한국 부동산 버블 붕괴 가능성

한국 부동산은 버블일까요? 아닐까요? 만약 버블이라면 언젠가 붕괴되는 것일까요? 그렇다면 언제 붕괴되고 대책은 무엇일까요? 부동산 시장의 버블의 진실에 대해 생각해 보겠습니다.

 

한국 부동산의 버블

부동산은 움직이지 않는 자산입니다. 사지 말고 살라는 말이 아무리 마음을 울려도 부정할 수 없는 현실은 부동산은 자산이라는 것입니다. 그리고 모든 자산은 투자대상이 됩니다. 

 

역사적으로도 그리고 전 세계 어디라도 부동산은 투자대상입니다. 심지어 조선시대에도 지방으로 발령이 나서 한양의 집을 팔지 말지 고민이라는 문헌이 있습니다. 어디부터 투기이고 어디까지 투자인지는 모르겠습니다. 하지만 분명한 것은 부동산은 자산이며 투자대상이라는 사실입니다.

 

우리는 투기의 민족입니다_책

 

그리고 모든 투자자산은 가치보다 높게 평가받기도 하고 낮게 평가받기도 합니다. 사려는 사람과 팔려는 사람의 힘겨루기에 따라 동일한 가치의 부동산이 다른 평가는 받기도 합니다. 이때 고평가를 받는다면 버블이라고 표현할 수 있습니다. 앙드레 코스톨라니는 이렇게 말했습니다.

 

사람이 강아지와 함께 산책을 한다.
사람은 꾸준히 걷을 뿐인데 강아지는 한참을 앞서거나 뒤돌아와 주인에게 돌아오기도 한다.
그러다 다시 반대방향으로 달려가더라도 결국 주인에게 돌아온다.
여기서 주인은 경제이고 강아지는 주가(부동산)이다.

 

사람은 1Km를 산책하더라도 강아지는 4Km를 산책하게 되는 것입니다. 그중에 강아지가 앞서 나가있는 모든 순간은 버블이라고 생각할 수 있습니다. 그렇다면 버블은 과연 피할 수 있는 것일까요?

자본주의와 버블

자본주의는 신용입니다. 그리고 인플레이션입니다. 돈을 계속 찍어냅니다. 절대 시중의 돈을 태워서 없애버리지 않습니다. 즉 시간의 문제일 뿐 돈의 가치는 지속적으로 하락하게 됩니다. 다만 가치 있는 자산은 흔해진 돈에 비례해서 가격이 올라가게 됩니다. 심지어 인플레이션 이상으로 가격이 상승하기도 합니다. 그러니 사람들은 현금을 가지고 있는 것보다 가치 있는 자산을 가지고 있는 편이 유리한 것입니다.

 

애프터 버블_책

 

하지만 이러한 가치 있는 자산은 대부분 비쌉니다. 그래서 사람들은 신용을 바탕으로 미래의 돈을 빌려옵니다. 이를 대출이라고 부릅니다. 은행은 가지고 있는 돈 이상을 빌려줄 수가 있는 구조이기 때문에 시장에는 현금보다 많은 돈이 돌아다니게 됩니다. 이러한 대출이 반드시 나쁜 것일까요? 자본주의는 이렇게 늘어난 돈으로 투자를 하고 생산성을 늘리고 받은 대출을 상환하며 인류는 발전해 왔습니다. 이러한 역사는 버블이 필수품이며 자본주의의 한 축을 담당해 왔다는 증거입니다.

 

좋은 맥주와 커피는 거품이 있어야 한다

좋은 맥주와 커피에는 일정량의 거품이 반드시 존재해야 한다고 합니다. 거품에는 향과 맛을 잡아주는 효과도 있기 때문입니다. 자산에서 버블도 마찬가지입니다. 대출 없는 사회는 발전의 속도가 너무도 느리고 경쟁에서 도태되기 쉽습니다. 그래서 버블은 언제나 존재하는 것이며, 꼭 필요하나 과도하면 안 되는 것입니다. 마치 거품만 있는 맥주처럼 말입니다.

 

현재 부동산 시장의 버블 붕괴 가능성과 대책

버블은 언제나 존재하고 필요한 요소라고 했습니다. 문제는 가격과 가치가 반드시 비례하지 않다는 점입니다. 그러니 부동산처럼 금액이 크고 전재산일수록 되도록이면 버블이 적을 때가 집을 사야 하는 타이밍인 것입니다.

 

가격과 가치

 

현재 부동산 시장은 평균이상의 버블이 있다고 생각합니다. 물론 이 판단은 개인에 따라 다를 수는 있겠습니다만 제가 이렇게 생각하는 이유는 정부의 정책 때문입니다. 시장이 너무 하락하지 않게 적절히 활성화를 시키고 있습니다. 예를 들어 둔춘 주공 살리기와 50년 상환 대출과 특례 보금자리론을 들 수 있습니다. 아니면 은행을 직접 압박해서 가산금리를 내리기도 한 경력도 있습니다.

 

이렇듯 정부의 입김으로 억지로 상승한 만큼 한계가 있을 것으로 생각합니다. 하지만 다행히 큰 침체가 없다면 이렇게 장기적인 약상승을 하며 지나갈 수도 있기 때문에 모든 돈을 현금화해서 들고 있는 것도 좋지 않은 판단이라 생각합니다. 

 

결론을 정리하자면 부동산 시장의 버블은 언제나 존재하는 것이며 커다란 위기가 없다면 정부의 지원으로 인해 버블을 유지하며 지나갈 것입니다. 다만 정부의 커버가능한 이상의 위기가 온다면 버블이 붕괴될 수도 있습니다. 이에 대한 대책으로 과도한 대출은 받지 말아야 합니다.

 

시간은 지나가면 되돌아오지 않는다.

 

과도하지 않은 대출과 저점에서 많이 상승하지 않은 부동산을 사는 것이 좋아 보입니다. 지금 시장에서 하락할 가능성과 상승할 가능성이 혼재되어 있지만 추가 하락을 한다고 해도 크게 하락할 가능성은 적어 보입니다. 만약 수중에 돈이 있다면 기한을 정해놓아야 합니다. 그리고 그 안에 위기가 온다면 매수타이밍이 될 것이며 위기가 오지 않는다면 정해놓은 기한까지 매수를 하는 방향이 옳다고 생각됩니다.