일본의 인구 감소와 부동산 가격

일본은 지속적인 인구감소와 고령화로 인한 문제를 우리나라보다 먼저 격고 있습니다. 완전히 같다고는 할 수 없지만 가까운 나라인 일본의 사례를 살펴보면 분명 대비할 점도 있을 것입니다. 일본의 인구감소와 부동산 가격을 살펴보고 다양한 영향인자를 알아보겠습니다.

인구감소_부동산_썸네일

일본의 인구 감소에 대한 이해

일본은 세계적에서 가장 고령화된 나라 중 하나입니다. 2020년에는 평균연령이 48세까지 늘어났지만 이번 코로나 사태로 인해 노인들이 많이 사망해서 처음으로 평균연령이 감소했다고 합니다. 하지만 이변이 없다면 조만간 50세를 넘을 것이 당연하다고 추측합니다. 이는 출산율의 급격한 저하와 관련이 있는데 우리나라도 예외는 아닙니다.

 

인구 감소의 원인

출생률이 감소하는 원인은 크게 3가지로 분류할 수 있습니다. 하나는 물가는 오르지만 월급은 정체되어 여성의 사회진출이 필수적인 상황이 돼버렸고, 이에 따라 육아의 난이도가 증가해 출산율이 줄게 된 점입니다. 그리고 두 번째는 폐쇄적인 이민정책입니다. 다른 선진국에 비교해서 상당히 제한적인 정책을 유지하기 때문에 인구 증가의 한계가 있습니다. 셋째로 일본은 플라자 합의 이후 잃어버린 40년이라 불릴 만큼 장기 경기침체를 지나고 있으며, 젊은 사람들의 취업 기회가 줄어들고 경제가 불안해졌습니다. 이에 따라 자신의 가난과 절망을 자식에게 대물림하지 않겠다는 분위기 또한 영향을 미치고 있습니다.

인구감소에 따른 부동산 가격

주택의 수요감소

전체적인 인구가 줄어듬에 따라 집을 사려는 사람 역시 줄어들고 있습니다. 안 그래도 줄어드는 수요는 지역별로 차등화를 보이는데 특히 지방 소도시에서 가속화되고 있습니다. 농촌의 젊은이들은 지방의 거점도시로, 거점도시의 사람들은 도쿄로 쏠리는 현상을 보이고 있으며 한국도 예외는 아닙니다.

인구 고령화에 따른 선호도 변화

일본은 전통적으로 자신이 자란 마을에 땅을 사고 집을 짓는 단독주택 형태가 선호되어 왔습니다. 하지만 인구가 고령화됨에 따라 더 작고 관리하기 쉬운 집을 선호하는 현상이 늘어났으며, 이전에서 선호하지 않던 아파트가 인기를 끌고 있습니다. 처음부터 아파트가 인기 있었던 한국과는 다른 현상이며 그동안 한국과 일본의 부동산 가격이 다른 양상을 보여주었던 가장 큰 이유 이기도 합니다.

일본의 경기둔화

일본의 경기는 매년 후퇴하고 있습니다. GDP 역시 감소하는 추세이며 2023년 기준으로 GDP순위 4위인 독일이 3위인 일본을 대부분 따라잡아 격차가 거의 없는 상태입니다. 이렇게 경기가 매년 침체하니 부동산 가격이 잘 오르지 않았고, 남는 돈은  채권이나 예금으로 거치하는 현상을 보이고 있습니다. 즉, 장기간 지속된 경기 둔화가 위험 자산을 보유하지 않는 분위기를 만든 것입니다.

양극화 현상

그러나 일본의 모든 주택의 가격이 하락한 것은 아닙니다. 지난 몇 년간 도쿄와 오사카, 교토 같은 지역은 가격이 크게 상승했습니다. 이는 아베노믹스에 정책에 의한 유동성 공급이 일부 특정된 부동산으로만 흘러들어 간 결과입니다. 이 사례에서 보이듯 인구 감소가 해결되지 않는다면 가격이 상승할 것으로 예상되는 일부 선호 부동산으로의 쏠림 현상이 가속화된다는 사실을 알 수 있습니다. 한국의 경우 수도권을 비롯한 광역시로 인구가 집중되는 현상과 비교해 볼 수 있습니다.

 

일본 정부의 대응

정책 변화

일본도 몇년전부터 인구변화와 고령화에 따른 사회적 변화를 인식하고 작은 아파트를 위주로 한 콤팩트 시티(압축도시)를 만들고 있습니다. 모토는 중심 집약형이 아니라 보행권 집약거점을 다수 연결한 다심형 도시를 만들자는 취지로, 걸어서 모든 것을 해결할 수 있는 도시를 여러 개 만들자는 것입니다. 그러나 안타깝게도 현재까지는 원하는 수준의 결과가 나오지 않고 있습니다. 상업활동의 활성화나 재정지출의 감축 효과도 예상보다 굉장히 작은 편입니다.

이민 정책의 변화

일본은 인구감소의 문제를 해결하기 위해 이민정책을 크게 변화시켰습니다. 외국인 근로자가 일할 수 있도록 최대 5년 동안 비자 발급을 허용하며, 노동력이 부족한 건설, 농업, 간호 분야의 기술 인턴 프로그램을 실행했습니다. 그러나 이러한 프로그램은 일시적인 것으로 외국인에 대한 일시적인 체류이지 완벽한 이민으로 이어지는 것은 아닙니다. 현재도 체류하고 있는 대다수의 외국인들은 임시직으로 분류되어 영주권이나 시민권을 받을 자격이 없습니다.

 

이는 외국인에게 상대적으로 배타적인 일본인들의 특성과 아직도 아날로그적인 행정방식에 따른 주관적 판단기준의 영향도 있을 것입니다. 그러나 노동자들의 이민은 줄어드는 반면에 부유한 중국인들이 투자이민은 급격하게 늘었다고 합니다. 코로나에 의해 엔저현상이 지속되고 중국 정부의 통제를 피하기 위해 현상이라고 생각됩니다.

 

결론

한국도 일본의 사례를 보며 즉각적으로 인구감소의 대처법을 마련해야 할 것입니다. 이민국을 신설해 외국인의 이민을 체계화하고, 경제적 지원이 아닌 좀 더 근본적인 육아지원을 마련하는 방식이 맞다고 생각합니다. 그렇지 않다면 우리나라의 부동산 가격도 일본의 사례처럼 양극화된 방향으로 나갈 것입니다. 이러한 양극화는 부의 양극화로 이어지게 되므로 모두 행복한 사회를 만들기 위해 많은 사람들이 머리를 맞대고 올바른 해결책을 만들어 내기를 희망합니다.