동탄 단지 분석:용인 반도체 산단

반도체 국가 산단으로 용인이 지정됐습니다. 20년에 거처 진행되는 사업이지만 장기적으로 막대한 직장이 생길 것이므로 주변 부동산 서열에 막대한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 30% 이상 하락해 있는 동탄 신도시에서 새로운 변화가 올지 분석해 보겠습니다.

 

용인 클러스터 위치

국가에서 지정된 용인 클러스트는 예상 고용 유발인원만 160만 명입니다. 새롭게 유입되는 160만 명과 그 가족들은 거주지로 어디를 선호하게 될까요? 산단으로 지정된 용인시 남사읍을 살펴보면 공장이 들어올 수 있는 평지는 한 군데밖에 없습니다. 바로 저수지부터 서쪽으로 뻗어나가는 진위천 근처의 평지입니다. 그곳에 삼성전자에서 짓게 될 공장만 5군데입니다. 높은 연봉을 받게 될 사람들이 선택할 거주지는 바로 동탄입니다.

용인_반도체_클러스트_평지

 새롭게 약간의 거주지가 신설된다고 해도 기존도시를 따라잡기 힘든 것이 하나 있습니다. 바로 학군입니다. 높아진 상가 임대료는 학원가 형성을 방해하기 때문에 새로 생긴 도시일수록 학원가 밀집지역이 모자라게 됩니다. 만약 30분 거리 안에 깨끗하고 학원가 형성이 잘되어있는 곳이 있다면 매력적이지 않을까요?

동탄의 학군지 분석

동탄_학군_학원가_분석

동탄까지의 도로와 학원개수를 고려해 볼 때 크게는 6군데의 학군지를 찾을 수 있었습니다. 바로 반송동, 청계동, 동탄2동, 산척동, 목동, 영천동입니다. 여기서 말하는 학군지란 대치동 같은 전문 학군지는 아니지만 유해시설이 없고, 아이들을 키우기 좋은 지역을 뜻합니다. 6개 동의 투자매력이 있는 대장단지를 임의로 선택한 후 학원가 수, 출근시간, 전고점, 하락율, 갭가격을 엑셀로 만들었습니다.

동탄_학원_가격_분석

그중 학원수가 가장 작은 영천동과 추후에 늘어날 교통체증을 고려해 거리가 가장 먼 반송동, 동탄2동을 제외했습니다.

청계동이 출근시간도 얼마 차이 안 나면서 전고점 가격도 가장 높은 것이 좋아 보이지만, 남들도 제 생각정도는 알고 있다는 듯 갭가격 역시 가장 높습니다.

추천 단지 최종분석

위와 같은 분석으로 장기적인 관점에서 청계동이 좋아 보일지라도 기존 대장을 무시할 순 없습니다. 미래에 좋아질 지역보다 지금도 좋은 지역이 더 싸다면 고민할 필요가 없으니 말입니다. 자타공인 대장인 동탄역 롯데캐슬을 검색해 보니 최근매가 14억에 전세 5.5억으로 갭차이가 8억이 납니다. 미래가치도 좋고 백화점에 고급적인 인테리어까지 매력적이지만 제게는 너무 비싸 보입니다. 가치가 없는 것이 아니라 충분히 싸다고 느껴지지 않으니 제외하겠습니다.  8억의 갭이면 서울과 비교해 봐야겠네요.

 

동탄_반도유보라

 

지금은 순위에서 밀리지만 장기적으로 좋아질 것이라 예상한 시범반도유보라 역시 바닥을 찍고 올라오려는 모습으로 보이지만 아직은 알 수 없다고 생각합니다. 높아진 금리가 빠르게 내려올 가능성은 거의 없기 때문에 장기적으로 고민해도 다시 한번 기회가 올 것으로 생각되기 때문입니다. 동탄역에서는 멀지만 학원과 상가접근성이 매우 좋으며 유동인구 또한 많다고 합니다. 초, 등, 고를 걸어서 갈 수 있고 공원이 가깝네요. 이렇게 오랜만에 와치리스트에 매물하나를 추가하며 오늘 포스팅을 마치겠습니다.

 

 

 

 

 

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부동산 반등 조건 TOP3

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용인 플랫폼시티(진행 정도, 입지, 투자 전망)

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