부동산 투자 기준(상승장 복기)

저번 상승장이 끝난 후 1년이 넘는 시간이 지났습니다. 지나간 과거를 돌이켜 보며 올바른 투자기준은 무엇인지 확인해보고자 합니다. 성공하는 투자자가 되기 위해서 갖추어야 할 투자의 기준은 무엇일까요? 저의 기준을 본다음 본인의 투자기준과 비교해 보시길 바랍니다.

 

영끌의 말로

지난 상승장에는 현금은 쓰레기라고 불렸습니다. 이는 세계적인 헤지펀드의 수장이자 전설적인 투자자로 불리는 레이달리오의 주장이었습니다. 모든 인터뷰와 유튜브에서 "Cash is trash"라고 외치고 다녔습니다. 미국에서 달러를 무제한적으로 찍어내고 있으니 현금의 가치는 그와 비례해서 떨어진다는 의견이었습니다. 이제 와서 돌이켜보니 물론 틀린 말은 아니었습니다. 다만 영원히 지속될지 알았던 돈 풀기는 물가의 상승과 함께 거짓말처럼 사라졌습니다. 올라간 속도만큼 빠르게 내려가는 자산을 볼 수 있었습니다.

 

영끌의 말로

 

우리는 여기서 무엇을 배워야 할까요? 과도한 무엇인가는 언제나 반작용을 불어 일으킨다라는 사실을 배워야 합니다. 돈 풀기는 돈 줄이기로, 부동산의 과도한 상승은 과도한 하락으로, 기술주는 거품에서 자산가치 이하로 떨어졌습니다. 남들이 욕심낼 때 파티에서 떠나야 하는데 혼자 남아 모든 계산을 하고 있는 사람들이 되면 안 되겠습니다. 욕심을 자제하는 것이 매우 중요하다는 것을 배웠습니다. 특히 부동산은 최소 2년 이상의 중기투자가 기본이 되므로 더욱 신중한 판단을 해야 합니다.

 

분산투자의 중요성

제가 아는 어떤 분은 미사의 1.5룸 오피스텔을 10채 넘게 매수했었습니다. 그 당시 마피였기 때문에 투자금은 하나도 들어가지 않았기 때문입니다. 도리어 취등록세를 내더라도 소액이 남았으니 돈이 복사되는 느낌을 받았을 겁니다. 대기업에 다니던 그분은 상승장의 마지막에는 엄청난 자산을 공짜로 얻었을 겁니다. 지금은 연락이 끊긴 그분은 단순 계산만으로 수억 원의 손해를 보았습니다. 아무리 기회라고 판단되더라도 같은 지역에 동일한 투자상품을 여러 개 매수하는 것이 얼마나 위험한지를 보여주는 예시입니다.

 

시간의 분산투자 역시 중요하다.

 

오피스텔이 무조건 나쁜 것은 아닙니다. 빌라투자는 절대 하면 안 된다거나 재개발이 위험하거나 새 아파트가 가성비가 안 나오는 것이 아닙니다. 다만 기회에 눈이 멀어 몰빵투자를 했을 때 잘못되면 타격이 그만큼 크다는 이야기입니다. 분산투자에는 두 가지가 있습니다. 지역의 분산과 시간의 분산투자입니다. 부동산의 마지막으로 불리는 서울의 경우를 제외한다면 비중은 다르더라도 여러 지역에 투자하는 것이 정석입니다. 그리고 시간도 나누어 투자해야 합니다.

 

하락장일수록 비중이 큰 투자를 해야 하며 상승장일수록 비중이 작은 투자를 해야 합니다. 남들이 욕심부릴 때 자제해야 하고 남들이 공포에 질려있을 때 큰 투자를 해야 합니다. 투자란 인간의 본성을 거스르는 것이기 때문에 여러 운 것입니다.

 

갭보다 중요한 매수가격

투자자에게 있어서 갭은 아주 중요한 요소입니다. 같은 돈으로 얼마나 상급지에 투자할 수 있는지를 가름할 수 있기 때문입니다. 하지만 다른 요소를 배제하고 갭만으로 투자여부를 판단한다면 크게 후회할 수 있습니다. 영원히 상승장이 이어진다면 작은 갭은 축복일 수도 있습니다. 하지만 하락장이 도래한다면 갭의 크기가 중요한 것이 아니라 얼마나 높은 가격에서 매수했는지가 중요합니다. 

 

 

작은 갭이라는 것은 지방 소도시를 뜻하는 것이 아닙니다. 같은 돈이라면 서울에 1채를 살 돈으로 지방의 여러 채를 매수할 수도 있습니다. 이 부분은 정책에 따라 시대에 따라 정답이 달라질 수 있는 부분입니다. 갭보다 매수가격이 중요하다는 뜻은 같은 단지 안에서 물건을 정할 때 중요한 개념입니다.

 

갭은 크더라도 매수가격이 낮은 경우와, 갭이 작은 대신 매수가격이 높은 물건이 있다면 전자를 골라야 한다는 뜻입니다. 소위 말하는 돈질이 되겠습니다. 이를 안전마진이라고 말할 수도 있는데 자신의 투자금에 딱 맞춰 투자하기보단 좀 더 투자금이 적게 들어가는 지역을 골라 최대한 낮은 가격의 물건을 고르는 것이 경제적 해자를 부동산에서 구축하는 방법입니다.

 

비싸면 포기할 수 있는 용기

마지막으로 비싸면 포기할 수도 있는 용기를 가져야 합니다. 이미 어느 정도 상승한 지역이라면 욕심을 버리고 포기할 줄 아는 것도 용기입니다. 이번 하락장을 경험하며 싼 가격에 매수하는 것이 얼마나 중요한 것인지 배웠습니다. 아무리 욕심나더라도 일정이상 상승한 부동산을 매수하는 것은 리스크를 동반합니다.

 

부의 열쇠

 

내 그릇에 안 맞으면 포기할 줄 아는 것도 용기입니다. 그리고 부의 열쇠입니다.  내가 감당할 수 있는 돈 안에서 내가 공부한 지역 안에서 내가 생각한 상식 안에서 투자해야겠습니다. 천천히 그리고 쉬지 않고 그릇을 늘리겠습니다. 그리고 그 안에서만 투자해야겠습니다. 마지막에 쥐고 있는 현금이 얼마나 중요할 수 있는지 배울 수 있는 장이였습니다. 다음에 다가오는 상승장을 준비하며 오늘의 교훈을 잊지 말아야겠습니다.