다주택자 주의할 점(그래도 추천하는 이유)

다주택자가 된다면 1 주택자 일 때와 바뀌는 점이 많습니다. 요즘 트렌드인 똘똘한 한 채를 선택하신 분도 많을 텐데요, 혹시라도 몰라서 후회하는 일이 없도록 다주택자가 될 때 주의할 점과 그럼에도 불구하고 다주택자를 추천하는 이유를 적어보겠습니다.

 

다주택자의 세금 그리고 규제

주택의 세금에는 크게 3가지가 있습니다. 취득할 때 취득세, 보유할 때는 재산세와 종부세 그리고 매도 시에 양도세를 내야 합니다. 다주택자로 진입 시 이 3가지 세금에 전방위적 부담이 더해지게 됩니다. 알고 있으면 대비할 수 있겠죠? 하니씩 알아보겠습니다.

 

종합부동산세

종부세율의 취지는 부자들이 내는 세금입니다. 그 기준은 2008년에 정한 세율을 아직도 따르고 있습니다. 그 당시 강남의 대장이었던 타워팰리스의 공시 가격이 10억이었고, 1가구 1 주택자는 9억의 상한선을 정해 그 이상은 부자라고 정의하고 추가 세금을 부담해 서민들의 복지에 사용한다는 취지인 것입니다. 하지만 현재 서울 전체 아파트의 평균 가격이 9억이 넘은 만큼 종부세 개편의 목소리는 높아지고 있습니다.

종부세율의 변화(출처.신한은행)

거기에 다주택자의 종부세는 주택수에 비례하여 세율이 달라지게 됩니다. 총 자산 10억 인 3 주택자 보다 총 자산 20억 인 1 주택자의 세금이 더 저렴합니다. 제 관점에는 20억 자산가가 더 부자라고 보입니다. 이렇게 보시듯 개인적 사정과 주거 공급자의 역할은 고려하지 않고 다주택자는 적폐라는 프레임을 씌운 결과입니다.

결과적으로 취득세 최고세율 12% 에 양도세 최고세율 86% 를 더하면 매년 내는 종부세는 적자입니다. 이러한 세금 개편의 결과로 전부 똘똘한 한 채를 선택하게 되었고 결과적으로 전세와 월세는 점점 줄어들어 도리어 서민이 고통받는 이상한 사회가 되어버렸습니다.

하지만 헌법재판소에도 재판이 들어갈 만큼 너무 과도하다는 의견이 많습니다. 역사적으로 이처럼 과도한 세금은 언제나 정상적으로 돌아갔습니다. 그리고 시장이 하락한다면 내수부양의 목적으로 가장 먼저 개편하는 것이 이 부동산 세금입니다. 그러므로 세금에 잘 알아야 하지만 절대적으로 영원한 건 없다는 사실 또한 알아야 합니다.

 

다주택자 양도세 중과

지금은 규제지역의 경우 2 주택은 10% 가산, 3 주택 이상은 20% 가산입니다. 하지만 얼마 전에도 발표한 것처럼 지방의 규제지역 전체를 풀어버렸습니다. 그렇게 된다면 지방은 다주택자의 양도세는 추가 규제가 없어진 샘입니다.

우리나라는 개방적 수출경제입니다. 이 말은 세계의 경제 위기를 결코 피할 수 없다는 말입니다. 수출의 위기가 온다면 내수로 경제를 부양해야 하는데 이때 가장 쉬운 방법이 관련 산업이 너무 많아 종합 선물 세트라고 부르는 부동산입니다.

지금과 같은 경기 침체가 올수록 정부의 규제는 풀릴 수밖에 없고, 여기서 우리가 알아야 할 점은 규제는 결코 영원하지 않다는 사실입니다.

 

다주택자의 취득세

취득세는 2020년에 전면 개편을 하여 징벌적 수준에 이르러 있습니다. 기존에는 3 주택까지는 1 주택자와 같은 취득세를 납부했습니다.

개인		조정지역	비조정지역
	1주택	1~3%
	2주택	8%	1~3%
	3주택	12%	8%
	4주택이상	12%	12%
법인		12%

제가 보기엔 취득세도 조만간 개편될 가능성이 높습니다. 하지만 얼마 전 지방의 규제지역이 대거 풀린 만큼 2 주택이라면 규제가 없는 것과 마찬가지로 보입니다.

 

1가구 1 주택 혜택 배제

1 주택자의 혜택이 있습니다. 다주택자가 된다면 이 모든 혜택을 포기해야 한다는 것입니다. 특히 장기보유 후 매도 시 시세 12억이 넘더라도 장기보유 특별공제를 80% 받을 수 있기 때문에 양도세가 극히 낮습니다. 그래서 많은 사람들이 평생 1채만 갖는 것이 유리하다고 생각합니다.

또한 일시적 1가구 2 주택제도를 활용할 수 있습니다. 규제에 따라 2년 혹은 3년마다 이사를 하며 비과세를 활용하시는 분도 있습니다. 부동산 상승기에는 비과세 혜택은 정말 달콤합니다.

또한 낮은 취득세 부과입니다. 1 주택자가 이사를 위해 2 주택을 구매한 경우 취득세 중과를 받지 않아 이사에 있어서 자유롭습니다.

연말정산 시 대출상환금으로 세제혜택을 받을 수도 있습니다. 일반적인 직장인이라면 세금에 관련해 알 필요가 없지만 다주택자가 되는 순간 세무서와 친해져야 합니다. 이 또한 단점이라고 볼 수 있겠네요

주변의 시선 또한 곱지 않습니다. 저는 개인적으로 임대인과 임차인은 윈윈 하는 구조여야 한다고 생각합니다. 각자의 이득을 최대한 살리어 살아가면 될 것인데 굳이 편을 가르는 순간 받지 않아도 될 스트레스와 필요 없는 소송이 난무하게 되었습니다. 이처럼 주변 사람들의 따가운 시선도 감내하여야 합니다.

너무 나쁜 점만 연이어 이야기하니 왜 다주택자를 선택하여야 하는지 모르시겠죠? 이 모든 것을 뒤집을 장점은 하나밖에 없습니다. 단 하나. 부자가 된다는 점입니다. 20억짜리 집에 사는 1 주택자와 자산이 15억 인 다주택자가 있다면 다주택자가 더 여유롭게 살 수 있습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

 

전세금 상승에 따른 추가 수입

이 모든 불리한 제도와 골치 아픈 법규를 이겨내며 다주택자가 되어야 하는 이유는 가장 쉬운 부자로 가는 길 이기 때문입니다. 똘똘한 1채로 아무리 효율 좋게 자산을 늘려도 내가 살고 있는 이상 매년 내야 하는 재산세와 종부세만 늘어날 뿐입니다. 월급에서 빼고 나면 생활비만 줄어들겠네요.

다주택자는 전혀 이야기가 다릅니다. 예를 들어 경기도 적당한 주거시설에 살면서 지방에 2~3채 추가로 투자한다면 종부세 대상도 아닙니다. 심지어 종부세가 개편된다면 추가 투자도 가능할 것입니다. 그러면 4년에 한 번 전세를 갱신한다고 가정하여도 매년 1채분의 전세 상승 금이 들어오게 됩니다.

우리는 상황에 따라 이 돈을 재투자에 사용할 수도 있고 아이의 학비에 쓸 수도 있습니다. 가족과 해외여행을 갈 수도 있고 대출을 상환할 수도 있겠죠. 이처럼 1 주택자의 집값이 오를 때 다른 집도 올라가게 됩니다. 남들만큼 증가한 자산을 심지어 쓸 수도 없는 것이지요. 그래서 2 주택자부터는 만들어낸 부를 사용할 수가 있게 됩니다.

과도한 취득세, 종부세, 양도세를 내더라도 이상의 수익을 내려고 부동산 투자를 하는 것입니다. 합법적인 절세를 하고 저평가된 지역에 투자하고, 그 과정에서 실거주자에게 양질의 임대를 해주면 되는 것입니다.

 

안정적 노후준비

저는 단기간 들어가서 매도하고 나오는 갭 투자는 선호하지 않습니다. 지역의 저평가 정도를 판단하고 길게 동행한다고 생각하는 중기 혹은 장기 투자를 선호합니다. 이럴 때의 장점은 언젠가 올 기회를 미리 선점하고 저가에 매수할 수가 있고, 장기로 보유함에 있어 큰 관리를 안 해도 됩니다. 즉 일상생활에 부담이 없다는 말입니다.

부를 이루어 가정이 화목하게 하고자 투자를 시작하는 것일 텐데 소중한 시간을 가족과 보낼 수 없다면 그건 결과와 과정이 바뀐 것 일 겁니다. 이렇게 손이 가지 않은 장기 투자를 하게 되면 양도 시 차익이 크게 되고 이는 노후에 큰 힘이 됩니다. 결코 1 주택자가 가지지 못하는 현금의 힘이지요.

 

결론

이처럼 다주택자가 가지는 단점과 장점에 관해 알아보았습니다. 이 모든 과정과 결정은 오롯이 본인이 감당해야 합니다. 내 직장의 업무 강도와 여유자금을 계산해 보시면 좋겠습니다. 거기에 가족과 보낼 행복한 시간과 추후 필요한 돈, 나의 의지와 노후 그리고 자녀의 미래까지 많은 것이 담겨있는 선택이 될 것입니다.

물론 처음은 두려울 것입니다. 떨리고 겁이 날 겁니다. 열심히 알아보시고 좋은 스승도 찾아보세요. 믿을만한 동료가 있으면 더 좋고요. 그래서 경제적 부를 이루셔서 좀 더 여유 있고 좀서 행복한 인생을 보내셨으면 정말 좋겠습니다. 물론 저도 그렇고요.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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