부동산 하락장 투자

부동산이 하락한 지 어느덧 1년이 지났습니다. 어느 전문가는 바닥을 찍었다고 말하고, 다른 사람은 아직은 추가 하락이 남았다고 합니다. 누가 맞는 걸까요? 사람은 감히 미래를 예측할 수 없는 동물이지만 대응은 할 수 있기 때문에 생각해보고자 합니다.

 

충분히 떨어졌는가

하늘 높은지 모르고 올라가던 주동산 가격은 충분히 떨어졌을까요? 20% 정도 하락한 매물을 매수한다면 안전마진은 확실히 확보한 것일까요? 역사를 모르면 미련한 것이지만 똑같은 역사는 단 한 번도 일어난 적이 없습니다. 과거에 이 정도 하락했으면 바닥이었으니 이번에도 바닥인 것인가요?

 

저는 모르겠습니다. 과거와 달라진 점이 너무 많기 때문입니다. 과거에 비해 금리는 너무 저렴했고 그래서 더욱 많은 사람들이 대출을 사용했습니다. 물론 장기적인 관점에서 세계경제는 저금리를 지향하고 있습니다. 하지만 과거에 비해 영끌족의 비중이 높아진 만큼 다른 결과를 가지고 올 수도 있습니다.

 

경기의 둔화

대한민국은 개방형 수출국가입니다. 그래서 내수가 딸리고 세계 경제에 크게 좌우받습니다. 산업통상자원부 산하 한국무역협회에서 발표한 자료를 보면 올해 들어 떨어진 수출금액을 볼 수 있습니다. 물론 5월까지의 통계이지만 단순계산만 해봐도 근 10년간 유례없는 하락이 될 것 같습니다.

대한민국_수출액_2023

과도한 물가 상승덕에 임금은 올라가지만 실질 임금은 떨어지고 있는데 쉽게 부동산이 반등할 수 있을까요? 물론 과도한 공포로 인해 오버슈팅한 하락은 회복하겠지만 아직 상승이라고 속단하기는 이릅니다.

 

그렇다면 관망해야 하는가

그렇다고 관망해야 할까요? 현금이 있다면 언제까지 들고 있어야 할까요? 부동산의 대세 상승은 언제 시작할까요? 우리는 확신할 수 없습니다. 다만 확실한 것은 지금의 부동산 시장은 어느 정도 하락했다는 점입니다. 경기도 안 좋은 시점에 실수요자만의 힘으로 시장이 살아나기에는 무리가 있습니다. 결국 다주택자의 시장 진입시점이 대세 사승의 초입이라고 볼 수 있습니다.

 

하지만 아직은 환경이 좋지 않습니다. 취등록세는 13%이며 양도세는 70%입니다. 물론 종부세의 부담은 말할 것도 없습니다. 경기가 더욱 쇠퇴하고 정부에서 부양을 시작할 때, 다주택자의 규제가 완화될 때 다시 한번 시장은 방향을 전환할 가능성이 높습니다. 그동안 우리가 싸워야 하는 것은 바닥을 잡겠다는 욕심이 아닐까 싶습니다.

 

만약 투자를 하더라도 미래의 가치상승을 바라보는 투자보다는 고점대비 하락을 많이 한 매물이 안전할 것입니다. 아직은 호재보다 과도하락한 매물이 매력적이라는 뜻입니다. 소득대비를 따져봐도 평균치를 따져봐도 지금의 서울과 수도권은 평균이하라고 볼 수 없음을 기억해야 합니다.