대한민국 인구 트렌드 2022-2027 와 부동산

전영수 교수님이 집필한 대한민국 인구트렌드라는 책을 읽었습니다. 우리나라의 인구가 어떻게 변화하고 있고 그에 따라 변하는 사회현상과 부동산시장의 변화를 엿보고 싶었기 때문입니다. 매번 투자자 관점에서 집필한 책을 읽다 보니 사회학자의 시선이 궁금했습니다.

 

대한민국 인구소멸론

대한민국의 인구는 소멸하고 있습니다. 누구도 부정할 수 없는 사실일 겁니다. 이러한 현상은 2000년이 넘어서면서 가속화되었는데 생각보다 너무 빠른 속도에 놀라고는 합니다. 하지만 인구학이란 천천히 다가오는 정해진 미래이기 때문에 더욱 주의를 해야 합니다. 사실 이미 돌이키기 힘들다고 볼 수도 있습니다.

 

20000년대에 출생자 수가 60만 명 정도 되는데 가장 최근자료인 2021년의 출생자수는 26만 명입니다. 반토막이라는 표현도 아까울 정도입니다. 주변의 젊은 친구들을 봐도 아이를 포기하고 맞벌이를 하는 딩크족이 늘어나고 있음을 실감할 수 있습니다. 이렇게 줄어든 아이들이 성장할 20년 후에는 본격적으로 사회적인 영향을 끼치게 될 것입니다.

연도별_출생자수

경제 사회의 주축을 30대에서 50대라고 가정해 보겠습니다. 현시점에서는 1973~1993년 생이 가장 중요하다고 볼 수 있습니다. 그러나 20년 후에 주축은 1993년생에서 2013년생이 될 것이며 지금의 경제인구와 큰 차이는 없어 보입니다. 문제는 그로부터 20년 후입니다. 2013년에서 2033년생이 주역이 되는 2063년이 된다면 현재 경제활동인구의 30%만이 일을 하고 있을 것입니다. 너무나 급격한 변화가 아닐 수 없습니다.

 

물론 줄어든 인구가 대한민국의 전멸을 뜻하는 것은 아닙니다. AI의 발전으로 인한 생상성 효율이 증가할 수 있을 것으로 보입니다. 이미 우리나라는 수출 위주의 산업구조를 가지고 있고 미래 산업의 핵심이 되는 반도체를 생산하고 있습니다. 그렇기 때문에 지금은 절망할 때가 아니고 대처해야 할 때입니다.

대한민국의_연도별_출생자수

전영수 님은 이러한 사회적 변화의 끝을 일본에서 찾고자 하였습니다. 우리보다 먼저 노령화가 시작됐고 어느 정도 극복한 나라이기 때문입니다. 하지만 저는 일본의 인구 고령화는 정말 참고사항 밖에 안된다고 생각합니다. 너무나 다른 국민성과 부동산 특징을 가지고 있기 때문입니다.

 

일본의 인구절벽

일본은 일단 아파트 문화가 아닙니다. 대부분 단독주택을 선호하며 일본의 망한 신도시라고 알려진 다마신도시의 경우 교토에서 너무 먼 곳에 지어졌습니다. 일본의 대중교통비는 우리와 비교조차 할 수 없게 비싸기도 합니다. 특히 일본의 40대는 부동산 거품이 30년 동안 빠지는 것을 목격하였습니다. 지난 몇 년간 서울 부동산의 폭등을 지켜본 한국의 40대와는 다릅니다.

 

물론 일본의 경우 우리보다 거품이 20배 넘게 심했으니 비교대상은 아닙니다. 그 당시 일본은 술자리 접대부에게 아파트를 선물해 주던 시절이 있었습니다. 일본의 주가는 미국을 뛰어넘었고 교토의 부동산을 팔면 뉴욕을 살 수 있다는 말이 돌았을 정도이니 말입니다.

 

과거가 다르고 역사가 다르기 때문에 미래 역시 다를 것입니다. 시민들이 보고 느끼는 점도 다를 것이고 성향조차 너무 다릅니다. 일존과 중국은 가까우면서 먼 만큼 그들이 그랬으니 우리도 그럴 것이다라고 생각하는 것은 옳지 않습니다.

 

하지만 한국 역시 부동산의 주 고객층이 40대라는 것을 감안하면 우리도 40년 후에는 체감할만한 변화가 올 것입니다. 경제 주역이 30%만 남았다면 어떻게 될까요? 일단 인구 30만 이하 도시는 전부 부동산 희소성이 없어진다고 생각됩니다. 광역시 안에서도 입지가 좋은 곳만 사람들의 선호도가 몰릴 것입니다.

 

한국의 고령화

거기에 발전하는 의료기술로 인해 평균수명은 점점 늘어나 있습니다. 저자는 미래에는 신도시에서 도시로 회귀하는 콤팩트 시티가 뜰 것이라고 생각합니다. 이전에 읽었던 삼토시님의 부동산 변곡점이 왔다는 책에서도 같은 글을 읽은 적이 있습니다. 공통되는 예상으로 대중교통이 발전한 곳 그리고 평지이며 병원에 가까운 주거시설의 인기가 높아진다고 하였습니다.

 

서울은 이미 너무 비쌉니다. 젊은이가 스스로의 힘들로 들어가기 힘든 도시가 되어버렸습니다. 이를 빗장도시라고 합니다. 낮에 서울에서 일하고 저녁에 경기도로 돌아가는 사람들이 많습니다. 그러나 서울은 각 지방의 노인들이 더욱 몰려들고 있습니다. 앞으로도 그럴 것이고 현재의 희소성도 유지될 것으로 보입니다.

 

이러한 관점에서 앞으로의 부동산은 서울과 수도권 광역시 정도의 기반시설이 튼튼한 곳이 살아남을 것으로 생각됩니다. 학군등의 희소성보다는 적당이 아이 키우기 좋고 역세권이 선호될 것입니다. 거기에 평지 병원 근처라는 조건이 있으면 더 좋습니다. 아니면 새로운 직장이 늘어날 경기 남부의 신도시도 좋습니다. 장기적으로 직장이 몰리는 곳에 젊은 사람들이 모이고 이들이 대기수요층이 되기 때문입니다.