원주 기업도시 임장

원주 기업도시는 지속적으로 실거주자의 높은 만족도를 얻으며 전세가가 지속적으로 올라갈 지역입니다. 왜 그렇게 생각하는 지를 임장을 다녀온 후에 분석하고 전망해 본 뒤 정리해 글을 올립니다.

기업도시의 구성

강원도 원주시는 35만 명의 사람들이 거주하고 있습니다. 또한 매년 도시의 인구수는 늘어나는 성장 중인 도시입니다. 원주의 주요 지역으로는 무실동과 혁신도시 그리고 기업도시가 있습니다.

원주 기업도시는 강원도 지정면에 있습니다. 규모는 160만 평이며 인구는 1만 2000세대입니다. 이는 원주의 대표라 뽑을 수 있는 무실동 98만 평과 혁신도시 108만 평에 비교해 가장 큰 규모입니다. 강원도에서 유일하게 100만 평 이상의 도시가 2곳인데 둘 다 원주에 모여 있습니다.

원주의 핵심지는 무실동입니다. 상권과 기반시설이 발달되어 있지만 오래된 아파트가 많습니다. 그리고 혁신도시는 무실동과 이어져 있어 어느 정도 인프라를 공유하고 있습니다만 도시 구성이 안 좋다는 평이 많습니다.

그러한 이유로 기업도시의 평 단가는 높은 편입니다. 새 아파트로만 구성되어 있어 전반적으로 인기가 고른 편입니다. 기업도시는 깔끔한 도시 구성과 대규모 공원을 가지고 있지만 지리적으로 무실동과 떨어진 특성이 있어 장점이 될 수도 단점이 될 수도 있습니다.

임장 시 느낀 점과 중요점을 지도로 표기하겠습니다.

원주 기업도시 임장후 분석결과를 표시한 지도

또한 비슷한 연식의 새 아파트로 구성이 되어 있으며 임대아파트가 없다는 특징이 있습니다. 도시의 평균 연령이 또한 35세로 굉장히 젊으며 이는 전세 거주자 중 대부분이 매수 수요로 바뀔 수 있다는 것을 의미합니다.

기업도시 학군

드디어 기업고등학교가 2025년 개교합니다. 이 정도 규모의 신도시에 고등학교가 없는 것이 더 이상했습니다. 중요한 것은 기업고등학교에는 남들이 모르는 엄청난 호재가 숨어있다는 것입니다. 바로 기업도시는 지정"면"이라는 사실입니다.

이는 비 평준화 단일 학군제를 의미합니다. 쉽게 말해 농어촌 특별전형을 지원할 수 있는 조건을 말하는 것입니다. 거기에 지역 유일 고등학교라 다른 고등학교로 배정받을 일도 없습니다. 신도시 내 위치하며 농어촌 지원을 할 수 있는 고등학교가 생기면 주변 학군수요를 빨아들이게 됩니다. 예를 들면 송도처럼 말입니다.

송도 학군 형성 이유

송도 학군 순위

거기에 아까 말했듯이 임대 아파트가 없습니다. 원주 유일에 초, 중, 고등학교를 보도로 다닐 수 있는 지역이며 교고 평준화 예외 지역입니다. 수시가 더 힘들어지는 환경에서 농어촌 특별전형은 더욱 중요해질 수밖에 없습니다. 이런 지역에 과연 학군 수요가 안 들어올 수 있을까요?

무실동에 거주하는 학군 수요는 새 아파트에 학군지로 변모할 기업도시로의 이주를 매력 있게 생각할 것입니다. 단기로 보실 분에게는 호재가 아니지만 장기로는 무엇과도 비교할 수 없는 호재입니다.

기업도시 일자리

현재 기업도시는 공사가 진행 중인 곳이 많습니다. 이미 입주한 진양제약, 인성메디칼, 삼익제약 외에 디지털 헬스케어 지원센터를 포함해 공장부지와 상가 등을 포함하면 7000여 명의 종사가가 추가로 들어올 수 있습니다. 이들이 기업도시에 새로운 수요가 되면 전세수요가 탄탄해지고 이는 곧 매수 대기수요가 됩니다.

2024년부터 본격적으로 입주를 시작할 기업들은 원주 의료기기 테크노밸리, 친환경 디지털 헬스케어 산업 지원센터와 지식산업 센터 등으로 예상됩니다.

또한 이미 활성화되어있는 소금산 그랜드밸리와 연계하여 관광레저형 기업도시 개발산업에 포함된 상태입니다. 이 사업이 진행되면 민간 관광 개발이 진행되면 추가 수요가 발생할 수 있습니다.

부론 산업단지는 2022년에 준공 예정입니다. 이는 기존의 사업단지가 모자라 추가 확장하는 곳으로 여기서 발생하는 아파트 수요가 원주에 영향을 줄 수 있습니다.

레저타운의 개발도 활발합니다. 이미 진행하고 있거나 계획 중인 골프장 관련 실설에는 오크밸리 리조트와 동서울 레스피아 CC, 문막 더네이처 관광단지, 루첸 관광단지, 남한강 CC 등이 있습니다. 이렇게 골프장 개발이 많은 이유는 수도권에서 가깝고 공기가 좋기 때문입니다. 하지만 여기서 발생하는 일자리 수요는 원주로 몰리게 될 것입니다.

아직 이야기만 나온 GTX-A 연장은 호재라고 생각하지도 않지만 원주는 수도권, 특히 판교와 철도 연결이 잘 되어있고, 재택근무가 보편화되는 사회 트렌드로 봤을 때 비싼 수도권의 대안으로 선택하기 좋습니다. 심지어 주변에 골프장도 많아 워라벨을 중요시하는 사람들에게 좋은 선택지가 될 것입니다.

 

기업도시 문제점

호재만 잔뜩 적어놓은 제 글의 문제점은 장기적인 호재라는 것입니다. 특히 기업과 상가의 입주는 넉넉히 3년 이상을 기다려야 호재입니다. 이는 단타를 하는 분들에게는 전혀 소용이 없을 것입니다.

단기적인 분석을 해보자면 입주물량은 특별히 걱정할 것이 없습니다. 그래서 폭락의 걱정은 하지 않아도 될 것 같습니다. 하지만 다른 지방 대도시가 규제 해제가 된 점을 고려해 보면 투자의 범위가 넓어졌습니다. 투자 메리트가 줄어들었다는 이야기입니다.

예) 전주 부동산 전망 (투자 지역 선정 방법)

전주 부동산 전망 (투자 지역 선정 방법)

하지만 이번 신혼부부 버팀목 전세대출 한도가 3억으로 상향되어서 원주 기업도시에게는 호재로 작용할 것 같습니다. 아무래도 전세 범위가 거의 포함되는 만큼 어느 정도 올라간 월세 수요가 다시 전세로 돌아올 수 있을 것입니다. 그리고 돌아온 전세수요는 다시 매매값을 밀어 올리게 될 것입니다.

그리고 다른 문제점은 주변에 남는 땅이 많아 추가 신도시 개발이 가능하다는 점입니다. 하지만 그 정도 추가 신도시는 10년 이상의 장기 프로젝트일 테고 우리에게 충분히 대비할 시간을 줄 것입니다. 알고 있는 악재는 악재가 아니듯이 말입니다.

결론

결론은 쉽습니다. 인구수가 비슷한 규모인 진주 혁신도시 아파트 가격을 비교해 봤을 때 아직도 저평가되어있음을 알 수 있습니다. 진주 혁신도시에 대방 노블랜드 더 캐슬 34평이 6억 초반이라는 점을 봤을 때 원주 롯데캐슬 골드파크는 4억 초반입니다.

입지와 일자리를 고려하더라도 춘천보다 아래라고 생각하지 않습니다. 즉, 지금도 저평가 상태이지만 학군이 생길 지역이라 실패하기 어렵다는 결론을 내렸습니다. 이번 하락장에 매력적인 가격의 물건이 있다면 장기투자를 계획하신 분에 있어 추천하겠습니다.

마지막으로 강원도는 모든 지역이 규제로 묶여도 제일 마지막까지 묶이지 않는 지역이라 자금 환급에도 유리한 면이 있습니다. 참고로 제가 매수한 후 하는 추천은 아니며, 지인을 따라 임장을 다녀온 뒤 적는 글임을 밝히겠습니다.

2024년 추가 작성

2024년 의대증원 이슈가 한창입니다. 다시 생각해 봐도 원주는 지방중 몇 안되는 수도권 출퇴근 가능지역 입니다. 거기에 경쟁률도 가장 약해 보입니다. 장기적으로 지금의 가치보다 높아질것으로 보이는 기업도시에 관심가지는것도 좋아보입니다. 관련 이슈에 대해 포스팅을 했으니 참고하시길 바랍니다.

 

 

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