부동산 공동명의 양도세 신고 방법(홈택스 셀프신고)

부동산을 취득하거나 매도할 때는 신고 후에 세금을 납부해야 합니다. 하지만 세무사에게 위임하자니 수수료가 아깝습니다. 막상 해보면 간한단 부부 공동명의 양도세의 셀프 신고 방법에 대해 알아보겠습니다. 홈택스를 이용하여 집에서 저녁 시간에도 할 수 있습니다.

 

다만, 부동산을 취득할 경우에는 업무시간 내에 세무서와 시청을 다녀야 하고 잘못된 서류가 있는 경우 재방문을 해야 하기도 합니다. 그래서 직장인의 경우 할 수 있더라도 법무대리인을 통해 진행하는 것도 좋습니다. 역경매 방식을 이용한 법무통이라는 어플을 추천합니다.

 

 

부동산 양도세 신고방법

부동산 양도세 신고는 크게 다음과 같은 절차로 이루어집니다. 1, 2번만 작성하면 3번은 홈텍스가 계산해 줍니다.

1. 양도차익 계산하기
2. 양도차익 - 장기보유공제 - 기본공제
3. 과세표준 * 세율 - 누진세액

복잡해 보이지만 사실 영수증 몇 개만 챙겨서 입력하는 끝나는 단순한 작업입니다. 계산은 홈택스에서 해주기 때문에 굳이 알필요도 없습니다. 일단 홈택스에 로그인을 해 양도세 버튼을 누르겠습니다.

양도세 셀프 신고 시작

 

 

양도세 셀프신고 준비서류

• 매수 매매 계약서
• 매도 매매 계약서
• 매수 중개수수료 현금영수증
• 매도 중개수수료 현금영수증
• 매수 법무사 수수료 영수증
• 법무사를 이용 안 한 경우(인지대, 취득세등의 영수증)

부부 공동명의인경우 중개수수료 현금영수증을 받을 때에도 나누어 받는 것이 좋습니다. 왜냐하면 작은 차이로 누진구간이 달라질 수도 있기 때문입니다. 절세는 하면 할수록 기분이 좋습니다.

 

공동명의 인경우 종이에 매수금액과 매도금액등을 1/2로 나누어 정리해 둡니다. 이게 은근히 안 하면 헷갈립니다.

매수금액		매도금액		등기비(법무사or셀프)	매수 중계수수료	매도 중계수수료	취득세
-원		-원		-원	-원	-원	-원
1/2금액		1/2금액		1/2금액	1/2금액	1/2금액	1/2금액

 

 

(공동명의) 양도세 신고

먼저 양도세 신고하기 버튼을 눌러줍니다. 직관적인 버튼입니다. 우리도 신고하고, 증빙서류를 제출하고, 세금을 납부하겠습니다.

양도세 셀프신고 시작

보통의 경우 1개 부동산 양도 간편 신고를 하면 됩니다. 그런데 일반신고와 거의 똑같은 것은 함정입니다. 추가로 여기서 더 어려워지는 경우 저라면 세무사에게 위임하겠습니다.

부동산 양도세 셀프신고

 

먼저 매도인(나)의 기본정보를 입력합니다. 매도 잔금일의 날자와 핸드폰 정보 등만 입력하면 되기 때문에 간단합니다. 그다음 순서인 양수인의 정보도 마찬가지로 간단히 입력해 줍니다.

양도세 홈택스 셀프

 

 

양도 차익 계산하기

이제 양도차익을 계산해 세액계산서를 입력할 차례입니다. 아파트라면 일반주택에 해당되니 체크해 주시고, 2년이 넘었다면 기본세율에 해당됩니다. 양도 중과세에 해당되는 투기과열지구의 물건이라면 해당 세율을 골라주시면 되겠습니다.

양도세 공동명의 신고

공동명의의 경우 2번의 신고를 똑같이 반복해야 합니다. 양도일자와 취급일자도 맞게 작성해 줍니다. 양도 면적과 건물 면적은 계약서를 참고해 그대로 적으시면 됩니다.

부동산 양도세 셀프

 

 

양도세 장기보유 특별공제

이제 빨간 네모칸만 작성해 주시면 끝납니다. '취득가액 및 필요경비'는 따로 설명하기로 하고 장기보유 특별공제 계산기는 꼭 적용하시길 바랍니다. 다주택자도 3년 이상 보유했다면 양도세를 감면받을 수 있습니다. 장기보유 특별공제 계산기를 누르면 다음과 같은 창이 나옵니다.

장기보유 특별공제 계산기

1 주택자가 아닌 경우 장특공제(30% 한도)를 받고 실 거주까지 하는 1 주택자의 경우 거주기간 공제가 포함된 장특공제(80%)를 선택하시면 됩니다. 계산한 다음 확인 버튼을 눌러야 적용이 됩니다. 그리고 장특공제가 안 되는 경우는 다음과 같습니다.

양도세 장특공제 배제

 

 

양도세 양도소득 기본공제(부동산/해외주식)

그리고 양도소득세 기본공제에는 250만 원인 2,500,000을 입력합니다. 1년에 한 채를 매도하는 경우에 해당되겠습니다. 혹시 해외주식의 1년 양도 기본공제도 250만 원 이기 때문에 헷갈릴 수도 있지만 둘은 별개입니다. 부동산 기본공제 250만 원과 해외주식 양도세 기본공제 250만 원을 동시에 받을 수 있습니다.

 

 

양도세 취득가액 및 필요경비 입력

단독명의의 경우 모든 금액을 그대로 쓰고 공동명의인 경우 반만 씁니다. 즉, 취득가액도 절반 매도가액도 절반입니다. 법무사 수수료도 절반, 취득세와 중계수수료도 모두 절반만 적습니다. 실수가 없게 하기 위해 앞서 설명드린 표로 만들어 놓는 것이 편리합니다.

양도세 필요경비

 

전부 주요 경비에 있습니다. 물론 새시등의 공사를 한경우에도 경비처리를 할 수 있습니다. 일반적인 경우 다음과 같은 영수증 처리를 합니다.

1. 매수 매매 계약서
2. 법무사 영수증
3. 취등록세
4. 매수 중계 수수료 현금영수증
5. 매도 중계 수수료 현금영수증

법무사 영수증에서 취득세와 교육세를 제외한 모든 금액을 적어주시면 됩니다. 빠진 금액은 취득세란을 따로 만들어 등록합니다.

 

셀프로 등록한 경우 기타 경비에서 인지대와 채권매입비용 등을 등록합니다.

법무사 영수증

 

취등록세의 경우 취득세로 갈음해도 상관없으며, 법무사 영수증의 경우 내용에 포함된 다른 영수증은 증빙하지 않아도 괜찮습니다. 중계 수수료 현금영수증을 분실한 경우 재발급은 가능하지만 최근 3년까지만 조회가 가능합니다.

 

 

현금 영수증 재발급

영수증을 분실한 경우 홈택스에 접속해 있으니 바로 접속해 줍니다. 다음과 같이 소비자용 현금영수증 조회를 눌러줍니다. 정상적으로 조회가 됐다면 반드시 해당 현금영수증을 체크해 주어야 다운로드할 수 있습니다. 출력을 누른다은 PDF파일로 받습니다.

양도세 현금 영수증

 

 

서류제출 및 세금납부

양도세 서류

 

이상으로 양도소득세 신고가 끝났습니다. 이제 방금까지 작성에 관련된 모든 서류를 제출합니다. 국세청의 기본 양식은 PDF파일로 제출하는 것이 좋습니다. 집에서 핸드폰 카메라로 찍은 경우 변환해서 제출합니다. 아크로벳 공식 사이트에서 무료로 파일을 변환할 수 있습니다.

 

https://www.adobe.com/kr/acrobat/online/convert-pdf.html

PDF 변환 툴: 온라인에서 무료로 PDF변환 - PDF로 변환 | 어도비 애크로뱃 (Adobe Acrobat)

 

 

양도세 납부하기

모든 작업이 끝났습니다. 수고하셨네요. 하지만 마지막 관문이 남아있습니다. 세금 납부하기를 누르면 지방소득세를 추가 신고해야 한다고 나옵니다. 안내에 따라 신고하기를 누르면 양도세의 10%의 금액이 지방세로 신고됩니다. 양도세는 국가에 내는 세금이고 지방세는 지자체에 내는 세금입니다.

 

아무튼 이제 계좌이체를 통해서 양도세와 지방세를 가상계좌로 납부해 주시면 됩니다. 공동명의인 경우 배우자의 이름으로 한 번 더 작업하시면 되겠습니다. 이상으로 부동산 공동명의 양도세 신고에 대한 포스팅을 마치겠습니다.