수도권vs지방 핵심지 어디에 투자 해야할까?

기나긴 하락을 마치고 마침내 부동산은 바닥을 확인한 것일까요? 만약 그렇다면 과도하게 떨어진 수도권과 지방 핵심지중 어디에 투자를 해야 할까요? 이번 장은 매우 큰 경험을 안겨주고 있는 만큼 이러한 생각을 해보고 결과를 지켜보는 것도 매우 큰 자산이 되리라 봅니다.

수도권

서울의 대부분이 비규제 지역으로 풀려 있던 시기는 흔하지 않습니다. 언제까지 일지 모르겠지만 확실한 것은 무주택자와 1 주택자들은 절호의 찬스를 지나가고 있다는 점입니다. 언제 반등이 올진 확신할 순 없지만 다주택자가 쉽게 움직일 수 없는 시장인 것은 확실합니다. 경제침체가 우려되고 있지만 이미 30% 이상 하락한 상태이기 때문에 미래를 예측한다는 것 또한 쉽지 않습니다. 하지만 수도권은 인구가 지속적으로 몰리는 지역이고 일자리도 꾸준히 증가하기 때문에 같은 조건이면 지방보다는 수도권에 투자를 하는 것이 맞습니다. 실거주이던 투자이던 상관없이 말입니다.

 

이렇게 단순하게 비교를 끝내는 사람은 없겠죠? 문제는 투자 자금의 한계가 있기 때문에 수도권 핵심지의 투자는 불가능한 경우 그 자금으로 지방의 핵심지를 투자할 수 있을 때 고민이 시작됩니다. 

 

지방 핵심지

지방의 핵심지와 수도권이 비핵심지는 어디가 투자가치가 있을까요? 정답은 경기도의 비인기 지역보다는 광역시의 핵심지가 훨씬 수요가 많을 수 있습니다. 이를 증명하는 것은 바로 가격입니다. 가격은 실거주 가치와 미래 투자가치를 동시에 반영하는데 보통 지방의 학군이 받쳐주는 지역이 가장 선호하는 지역이 됩니다. 이런 지역의 경우 인구도 지속적으로 늘고 대기 수요도 꾸준하기 때문에 몇 가지 조건만 맞으면 어설픈 수도권보다 훌륭한 대안이 됩니다.

 

그 몇 가지 조건은 다음과 같습니다. 일단 전고점을 비교해 보고 하락율을 비교해 보면 쉽게 우위를 가릴 수는 있습니다. 혹은 지역분위나 전세가율 미분양율도 판단의 기준이 될 수 있습니다. 하기만 가장 눈여겨봐야 할 것은 바로 투자금입니다. 부동산은 비교의 학문인만큼 모든 단지는 비교해 봐야 알 수 있지만 다음과 같은 기준을 정해 보면 판단하기 좋습니다.

1. 전고점 대비 하락율 비교
2. 투자금 비교
3. 지방의 경우 공급물량이 중요
4. 수도권이 과하게 상승을 한 경우

이와 같은 경우 지방이 수도권보다 훨씬 좋은 결과를 가지고 오기도 합니다. 그럼 지금은 어떤 상황일까요? 1~2년간 큰 공급은 없지만 3기 신도시가 입주를 시작하면 큰 하락이 다시 올 수 있습니다. 마치 동탄의 입주 시 파도를 타고 서울의 집값이 조정받았던 것처럼 말입니다. 그러니 1,2,3,4의 조건이 만족하는 곳을 찾아 4년 정도 투자하면 지금보다 더 큰 기회가 올 수도 있습니다.