인구 감소와 부동산

 한국의 인구가 감소하고 있다는 사실을 잘 알고 계실 겁니다. 그러한 결과로 인해 결국 집을 살 사람이 부족해지고, 당연히 부동산은 하락한다고 하는데 맞는 말일까요? 감정을 배제하고 팩트만 살펴보겠습니다. 

 

인구감소의 현실

대한민국의 출산율은 0.8 정도이고 그마저 매년 낮아지고 있습니다. OECD국 가중 유일하게 1.0 이하의 출산율을 보이고 있으며, 인구수를 유지하기 위한 출산율이 최소 2.1 임을 생각해 볼 때 0.8은 매우 심각한 수치입니다. 심지어 올해의 예상 출산율은 0.7대로 예상하고 있습니다.

 

비단 우리나라만의 문제는 아닌지 선진국의 예를 보겠습니다. 일본 1.3, 미국 1.6, 프랑스 1.7, 독일 1.5입니다. 심지어 이스라엘은 2.9, 터키 1.8로 OECD국가 중 압도적 꼴찌를 차지하고 있습니다. 안타까운 현실이지만 사실을 직시하고 넘어가겠습니다.

 

 

부동산의 영향인자

그렇다면 부동산 가격을 결정하는 것에는 무엇이 있을까요? 적확한 결정인자를 알아본다면 부동산 가격의 미래를 점치는데 도움이 될 것입니다. 결정인자는 시기에 따라 영향력이 바뀔 수 있지만 영향을 미치는 인자 자체는 변하지 않습니다. 저는 다음과 같이 분류해 보겠습니다.

1. 수요(=집을 사려는 사람이 많아지는가)
2. 공급(=집을 얼마나 짓고 있는가)
3. 멸실주택(=자연적으로 못살게 되는 집이 얼마나 있는가)
4. 금리&정책
5. 인플레이션

간단하게 적어봤지만 이렇게나 많은 영향인자가 있네요. 하니씩 살펴보겠습니다. 길게 봤을 때 인구수가 줄면 수요 자체가 작아집니다. 하지만 거기에 맞춰 공급도 작아질 것입니다. 팔리지 않는 집을 지을 필요는 없으니 말입니다. 거기에 비해 멸실주택은 시간의 흐름에 따라 일정량을 유지할 것이며 금리와 정책은 시장에 따라 혹은 정권에 따라 수시로 변할 것입니다. 늘 그랬듯이 말입니다.

 

부동산_인플레이션

그리고 마지막 인플레이션은 자본주의가 존재하는 한 영원히 지속될 것입니다. 인플레이션이란 물가의 상승이고 현금가치의 하락이며 대출의 실질 부담 감소입니다. 거기에 언제까지 지속될지 모르겠지만 경제 위기가 오면 돈을 찍어(양적완화) 위기를 모면하고 있기 때문에 자산의 가치는 똑같아도 명목가치(표시되는 가격)는 계속 올라가는 것이 맞습니다. 

인구감소와 부동산

멸실주택은 컨트롤할 수 없는 인자이고 금리와 정책은 항상 오르내리기를 반복합니다. 그러니 우리가 생각해야 할 점은 낮아지는 수요를 공급이 얼마나 따라 맞춰줄 것인가 혹은 물가가 상승할 것인가 하락할 것인가입니다. 우리나라의 부동산은 평균적으로도 물가보다 높은 상승률을 보여주었으며, 사람들이 선호하는 아파트의 경우에는 월등히 높은 상승률을 보여주었습니다.

 

부동산이란 자산이면서도 실거주 가치를 지닌 필수품입니다. 그래서 전 국민이 직접 혹은 간접적으로 연관이 있을 수밖에 없고 전부의 개입도 심한 편입니다. 이처럼 자타가 공인한 중요 재화인 부동산은 과연 장기적으로 오를까요? 내릴까요? 분명 지방과 수도권이 다를 것이고 빌라와 아파트가 다를 것입니다. 학군지와 환락가도 차이를 보일 수 있을 것입니다.

 

그러나 확실한 것은 인구가 줄어든다고 해도 전쟁 같은 이슈로 급격한 인구절벽 현상을 보이지 않는 이상 공급도 그에 맞춰 줄 것이고 물가는 계속 오를 것입니다. 사람들이 선호하는 부동산은 굳건할 것이며 양극화는 심해질 것입니다. 왜냐하면 매년 발표되는 통계청의 자료에 의하면 소득의 격차가 매년 심해지고 있기 때문입니다. 결국 소득 수준이 높은 사람들은 따로 군락을 형성하며 그들만의 리그를 만들고 그 결과로 부동산의 양극화가 심해질 것으로 생각됩니다.

 

현재 과거의 유명했던 학군지가 몰락하고 전국의 5손가락 안의 학군지만 성장하는 모습을 보며 많은 생각이 듭니다. 인구는 줄어들고 지방대는 망하고 있지만 인서울은 여전히 어렵고  SKY는 예전보다 훨씬 많은 준비와 노력을 해야 갈 수 있습니다. 부동산을 학군처럼 단순히 수요과 공급으로만 생각하면 안 되지만 몇 가지 요소를 추가하면 충분히 생각해 볼 문제가 됩니다. 결국 인구감소와 부동산 문제도 이와 같은 방법으로 생각해 보면 각자의 답이 나올 것이라 생각합니다.