부동산 반등 조건 TOP3

이번 부동산 하락으로 전 국민이 힘든 시기를 보내고 있습니다. 무주택자는 높아진 물가와 내 집마련 타이밍에 대한 고민으로, 1 주택자는 늘어난 금리부담 때문에, 그리고 다주택자는 역전세로 인해 괴로운 나날을 보내고 있습니다. 모두가 지긋지긋해하는 하락장의 반등조건을 알아보겠습니다.

 

1. 금리의 하락

이번 하락장의 주된 원인은 연준의 급격한 금리상승 때문입니다. 연준의 금리인상으로 인해 한국 역시 금리를 따라 올릴 수밖에 없게 되었고, 많은 사람들은 높아진 전세자금 대출금리가 부담되자 월세를 선호하게 되었습니다. 왜냐하면 집주인에게 내는 월세가 은행에 내는 대출 이자보다 저렴해졌기 때문입니다. 하지만 월세의 과도한 쏠림현상이 오랜 기간 지속되자 월세가격은 올라가고 전세가격이 내려오게 되었습니다. 그 상태에서 전세 대출 금리가 조금 낮아지자 다시 저렴한 전세로 수요가 몰리는 현상을 보여주고 있습니다.

 

이처럼 복합적인 상황으로 인해 다시 전세가 반등하는 모습을 보여주고 있지만 본질적인 원인인 금리가 다시 낮아지기 까지는 의미 있는 회복을 보이기는 어려워 보입니다. 전문가들의 공통된 의견으로는 올해 하반기 혹은 내년 상반기에 금리가 고점을 찍고 하락할 것으로 예상하고 있으며, 그때가 되면 전세가 다시 제자리를 찾으며 매매가 역시 밀어 올리게 될 것으로 예상합니다. 이러한 이유로 연준의 금리 스텐스가 우리가 지켜봐야 할 가장 중요한 부동산 반등조건입니다.

 

 

2. 다주택자 규제 철폐

그렇다면 금리의 상승이 멈추고 하락을 하게 되면 바로 부동산 가격이 반등할 수 있을까요? 다시 부동산이 상승하려면 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많아야 합니다. 그러나 1 주택자는 1채를 파고 1채를 사야 하기 때문에 수요/공급에 영향을 미치지 못합니다. 그러니 열쇠는 무주택자와 다주택자가 들고 있는 것입니다. 

 

무주택자가 집이 없는 이유는 선택 혹은 능력의 이유일 것입니다. 다시 말하자면 집을 사고 싶어도 못 사거나 부동산은 계속 우하향 할 것이라 믿기 때문에 매수하지 못하는 것입니다. 통계청의 자료에 따르면 전국의 43% 정도가 무주택자라고 합니다. 이중에 선택적으로 집을 사지 않는 사람은 얼마나 되고 그중 몇 명이나 매수로 마음을 돌리게 될까요? 저는 얼마 되지 않을 것으로 확신합니다.

 

지금 약간 살아난 매매량은 대부분 실거주자의 거래량입니다. 다주택자는 13.2%의 취득세를 내고 추가 매수를 하기엔 어려운 시장이기 때문입니다. 그러한 이유로 지금 같은 매수세는 지속되기 힘듭니다. 결국 의미 있는 반등을 이뤄내기 위해서는 자금을 동원할 수 있는 다주택자의 규제가 풀려야 하며 위에서 설명했던 금리의 하락과 다주택자의 규제가 철회가 동반되어야 시장이 상승할기 위한 최소의 조건을 만족하게 된다고 생각합니다. 그래서 다주택자의 규제 철폐가 반등 시점

의 두 번째 필수 조건입니다.

부동산_반등

3. 공급량

마지막 조건은 필수 조건은 아니지만 선택조건입니다. 바로 공급량입니다. 금리가 하락해 전세가 올라가고 다주택자의 규제가 없어진다 해도 전국의 모든 부동산 가격이 동시 상승하지는 않을 것입니다. 서울과 세종처럼 사람들의 끊임없는 욕망이 있는 도시는 영향을 크게 받지 않지만 대부분의 도시는 공급이 부족한 도시부터, 그리고 집값 하락이 심했던 도시부터 상승하게 될 것입니다. 고점대비 40% 심하면 50%까지 하락된 아파트가 있다면 상승의 우선 요소를 갖추고 있다고 볼 수 있겠습니다. 왜냐하면 그래야 매수자 입장에서는 매력적인 가격과 조건을 갖춘 매물이 될 것이기 때문입니다.

 

그러니 금리와 정부의 규제 철폐를 지켜보면서 공급이 부족 지역이 부동산 반등을 먼저 하게 될 것이라고 결론 낼 수 있습니다. 시장의 뉴스와 잔가지 같은 정책의 변화도 중요하만 본질이라고 생각할 수 있는 이와 같은 3가지 조건을 지켜보는 것이 좋을 것 같습니다.