대구 수성구vs인천 송도 투자

이번 하락장에 가장 많이 가격이 하락한 대구와 송도를 비교하면서 어느 지역에 장기적인 투자가치가 있을지를 분석합니다. 기회가 왔을 때 놓치지 않기 위한 한 번의 투자를 위한 공부입니다.

 

대구 VS인천 입지

부동산 투자에는 타이밍에 입각한 단기 투자도 있지만 뿌리 자산으로 거두고 싶은 장기투자 자산도 있습니다. 대체로 서울 강남이 대표적인 예입니다. 하지만 강남은 뛰어난 가치만큼의 가격을 자랑하는 만큼 차선으로 선택될 수 있는 곳을 이번 하락장에 매수할 수 있다면 후회 없는 선택이 될 것입니다.

 

송도는 수도권에 위치해 있으며 앞으로의 발전 가능성 역시 큰 도시입니다. 정부에서 밀어주고 산업에는 자동차 배터리와 반도체 그리고 바이오산업분야가 있는데 그중에 바이오는 송도로 자리가 굳어진 것 같습니다. 10년 이상의 장기적 시야로 볼수록 이러한 산업분석은 매우 중요합니다. 

 

반면 대구는 주변의 지방인구를 빨아들이고 있는 거점도시입니다. 현재로서는 전 국민의 50%가 수도권으로 몰릴 만큼 밀집된 도시구성이 만들어지고 있는데, 영원할 것 같던 수도권 쏠림현상도 코로나로 인해 개념이 바뀌고 있습니다. 무조건 적인 서울상경보다는 필요에 따른 분산 역시 중요하다는 시야가 강조됨에 따라 매년 하락하던 인구수도 2023년에는 증가로 방향을 틀었습니다.

 

대구_인구

 

향후 트렌드

산업 연구원에 의하면 매년 우리나라의 상위집단과 하위집단의 소득격차는 벌어지고 있습니다. 그러니 그들이 주거하는 주택 역시 격차가 벌어질 가능성이 높습니다. 즉, 주택 역시 입지에 따른 격차를 더욱 벌린다고 생각하는데 저는 그 중요한 포인트로 학군이라고 생각합니다. 돈을 많아질수록 소비하는 분야는 명확합니다. 바로 각종 사치품과 여가생활 그리고 교육입니다.

 

현재 학군 지라고 주목받는 곳에는 대치, 목동, 광장, 중계, 영통, 송도 등 수많은 지역이 거론되고 있습니다. 하지만 학생수의 감소에 따라 성장하는 학군 지는 전국에서 대치와 목동 그리고 수성구까지 단 3곳이라고 합니다. 최고 클래스만 살아남는 시대가 된 것 같습니다.

 

하지만 송도 역시 빠른 속도로 학군 수준이 높아지고 있는 지역입니다. 제가 관심 있어하는 두 지역인 송도와 대구는 최소한의 교육 욕심을 소화할 수 있는 지역입니다. 대구는 지방이기 때문에 지속적으로 인구가 하는 지역이지만 수성구는 예외라는 것을 알 수 있습니다.

수성구_인구

 

입주물량

극격한 인플레로 인한 금리 인상과 과다한 입주물량의 2중 부담으로 인해 두 지역은 다른 지역대비 많이 하락했습니다. 최근 송도는 바닥을 찍은 것인지 반등을 차는 추세이고 아직도 대구는 하락장이 이어지고 있습니다. 두 군데의 입주물량은 다음과 같습니다.

인천_입주물량

인천은 적정물량의 2배가 훨씬 넘는 물량이 두 해 연속 공급되고 있습니다. 금리가 낮춰져 전세가 올라가는 시점을 잘 파악해야 하며 어쩌면 바닥은 이미 지나갔을 수도 있습니다. 하지만 미래는 모르는 것이니 다시 한번 기회가 올 수도 있습니다. 향후 발전가능성을 비교해 볼 때 수도권이 좀 더 앞서기 때문에 기회가 온다면 대구보다는 송도를 선택해야 합니다.

대구_입주물량

하지만 대구의 분양물량은 인천을 압도합니다. 적정수요의 3배를 공급했음은 물론 앞뒤로도 2배 가까운 물량을 공급해서 역대급 하락을 하고 있습니다. 수성구는 다른 구에 비해 하락폭이 크지 않습니다만 달서구 같은 경우 40% 하락한 단지도 있습니다. 하지만 하락이 지속된다면 수성구 역시 하락폭을 따라가게 될 수 있습니다. 게다가 아직도 하락하는 추세선에 있기 때문에 아직 바닥이 지나지 않았음을 알 수 있습니다. 

 

그러니 개인적인 자금 시기나 크기에 따라 두 군데의 대장 아파트 중 한 군데를 선택하는 것도 좋을 것 같습니다. 지속적인 관심을 가지고 꾸준히 모니터링해야겠습니다.