위례 트램과 오피스텔 전망

24년 8월 8일 부동산대책에 따르면 소형 오피스텔을 취득 시 혜택이 생겼습니다. 주거사다리 역할을 하는 비아파트 상품의 전세를 늘리려는 의도로 보입니다. 이와 같은 상황이 내년에 트램이 개통되는 위례의 경우 오피스텔의 전망에 대해 살펴보겠습니다.

 

오피스텔 하락 원인

오피스텔 하락의 원인은 바로 전 원희룡 국토부장관의 126% 룰 때문입니다. 전세 반환 보증 보험의 가입 기준을 기존의 150%에서 무려 24%나 내렸습니다. 이로서 잘 살고 있는 세입자들도 다음 계약 시에는 보험을 가입 못하게 되었습니다.

 

임대인은 돌려줄 보증금을 갑자기 구해야 했고, 돌려줄 보증금을 구하지 못한 임대인은 파산을 했습니다. 그렇게 나온 경매 물건은 LH에서 우선 매수권을 가져가 싼값에 낙찰을 받았습니다. 

 

그 결과 시장에 남은 임대 물건은 반전세 혹은 월세만 남게 되었죠. 다른 모든 이유보다 126% 룰이 중요합니다. 이 제도가 개선되기 전에는 오피스텔은 월세 상품으로 봐야 할 것입니다.

 

문제는 공급

이번에 발표된 88 정책 중 오피스텔 관련 부분을 살펴보겠습니다. 신축 오피스텔의 경우 다양한 혜택이 있습니다. 디벨로퍼의 경우 사업을 고려해 볼 수 있겠네요. 단기적으로 공급이 가능할 순 있겠으나 LH에서 매입할 때 가격이 중요해 보입니다. 

88부동산 대책. 오피스텔 관련 부분

 

개인 투자자의 경우 기축 소형을 매입해 임대등록 하는 경우 주택수에서 제외시켜 주는 법안이 연장되었습니다. 시간이 지날수록 똘똘한 1 주택자들에게 의미가 있을 것이라고 생각합니다. 지금 시장에는 똘똘한 1채로 세팅한 부자들이 많고, 그들은 2~3억 정도의 여유자금으로 월세를 받으며 종부세 혜택을 유지할 수 있기 때문입니다. 지금 1.5룸의 월세는 130만 원 정도 하니 수익률은 4.5%로 예금보다 유리한 상황입니다.

 

어차피 금리의 방향성은 하방으로 정해져 있으니, 주변에 신축 공급이 없는 지역은 상승압력을 받을 것이 분명합니다. 또한 무주택자가 구입할 경우 역시 취득세 감면을 받으면서 청약 자격을 유지할 수 있습니다. 월세를 생각하던 신혼부부나 사회 초년생은 충분히 신축급 오피스텔 매수를 고민해 볼 만한 상황이 되었습니다.

 

반면 서울 마곡이나 여의도 오피스텔의 경우 주변이 업무지구이지만 신축 오피스텔이 얼마든지 들어설 수 있어 리스크가 존재합니다.

위례 트램 개통 시 영향

미사나 위례는 택지 지구로 조성되어 신축 오피스텔이 들어오는 것이 불가능합니다. 특히 역세권이라면 희소성을 갖고 시작한다고 볼 수 있습니다. 다만 부동산 하락장인 경우 새롭게 역세권으로 바뀌더라도 가격이 오르는 속도가 굉장히 늦습니다. 신분당선이 생길 때 수지가 그랬고, 8호선이 개통되는 구리가 개통 직전이 되어서야 가격이 올라가는 현상만 봐도 알 수 있습니다.

 

위례 트램 공사 현장

 

위례 트램은 최초 노면선의 부활이며 내년 개통을 앞두고 있습니다. 다만 냉정하게 비교해 보자면 트램은 8호선과 같은 지하철과 비교하면 한참 떨어지는 노선입니다. 그래도 위례 전 지역의 대중교통 수요를 늘려줄 것이라 예상하는 이유는 출퇴근 시간에 운전을 해본 사람들은 누구나 잘 알 것입니다.

 

이렇게 트램을 경험하게 된다면 외식상권의 변화도 있을 것입니다. 저녁에 간단하게 한잔 할 수 있는 범위가 굉장히 넓어지기 때문입니다. 기존에 형성되어 있는 위례 상권은 중앙 상권과 남위례역 중심의 먹자 상권입니다. 이 두 곳의 상권은 더욱 활기를 띌 것으로 예상됩니다.

 

남위례역 트램 정류장에서 본 먹자 상권

 

오피스텔의 경우 유동인구가 많아질수록 인기가 좋기 때문에 위례 중앙역의 오피스텔과 남위례역 근처의 오피스텔은 지금이 최저점의 가격이라 봅니다. 물론 가격이 높아지면 아파트와 경쟁해야 하기 때문에 4억 아래의 물건들이 경쟁력 있다고 생각됩니다.