부동산 집값의 관계는 어떻게 될까요? 인구가 줄고 있는 현상을 우리보다 먼저 격은 일본의 경우는 어떻게 됐을까요? 실거주던 투자던 간에 앞으로 부동산 시장의 예측이 중요할 것으로 생각됩니다.

 

인구감소

우리나라는 현재 급격한 인구감소 중입니다. 문제는 감소 자체보다는 감소되는 속도입니다. 현재 출생자 수를 보면 1980년대에 비해 딱 절반의 신생아가 태어나고 있습니다. 이처럼 급격한 수요의 감소는 언제 영향을 나타내게 될까요? 2000년이 넘어가면서 출생자가 급격히 줄어드는 것을 이전 포스팅에서 언급한 바가 있습니다.

 

출산율(출생자 수)과 부동산 전망

출산율(출생자 수)와 부동산 전망

이들이 만 30세가 되려면 2030년이 될 것이고 만 40세가 되려면 2040년이 될 것입니다. 보수적으로 생각할 경우 5년 후부터는 지금과는 다른 환경이 펼쳐질 것으로 생각됩니다.

 

집 값

일본의 경우 출산율은 우리나라보다 높습니다. 다만 인구가 감소되기 시작한 시점은 우리나라보다 먼저일 뿐입니다. 하지만 높은 노인연금 때문에 인구 측정이 제대로 안되고 있습니다. 연금을 타려고 사망신고를 미루기 때문입니다. 게다가 아날로그적 행정 때문에 약간의 오차가 더 생길 수 있습니다. 이러한 점을 감안하고 생각해 봐야 합니다.

일본과 동남아 국가 출산율

이렇게 먼저 인구감소를 시작한 일본의 경우 생활환경이 좋지 않거나 일자리가 없는 지역의 경우 빈집이 넘치고 있습니다. 하지만 도쿄를 비롯한 수도권의 경우 이미 전고점을 넘어 집값이 폭등하고 있습니다. 외각 지역은 공동화가 일어나고 도심에 인구는 집중화 현상이 일어나고 있습니다.

일본 수도권의 집값은 폭등하고 있다.

최근 상승장을 돌이켜 봐도 인구 30만 이하의 중소지방은 집값의 한계가 느껴지고 있습니다. 덜 올라가고 빨리 떨어지는 폭이 과거보다 심해진 것입니다.

 

정부 역시 인구의 절반이상이 살고 있는 수도권의 집값이 폭등하기를 바라지는 않지만 떨어지는 것은 더욱 바라지 않습니다. 떨어지는 폭이 과하다 싶으면 부양책을 바로 내놓고 있습니다. 둔촌주공 살리기가 그 예라고 볼 수 있겠습니다. 이 과정에서 지방의 매력도는 더욱 떨어지게 됩니다.

 

대응방안

내년이면 GTX 공사가 완료되고 수도권의 범위는 더욱 넓어지게 됩니다. 이 모든 중심에는 강남이 자리 잡고 있습니다. 다시 말해 강남에 가기가 더욱 편해졌다는 말이 됩니다. 그러니 새로 생길 직장은 강남에 자리 잡는 것이 더욱 유리할 것입니다. 직장이 많아지니 강남의 가치는 더욱 올라가고 집값에 반영되겠네요. 무한반복 입니다.

 

이와 같은 빈익빈부익부의 현상은 강남의 입지를 더욱 탄탄하게 만들 것이며 집값 역시 결국은 미국이나 홍콩 같은 슈퍼리치만의 동네를 만들 것입니다. 젠트리피케이션(못 사는 사람들이 올라간 집값 때문에 쫓겨남)도 일어나게 될 것입니다.  뉴욕 센트럴 파크 고급 주상복합 아파트가 3000억이라는 점을 고려해 볼 때 강남의 상방은 열려있다고 생각해 볼 수 있습니다.

수도권 인구 집중

 

그러니 이제는 진짜 가치 있는 부동산만을 매수해야 할 때입니다. 무리하지 않는 선에서 가장 가치 있는 집을 사야 합니다. 비교해서 저평가된 B급 입지보다는 누구나 인정하는 A급 입지가 가격을 더욱 벌릴 것입니다. 서울의 경우 A와 B급지까지 경기도의 경우 A급지 광역시의 경우 A+급지만 매수하는 것이 장기적으로 볼 때 후회하지 않을 선택이라고 생각합니다.